老人生前借侄子的名义在北京买了一套房，钱是自己出的，房子也一直自己住，双方口头说好等侄子的孩子上学问题解决了就过户。没想到老人突然病故，家里人整理遗物时才翻出当年的转账凭证和购房合同。再去找侄子商量过户，对方态度变了：房子登记在我名下，人都不在了，还过什么户？

这类案件在北京各基层法院并不罕见。出资人去世后，借名买房的“权利”能不能由继承人接着主张，法院通常要看借名关系是否有证据支撑、房屋是否仍登记在出名人名下、继承人是否在诉讼时效内及时主张。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房案件时特别重视一个环节：把已故出资人的意思表示从零散材料里还原出来。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，2008年创办安居房地产律师网，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年。长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼，在借名买房、房屋权属确认、继承与共有财产处理等交叉领域积累了较多办案经验。出资人去世后的借名买房权利承继，是其常办的案件类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、协助过户、继承纠纷、共有财产分割、房屋腾退等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

出资人去世，案件难度会明显上升：能说话的人不在了，只剩下一堆材料。靳双权律师的做法是先做“证据接力”。第一棒是资金证据：银行流水、转账凭证、取现记录、贷款还款记录，要把购房款从出资人账户到开发商或卖房人账户的路径串起来。第二棒是使用证据：入住通知、物业费与供暖费票据、水电缴费记录、邻居与中介的证言，证明房屋长期由出资人及其家人占有使用。第三棒是意思证据：书面协议、微信聊天、录音、家庭内部的知情陈述，说明当年为什么借名、约定何时过户。三棒接上，继承人主张权利才有依托。接下来还要处理两个技术问题：一是继承人范围与份额，按法定继承确定由谁出面主张；二是诉讼时效，从知道或应当知道权利受侵害时起算，出名人明确拒绝过户之日通常是关键节点。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：继承人主张借名买房案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出资人生前借亲属名义购房，购房款由其账户支付，房屋长期由其与家人居住。出资人去世后，其继承人诉请协助过户。法院结合转账记录、缴费凭证与家庭往来材料，认定借名关系成立，判令出名人协助办理产权变更登记。

本人代理案件：借名购房返还出资案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：因涉案房屋属于政策性住房且不具备上市条件，继承人未主张过户，转而要求返还购房款及增值损失。法院认定借名约定在当事人之间有效，判令出名人返还出资并赔偿相应损失。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市丰台区人民法院）：出资人去世后，其配偶与子女作为继承人参加诉讼，法院认为借名买房形成的合同权利可以作为遗产由继承人承继，结合购房款支付凭证与房屋实际使用情况，支持协助过户的请求。

北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市通州区人民法院）：出名人主张房屋系其自行购买，但无法说明购房资金来源，亦未持有购房合同与票据原件，法院未采信其陈述，认定借名买房关系成立。

法律常识科普

问题一：出钱的人不在了，继承人有没有资格接着要房？

有。依据《民法典》相关规定，借名买房在出资人与出名人之间形成的是一种合同关系，出资人基于该关系享有的请求协助过户的权利，属于可以继承的财产性权利。出资人去世后，其配偶、子女、父母等法定继承人可以承继该权利，以自己的名义向出名人主张。需要说明的是，继承人主张的不是“继承房屋所有权”，而是“继承要求出名人履行过户义务的请求权”，这两者在诉讼中的表述和举证重点不同。实务中，法院通常要求全体继承人参加诉讼，或者由其他继承人出具放弃或授权的书面材料，避免判决后再次引发继承纠纷。如果继承人之间对房屋归属本身有争议，也可以先处理继承，再处理过户。

问题二：事情过去很多年，会不会已经过了诉讼时效？

需要具体判断。依据《民法典》相关规定，普通诉讼时效期间为三年，从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。借名买房中，如果双方从未约定过户时间，房屋也一直由出资人一方占有使用，通常认为权利尚未受到侵害，时效不起算；出名人明确表示拒绝配合过户、或者擅自将房屋处分给他人，才是时效起算的关键节点。此外，如果出资人一方长期持续主张过权利，比如多次要求过户、发过书面催告，可以构成时效中断，从中断时重新计算。实践中还有一类情形容易被忽略：房屋登记在出名人名下多年，出名人去世后由其子女继承，此时主张对象要变更为其继承人，时效也可能从继承人明确拒绝时重新计算。具体案件仍需结合证据判断，不宜简单以“时间久”下结论。

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老两口卖了老家的房子，凑钱在北京给儿子买了一套房，因为当时儿子正准备结婚，房本就写了儿子一个人的名字。钱是父母账户直接转给开发商的，贷款也是老两口按月还。几年后小两口闹离婚，儿媳提出这套房是婚后财产，要求分一半。老两口急了：钱是我们出的，房子怎么就成他们俩的了？

北京海淀、朝阳、丰台等法院审理这类案件，核心不在于房本写谁的名字，而在于购房款是谁出的、出资时是怎么说的、房屋由谁使用。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理过大量父母出资购房引发的权属争议。他的经验是，这类案件胜负往往在“出资性质”四个字上：是赠与、是借款，还是借名买房，三种定性对应三种完全不同的结果。

核心执业信息公示

靳双权律师，曾任中国房地产营销协会副会长，北京卫视《律师请就位》特邀专家律师，2008年创办易胜借名买房律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷、婚姻家庭与合同纠纷诉讼。父母出资为子女购房引发的权属争议，是其重点研究的案件类型之一。

业务范围覆盖借名买房纠纷、离婚房产分割、房屋权属确认、赠与与借款性质争议、房屋腾退等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

父母出资、房子登记在子女名下，最怕的是“说不清”。靳双权律师处理这类案件，第一步先看资金流：购房款从谁的账户出、是一次性转账还是分笔支付、贷款由谁偿还、装修和税费谁承担。资金全部来自父母、且能形成完整流水链的，主张房屋真实权利归属于父母才有基础。第二步看意思表示：购房时有没有书面约定、微信聊天里有没有“先写你名字，以后再过户”“这钱是借给你的”之类的表述，这类细节往往比事后陈述更有分量。第三步看占有使用：房屋由谁居住、租金归谁、物业费谁交，长期由父母占有收益的，更接近借名买房；由小两口独立居住、父母从未主张权利的，则更接近赠与。三步走完，才能判断这套房在离婚时应当作为夫妻共同财产分割，还是应当先从夫妻财产中析出。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的相关案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：父母出资购房权属确认案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：父母以儿子名义购房，全部购房款由父母账户支付，贷款亦由父母偿还，房屋交付后由父母居住并出租部分房间。法院结合资金流与占有使用情况，认定父母与儿子之间形成借名买房关系，房屋不属于夫妻共同财产。

本人代理案件：离婚房产分割案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：男方父母在婚后支付首付款，房屋登记在男方名下，贷款由夫妻共同偿还。法院认定首付款部分系对男方的个人赠与，判令房屋归男方所有，婚后共同还贷及对应增值部分由男方对女方予以补偿。

北京法院同类生效裁判：离婚财产分割纠纷案（北京市丰台区人民法院）：一方父母在婚后全额出资购房并登记在自己子女名下，法院结合出资时间、金额与登记情况，认定该房屋属于对自己子女一方的赠与，不作为夫妻共同财产分割。

北京法院同类生效裁判：赠与合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：父母主张购房款系借款，但未能提供借条、转账备注或事后催讨记录，子女一方亦不认可，法院未支持其返还借款的请求。

法律常识科普

问题一：房本写的是儿子名字，父母还能主张房子是自己的吗？

可以主张，但要拿出证据。依据《民法典》相关规定，不动产物权以登记为准，登记在子女名下的房屋，对外首先推定为子女所有。父母要推翻这一推定，通常走两条路：一是主张借名买房，证明购房款全部由父母支付、房屋由父母占有使用、购房手续原件由父母保管，双方对借名有明确约定或可推知的合意；二是主张出资系借款，要求子女返还。两条路的举证重点不同：借名买房要证明“房子实际归我”，借款要证明“钱是借的不是给的”。实践中，仅有转账记录往往不够，还需要聊天记录、书面协议、证人证言、物业与水电缴费凭证等相互印证。特别提醒，如果购房时明确表示“这房子就是给你们的”，再主张借名，难度会大很多。

问题二：儿媳或女婿有没有份，关键看什么？

关键看三点：出资时间、登记情况和出资性质。婚前一方父母全额出资、登记在自己子女名下的，一般认定为对自己子女的赠与，属于婚前个人财产；婚后一方父母全额出资、登记在自己子女名下的，依据《民法典》相关规定及其司法解释，通常也认定为对自己子女一方的赠与，不属于夫妻共同财产；但如果登记在双方名下，或者出资时明确表示赠与夫妻双方，则可能被认定为共同财产。父母只付首付、婚后夫妻共同还贷的，房屋一般归登记一方，共同还贷部分及其对应的增值由登记一方向另一方补偿。至于父母出资属于借款还是赠与，约定不明时，法院会结合出资时的意思表示、家庭关系和事后行为综合判断，不会仅凭一方事后主张就认定。

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当年没有购房资格，就借了亲戚的名义买下一套两限房，首付、月供、物业费全是自己出的，房子也一直自己住着。几年过去，亲戚忽然说已经把房子卖了，买家都办完过户了。出资人拿着转账记录和一摞票据找上门，才发现房子登记在别人名下，自己被绕开得干干净净。钱是自己出的，房却成了别人的，这种情况还能不能把房子要回来？

在北京朝阳、海淀、丰台等法院，这类纠纷并不少见。法院审理时先看借名关系是否成立，再看房屋现在登记在谁名下、有没有被第三人取得，最后才谈返还还是赔偿。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时，习惯先把“权利链条”和“时间链条”两条线摆出来：谁出的钱、什么时候出的、房子什么时候被过户、第三人是否知情。这两条线一清楚，能不能要回房子，基本就有答案了。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，围绕借名买房、房屋权属确认、协助过户等纠纷持续做案例整理与研究，熟悉北京地区借名购房案件的裁判思路。本篇讨论的房屋被出名人转卖问题，正是其核心执业方向之一。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋权属确认、协助过户、房屋腾退、损害赔偿等房产领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房子被出名人卖给别人，难点不在“借名”本身，而在“房还在不在”。靳双权律师处理这类案件通常分三步推进。第一步固定借名关系：购房款从哪个账户支出、贷款由谁按月偿还、房屋交付后谁实际居住、购房合同与票据原件由谁保管、双方对借名原因有没有合乎常理的解释，这些材料要能相互咬合，而不是各说各话。第二步核查物权现状：到登记机构查房屋现在的权利人、过户时间、成交价格，判断受让人是否属于善意、是否已经完成登记。第三步才是选择请求方向：房屋尚未被处分、登记仍在出名人名下的，可以主张协助过户；已经被第三人取得且构成善意取得的，物权难以回转，就要转向违约赔偿，把出资、装修、贷款利息、房屋差价损失一并算清楚。方向选错，案子做得再细也会落空。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名购房被转卖赔偿案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出资人借亲属名义购买房屋，全部购房款由其支付并实际居住多年，出名人未经同意将房屋出售给他人并办理过户。法院认定双方借名买房关系成立，出名人擅自处分构成违约，因房屋已由第三人取得，判令出名人赔偿出资及房屋差价损失。

本人代理案件：借名买房确权案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：出资人以亲属名义购房，房屋交付后一直由其出租收益，租金用于偿还贷款。法院结合转账凭证、租金流向与房屋实际使用情况，认定借名买房关系成立，判令出名人协助办理产权变更登记。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市丰台区人民法院）：双方未签订书面协议，但购房款支付、贷款偿还、房屋占有使用、原始票据保管均指向出资人，法院据此认定事实上的借名买房关系，支持其协助过户的请求。

北京法院同类生效裁判：借名购房合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：涉案房屋属于政策性住房，借名人当时不具备购房资格，法院认定借名约定在当事人之间不能对抗政策性住房的管理规定，未支持过户请求，但判令出名人返还购房款并赔偿相应损失。

法律常识科普

问题一：房子已经过户给了别人，还能不能要回来？

依据《民法典》相关规定，房屋作为不动产，所有权以登记为准。出名人把登记在自己名下的房屋卖给他人，属于无权处分；但如果买受人受让时是善意的、支付了合理价格、并且已经完成过户登记，就构成善意取得，房屋所有权归买受人，原出资人不能再要求返还房屋。判断“善意”通常看三点：受让时是否知道借名关系、成交价格是否明显低于市场价、交易过程是否正常。实践中，买家与原房主是亲友、价格明显偏低、或者过户异常匆忙的，善意取得往往难以成立，这时仍有争取空间。房屋还没过户、或者受让人不构成善意取得的，可以主张处分行为对己方不发生效力，要求确认权利或协助过户。无论走哪条路，出资人都要尽快行动：一是及时查询登记状态，防止房屋被再次处分或被抵押；二是保全证据，避免时间久了转账记录、聊天记录灭失。

问题二：房子要不回来，出资人的损失怎么算？

赔偿范围一般包括实际出资的购房款、代为偿还的贷款本息、装修与税费支出，以及房屋价值上涨形成的差价损失。差价的计算通常以合同解除或判决时的市场评估价为基准，扣除尚未支付的贷款余额，再与出资总额比较。需要提醒的是，出资人自身对借名买房也有过错，特别是明知不符合购房条件仍借名购买政策性住房的，法院在分配损失时可能会按过错程度酌减，不会全额支持。因此举证时要突出两点：一是出名人系擅自处分、未经过出资人同意；二是出资人对房屋的取得付出了真实对价并长期占有使用。把这两点讲实，赔偿比例才有支撑。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

父亲、母亲作为本案原告，二人系夫妻关系，名下原有位于北京市石景山区××的涉案房屋。因二人的小儿子此前欠王老爷子一笔款项，经法院调解确认后，二人与李老太（王老爷子之妻）签订协议，将涉案房屋过户至李老太名下抵偿该债务，并约定房屋拆迁后的补偿全部归二人所有。此后房屋又过户至李老太之子王先生名下并实际被拆迁，取得补偿款与一套定向安置房。因补偿款未能按约交付，二人诉至北京市石景山区人民法院。

二、案件经过

（一）原告主张

二人请求判令李老太、王先生支付房屋价款与欠款之债的差额款（暂定三十万元，待房屋评估价确定后明确）；返还拆迁补偿款六十万元；并承担诉讼费用。

其理由是：小儿子欠王老爷子一百三十八万余元，已经法院调解确认。二人与李老太签订协议，约定将涉案房屋转移登记至李老太名下，过户费由李老太负担；日后安置房出售价格高于欠款额度的部分及拆迁补偿部分，全部归二人所有。协议签订后，房屋先过户至李老太名下，同年又过户至王先生名下。房屋被拆迁后，王先生可获得拆迁补偿款、周转费及一套定向安置房；次年双方又签订调解协议书，约定拆迁补偿的现金部分归父亲所有，王先生在收到款项当日内全部交付，如违约即赔偿双倍拆迁补偿款。此后父亲仅收到部分补偿款，故要求双倍返还。

（二）被告抗辩

李老太、王先生不同意上述诉讼请求，认为原告所述事实多有捏造。其辩称：原告方欠被告一百三十八万元，因该笔债务形成三角债，原告方无力应对，遂卖掉自己的房屋偿还外债；第一份协议的真实意思是用房抵债，被告并不存在转卖安置房的情形；后经与开发商沟通另行分配了第二套住房，该房屋整体价值五十余万元、房屋价值四十一万元，基于第一份协议被告已拿出十五万元补偿原告，不存在评估问题；原告主张的三十万元，应当由其自行举证。

（三）法院查明

法院查明：涉案房屋所有权原登记在父亲名下。二人与李老太签订的协议约定，因小儿子欠王老爷子款项，父亲同意将涉案房屋转移登记至李老太名下，过户费由李老太负担；安置后房产出售价格高于欠款额度的部分以及拆迁补偿部分全部归父亲所有；父亲以拆迁合同签订日期为准腾空房屋并交付钥匙；李老太保证过户后与父亲再无债务纠纷并撤回执行申请；如父亲以现金如数返还欠款，涉案房屋返还父亲，协议自动解除。

房屋先于协议签订当日过户至李老太名下，同年又由李老太与其子王先生签订存量房屋买卖合同，过户至王先生名下。此后，王先生作为被拆迁人与拆迁人就涉案房屋签订住宅房屋拆迁补偿安置协议，载明拆迁补偿款、各项拆迁奖励及补助费共计五十万余元，并可选择一套七十九平方米的定向安置房。次年，父亲与王先生签订调解协议书，约定父亲在指定日期前腾空房屋并交付钥匙；王先生同意安置选房后拆迁方给予的现金拆迁补偿款归父亲所有，并在收到款项当日内全部交付；如王先生违约，视同放弃补偿款权利，补偿款归父亲所有，并赔偿父亲双倍拆迁补偿款及造成的经济损失。

此后父亲收到王先生支付的现金十五万余元，并将房屋交付王先生。王先生与相关公司签订选房协议、补充协议，确认安置房建筑面积七十九余平方米、总价款四十一万余元，并以拆迁补偿款抵扣房款。房屋被拆除后，补偿款与回购安置房款数额经结算确定，王先生入住定向安置房并于其后取得权属证书。

诉讼中，某公司两次出具情况说明，载明涉案房屋拆迁补偿款总额为三十二万余元，分两次支付，分别在二零一二年五月和二零一六年七月。

原告曾申请对安置房价格进行司法鉴定，评估机构出具不予受理通知书，说明该房屋取得不动产权证书不满五年，按政策规定不能上市交易，无法评估其市场价值。庭审中，原告主张安置房价格超过欠款的部分应予返还，被告则对多项证据的证明目的不予认可。

（四）法院认为

法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

本案中，双方先后签订的两份协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，应为有效合同，各方均应全面履行。二人未按第一份协议履行腾空房屋并交付钥匙的义务，但该协议未约定相应责任，其后双方在调解协议书中对交房时间再次作了约定。至于二人主张的差额款，因约定的安置房市场价格无法确定，无法支持。

被拆迁房屋拆迁前由父亲实际居住，王先生并未实际居住。王先生在领取拆迁补偿款后，未依调解协议书约定在收到开发商补偿款当日内将全部款项交付父亲，已构成违约，应当依约向父亲支付约定的拆迁补偿款，相应的双倍赔偿主张有事实及法律依据。扣除已支付的十五万余元，其应支付的款项为三十三万余元。

王先生提交的证据不能证明原告的主张已超过诉讼时效，原告提交的历年诉讼费缴费单可以证明其持续主张权利。李老太、王先生的其他抗辩意见亦无事实依据，不予采纳。

三、裁判结果

法院判决：王先生于判决生效之日起七日内给付父亲、母亲拆迁款三十三万八千二百八十元；驳回二人的其他诉讼请求。案件受理费一万二千八百元，由二人负担五千四百元，由李老太、王先生负担七千四百元；保全费五千元由李老太、王先生负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案看似是房屋买卖纠纷，实质是"以房抵债＋拆迁补偿归属"的复合法律关系。第一份协议解决债务清偿与房屋抵债，第二份调解协议书则就房屋被拆迁后的现金补偿归属专门作出约定，两份协议一前一后、互为补充，构成认定权利义务的基础。

证据的运用集中在三个层面。其一，协议文本。原告主张取得全部现金拆迁补偿款，依据的是调解协议书中"现金拆迁补偿款归父亲所有、收到当日内全部交付"的表述；被告则试图通过强调第一份协议"以房抵债"的性质，把争议限缩在房屋本身的价值差额上。其二，补偿款的金额与构成。某公司出具的两份情况说明、拆迁补偿安置协议及补充协议相互印证，确定了补偿款总额为三十二万余元并分两次支付，这直接决定了被告应付金额的基数。其三，差额款主张需以安置房评估价为基础，而评估机构因房屋取得权属证书不满五年、不能上市交易而不予受理，价格无法确定，举证条件不具备。

（二）应对被告抗辩策略

面对被告"事实多有捏造""三十万元缺乏依据""应以房屋价值四十一万元为基数计算"等抗辩，可以从三个角度回应。第一，回到协议文义。调解协议书的表述明确、指向具体，被告收取补偿款后负有当日转付义务，并不以房屋是否转售、是否另行分配住房为条件。第二，用履行行为印证约定内容。被告此前支付的十五万余元中包含周转费、提前搬家奖励等款项，说明其实际是以"拆迁补偿款"的整体范围履行义务，与其事后主张剔除部分款项的说法相矛盾。第三，就诉讼时效抗辩，以历年诉讼费缴费单等凭证证明原告持续主张权利。至于差额款部分，法院划定的规则边界在于：主张以物抵债超出债务部分返还的，需以能够确定的价格为前提，评估条件不具备时，该请求难以成立。

五、办案心得

第一，以房抵债协议要把"债务清偿"与"拆迁补偿归属"分开写清。本案两份协议分别约定了房屋抵债和拆迁补偿款归原房主，正因如此，房屋价值差额与现金补偿才没有混为一谈，当事人的请求才有明确的请求权基础。

第二，履行过程中的付款凭证是认定款项范围的关键。被告支付的十五万余元及其构成，反驳了其"部分款项不应返还"的抗辩。

第三，涉及长周期、多次诉讼的案件，要重视诉讼时效的证据留存。本案原告以历年诉讼费缴费单证明其未曾停止主张，这一材料实际决定了请求能否进入实体审理。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

张先生与李女士于2012年6月就北京市朝阳区××小区的涉案房屋签订存量房屋买卖合同及补充协议，约定张先生将该房屋出售给李女士。因签约时房屋尚未取得产权证书，双方约定先行交付房屋。此后双方因过户与房款履行问题多次诉讼，房屋最终依法过户至李女士名下。房屋交付多年之后，张先生又起诉要求李女士支付自2012年9月起至起诉时的房屋租金，诉至北京市朝阳区人民法院。

二、案件经过

（一）原告主张

张先生请求判令李女士给付2012年9月20日至今的房屋租金四十一万四千元，并承担诉讼费用。

其理由是：2012年6月13日，双方签订存量房屋买卖合同、自行划转补充协议及补充协议，约定将涉案房屋出售给李女士，房屋总价款二百三十万元。合同签订当日至2014年10月9日，李女士共支付购房款一百三十四万元，其余九十六万元未予支付。2012年9月20日，应李女士要求，张先生将涉案房屋交付李女士使用，当时李女士承诺为自住，但交付后其并未自住，而是将房屋出租给第三人并收取租金。该房屋至今尚未过户，根据相关规定，房屋在产权过户前所有权属于产权证书载明的所有权人，因此相关租金利益应由张先生承受。张先生根据2012年9月至今的房租平均市场价，酌定每月租金六千元。此外，合同签订后房价上涨较多，李女士至今未补齐购房款，加上张先生年迈、身体较差、经济状况不佳，故诉至法院。

（二）被告抗辩

李女士不同意张先生的诉讼请求，主张：双方通过某中介公司于2012年6月13日签订房屋买卖居间合同、存量房屋买卖合同、自行划转补充协议及补充协议，约定成交价格二百三十万元；由于签约时张先生尚未取得房屋产权证，双方约定2012年9月20日前张先生将房屋交付李女士占有，房屋风险责任自转移占有之日起转移给李女士。签约后，李女士于2012年6月14日支付定金十万元，6月17日支付首付款一百二十万元，尾款一百万元约定在办理权属转移登记手续时支付；后应张先生要求，其于2014年7月13日、10月9日共支付尾款四万元。张先生于2014年10月9日出具收条，承诺剩余房款九十六万元将于其取得房产证、办理过户时一次性给付，未过户前不再索要。2017年起，张先生不愿按约定价款履行合同，明确表示要涨价，李女士于2017年6月19日将其诉至法院；张先生于2017年8月15日取得涉案房屋产权证。法院经审理判决认定张先生存在违约行为、要求其继续履行合同，该判决已生效。此后经强制执行，李女士于2018年8月1日将剩余房款九十六万元汇至法院指定账户，房屋权属转移登记于2018年10月19日完成，李女士已取得不动产权证书，履行完毕法律文书确定的义务。就张先生的诉讼请求，李女士认为：房屋已于2012年9月20日交付，自该日起即由其占有、使用和管理，并承担物业费、取暖费、水电费等全部费用；合同约定房屋风险责任自转移占有之日起转移，其有权占有、使用和管理房屋，张先生无权就已交付的房屋提出利益诉求；张先生提交的证据只能证明双方之间的房屋买卖合法有效，并无李女士如何使用房屋、是否出租的证据，其租金诉求缺乏事实及证据佐证，违背契约精神和诚实信用原则。

（三）法院查明

法院查明：2012年6月13日，张先生作为出卖人、李女士作为买受人，与某中介公司三方签订房屋买卖居间合同；同日，双方签订存量房屋买卖合同，约定所售房屋建筑面积93.17平方米，成交价格二百三十万元，买受人签订合同的同时支付定金十万元，双方约定应在2012年9月20日之前将房屋交付买受人，并同意自合同签订之日起至出卖人取得房产证十个工作日内共同办理产权转移登记手续，房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。同日，双方签订补充协议，确认出卖人已依据"回迁楼购房协议书"获得涉案回迁房屋一套，是该房屋及房屋占用范围内土地使用权的唯一权利人。

付款方面：李女士于2012年6月14日支付定金十万元，6月17日支付购房款一百二十万元，2014年7月13日支付现金三万元，2014年10月9日支付现金一万元。2014年10月9日，张先生向李女士出具收条，载明截至当日共收到房款一百三十四万元，剩余房款九十六万元将在其取得房产证、办理房屋过户时由李女士一次性给付，在未办理过户前保证不再索要剩余房款。

2017年8月15日，张先生取得涉案房屋的不动产权利证书。2018年5月30日，法院判决张先生继续履行存量房屋买卖合同及补充协议，并于判决生效后十日内协助李女士办理过户手续，房屋转移登记至李女士名下当日，李女士立即支付剩余购房款九十六万元；该判决于2018年6月27日生效。判决生效后，张先生未按判决履行义务，李女士依法申请执行，并于2018年8月1日向法院交纳剩余房款九十六万元；法院裁定将涉案房屋解除查封并过户至李女士名下，李女士于2018年10月19日取得涉案房屋的不动产登记证书。

（四）法院认为

法院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，双方就涉案房屋达成买卖合意并签署相关协议，后因履行问题发生争议，李女士曾诉至法院，张先生在该案中亦提出反诉。经审理，法院依法认定双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议合法有效，并判决双方继续履行。现涉案房屋已通过强制执行方式过户至李女士名下，李女士亦已按照生效判决履行相关义务，故应认定双方所签合同及补充协议已经履行完毕。

根据双方合同约定，涉案房屋应于2012年9月20日由张先生交付李女士，房屋自转移占有之日起风险转移给买受人。双方均认可涉案房屋的交付事实及时间，故应认定李女士基于房屋买卖合同关系，已于2012年9月20日取得涉案房屋的使用、收益等相关权利。李女士在2012年9月20日虽尚未取得涉案房屋的物权，但其基于买卖合同关系已经合法占有涉案房屋，因此自该日以后，就涉案房屋的使用问题与张先生无关。

张先生在李女士取得涉案房屋不动产登记证书前，虽是该房屋的所有权人，但其所有权的行使在一定程度上应受买卖合同的限制。张先生依约履行合同义务、将涉案房屋交付李女士，应视为其已经让渡对涉案房屋的占有、使用及收益的权利，故其无权向李女士主张自2012年9月20日起至李女士取得涉案房屋不动产登记证书期间的房屋租金。张先生的诉讼请求于法无据，不予支持；李女士的答辩意见于法有据，予以采纳。

三、裁判结果

法院判决驳回原告张先生的全部诉讼请求。案件受理费七千五百一十元，由张先生负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的关键，在于厘清"债权性交付"与"物权登记"的关系。张先生的核心逻辑是"过户前房屋所有权归自己，故使用收益亦归自己"。法院对此并未采纳，而是从合同约定出发：合同明确约定房屋应于2012年9月20日交付，且风险责任自转移占有之日起转移；双方对交付事实与时间均无异议，因此李女士自该日起即基于买卖合同合法占有房屋，取得使用、收益的权利。张先生在过户完成前名义上仍是所有权人，但其所有权的行使受买卖合同限制，交付房屋即视为已让渡占有、使用及收益。

从证据角度看，本案的裁判基础有三层：一是双方签订的存量房屋买卖合同与补充协议，其中关于交付时间、风险转移、产权登记办理的约定，构成认定权利义务的直接依据；二是张先生本人于2014年10月9日出具的收条，其中"未过户前不再索要剩余房款"的承诺，与其事后主张租金的行为形成明显反差；三是此前生效判决关于合同合法有效、双方继续履行的认定，具有预决效力，使本案得以以合同已履行完毕为前提展开判断。

（二）应对被告抗辩策略

本案中，被告针对原告的租金主张，主要从三个层面构建抗辩。第一，以合同约定为据。合同已就交付时间与风险承担作出明确约定，房屋交付后使用收益权随之转移，原告的租金主张缺乏合同依据。第二，以占有基础为据。李女士占有房屋并非无权占有，而是基于合法有效的买卖合同，其占有具有正当权源，原告作为出卖人无权再主张使用利益。第三，以举证责任为据。原告主张李女士将房屋出租并收取租金，但未提交任何租赁合同、租金流水等证据，其主张缺乏证据支撑。

由此可以提炼出处理同类纠纷的思路：卖方以"过户前所有权归己"为由索要房屋使用收益的，应当先审查合同关于交付与风险转移的约定；若房屋已依约交付并转移占有，卖方的请求通常难以成立。反之，若交付本身存在争议，或者合同被解除、被认定无效，使用收益的归属则需要另行判断。

五、办案心得

第一，房屋买卖合同中"交付—占有—风险转移"的约定，往往比何时办理过户更直接地决定使用收益的归属。签约时应把交付时间、风险转移节点、各项费用负担一一写明。

第二，房屋交付之后，出卖人不宜再以所有权人身份主张使用收益。主张之前，应先厘清合同项下权利让渡的范围，避免提出于法无据的请求。

第三，交易陷入僵局时，通过生效判决一次性固定合同效力与履行义务，比反复主张零星权利更为高效。本案正是先经生效判决确认合同有效并判令继续履行，才使后续租金之争的边界一目了然。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

父亲、母亲系本案被告，二人为夫妻关系，育有大女儿、小女儿。2014年3月，父亲作为被腾退人与村民委员会、某公司签订宅基地腾退补偿安置协议，一家四口据此取得包括涉案房屋在内的多套回迁安置房屋；2017年2月，母亲与某公司签订安置房买卖合同，认购涉案房屋。2018年6月，父亲、母亲与原告张先生签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给张先生。后因房屋交付问题，张先生诉至北京市丰台区人民法院。

二、案件经过

（一）原告主张

张先生请求：确认二被告于2018年6月20日签订的房屋买卖合同有效；判令二被告履行合同，立即将涉案房屋交付原告；判令二被告依据合同约定支付违约金五十万元；判令二被告在涉案房屋具备将产权登记至原告名下条件之日无条件协助原告办理相关手续；诉讼费由二被告承担。

其理由是：2018年6月20日，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定二被告将其所有的涉案房屋（该房屋为拆迁安置回迁房，性质属按经济适用住房管理的房屋）出售给原告，房屋总价款四百余万元。合同签订后，原告依约向被告支付购房款一百万元，但被告收款后拒不履行合同义务、拒绝交付房屋，经多次催促未果，已构成严重违约。

（二）被告抗辩

父亲辩称：我与原告并不认识，原告陈述的不是事实。我与案外人刘先生之间存在借贷关系，曾从其处借款一百万元，多笔往来后尚欠五十万元；刘先生给我的钱都是通过原告账户支付的，我还的五十万元也是还到原告账户。当时刘先生让我把购房合同抵押给他，让我签了本案的买卖合同，还说"没事，就是留一个底"，给我的都是空白合同。关于违约金，我不同意，认为约定过高，要求调整。

母亲辩称：当时父亲跟我说的是租赁合同，我就签了字；签字时合同是翻开的，我也没看，其他事情我不知道。

（三）法院查明

法院查明：2014年3月22日，腾退人与被腾退人父亲签订宅基地腾退补偿安置协议（回迁房屋安置），约定被安置人口四人，分别为父亲、母亲、大女儿、小女儿。2017年2月5日，售房人某公司与购房人母亲签订安置房买卖合同，约定购买涉案房屋，优惠购房指标内面积88.93平方米，腾退补偿总款四百二十八万余元。同日，村民委员会、某公司与父亲签订安置补充协议，确认父亲指标面积240平方米、购房总面积237.09平方米，实际所购房屋包括涉案房屋在内的三套房屋。

2018年6月20日，父亲、母亲作为出卖人与张先生作为买受人签订房屋买卖合同，约定：房屋坐落于涉案房屋，建筑面积88.93平方米；该房屋为拆迁安置回迁房，签约时出卖人尚未办理产权登记，性质为按经济适用住房管理的房屋；成交价格为四百余万元；出卖人应当在2019年3月15日前将房屋交付买受人；签约后买受人分期支付购房款，其中一百万元于2018年10月1日前支付。合同还约定，出卖人逾期交房超过十日后买受人不退房的，出卖人应无条件履行合同义务并支付房屋总价款百分之二十的违约金。

付款情况：张先生于2018年6月22日支付五十万元，7月17日支付三十万元，9月30日支付二十万元，共计一百万元，其称该款系购房款。父亲不予认可，称该款系其向案外人刘先生的借款，刘先生通过张先生的账户支付；其已于2018年9月29日向张先生支付五十万元用于偿还借款，故剩余五十万元为借款。张先生认可收到该五十万元，但表示系父亲偿还刘先生的借款。案外人刘先生到庭作证称：其与父亲系朋友关系，张先生是其表弟；父亲转给张先生的五十万元是偿还其借款，与购房款无关。父亲不认可刘先生的陈述，但认可张先生转账一百万元中的五十万元为借款。

另查明，父亲、母亲于2006年7月24日登记结婚，于2007年7月12日生育大女儿，于2013年11月21日生育小女儿；双方于2019年3月5日登记离婚，离婚协议约定涉案房屋及另一套安置房屋所有权归母亲所有，父亲须协助办理变更手续、费用由母亲负责。父亲称涉案房屋现由其母亲对外出租。

（四）法院认为

法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行。本案中，原告与二被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

原告称其按约支付一百万元购房款，父亲不予认可并主张该款系刘先生出借的借款，且称其已向原告转账五十万元用于偿还借款，故其认可一百万元中剩余的五十万元为借款。刘先生到庭称父亲支付原告的五十万元系偿还其借款，并提供调解书佐证。父亲虽不认可刘先生的陈述，但就"其转账给原告的五十万元系偿还刘先生借款"一节，二人所述一致，法院予以确认；至于该款系偿还哪一笔借款，与本案并非同一法律关系，不予处理。父亲主张原告支付的一百万元系刘先生出借的借款，原告与刘先生均不予认可，父亲亦无证据证明，该抗辩证据不足，不予采信。综上，原告已按约支付一百万元购房款，二被告应按约定于2019年3月15日前交付涉案房屋；现未交付，原告要求交付房屋的请求有合同依据，予以支持。

关于违约金，双方约定出卖人逾期交房超过十日后买受人不退房的，应支付房屋总价款百分之二十的违约金。父亲主张约定标准过高、要求调整，法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌定违约金为八万元。关于原告要求二被告在涉案房屋具备过户条件时协助办理权属登记一节，因房屋现未办理所有权证，双方亦无法确定具备办理权属登记的时间，原告可待条件具备时另行主张。

三、裁判结果

法院判决：确认原告与二被告于2018年6月20日签订的房屋买卖合同有效；二被告于判决生效后三十日内将涉案房屋交付原告；二被告于判决生效后十日内支付原告违约金八万元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费四万二千八百元，由原告负担三千九百九十五元，由二被告负担三万八千八百零五元。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的第一个争点，是双方之间究竟成立房屋买卖合同关系，还是借款担保关系。被告方主张"名为买卖、实为借款担保"，但这一主张应当由提出者承担举证责任。法院的处理思路是：合同文本条款完备、房屋已依约交付、款项亦已实际支付，被告方又自认签约时将购房合同交付刘先生"留一个底"，说明其对合同内容并非毫不知情，故认定买卖合同关系成立并合法有效。

第二个争点是购房款是否实际支付。原告提交的转账记录显示其分三笔支付一百万元；被告则主张该款是案外人刘先生出借的借款。法院将两笔各五十万元的往来分别对待：父亲向原告转账的五十万元，因二人均确认系偿还刘先生的借款，故与本案购房款无涉；原告向父亲支付的一百万元，被告主张系借款却无证据证明，故不予采信。由此可见，一笔款项一旦经由他人账户流转，其性质往往取决于双方之间是否存在其他债权债务关系，厘清款项流向与对应关系是此类案件的关键。

第三个争点是违约金的标准。合同约定买受人不退房时可主张总价款百分之二十的违约金，法院并未机械适用，而是以实际损失为基础，兼顾履行情况、过错程度与预期利益，将违约金酌减至八万元。

（二）应对被告抗辩策略

针对"空白合同、名为买卖实为借款担保"的抗辩，应当以合同文本的完备程度、房屋的交付事实以及被告方的自认来回应。被告方承认亲手签署合同并将合同交他人"留底"，难以再主张对合同内容不知情；母亲"签的是租赁合同"的说法，与其本人在安置房买卖合同上的签字等事实亦难相互印证。

针对"款项系借款"的抗辩，则需要把同一时间段的资金往来逐一拆解：哪些款项是本案购房款，哪些属于被告与案外人之间的借贷，并用另案调解书、证人证言、转账记录予以区分。本案正是通过对两笔各五十万元往来的分别认定，才把本案购房款与案外借贷关系切割开来。

针对"违约金过高"的抗辩，应当预见法院会依实际损失和过错程度酌减，从而在起诉时把违约金主张建立在合理区间内。对于"协助办理过户"的请求，因其属于条件尚未成就的将来给付请求，宜在房屋具备登记条件后再行主张。

五、办案心得

第一，回迁安置房交易应当把产权来源文件固定为合同附件。腾退补偿安置协议、安置房买卖合同、安置补充协议共同证明出卖人对房屋的处分权，也是判断房屋性质的重要依据。

第二，涉及他人账户走款的交易，务必在合同中明确款项的支付路径与收款主体，并保留付款凭证。本案中一百万元的性质之争，正是因款项经由第三人账户流转而产生。

第三，违约金条款应结合房屋总价与逾期时间合理设定，并留存实际损失的证据，以便在对方主张"约定过高"时仍能获得合理的支持。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

姐姐与妹妹系姐妹关系。妹妹与张先生原系夫妻，二人于2010年经法院判决离婚。2000年4月，姐姐以五千元的价格买下妹妹、张先生院落内的东厢房两间（建筑面积27.7平方米）并办理了登记手续。2003年7月，该院落因项目建设被拆迁，取得三套回迁安置房屋及货币补偿款。姐姐主张其买下的两间房屋对应的拆迁利益全部被二人取得，遂诉至北京市大兴区人民法院。

二、案件经过

（一）原告主张

姐姐请求判令妹妹、张先生连带给付27.7平方米房屋拆迁利益相应价款七十七万七千四百一十九元，并承担诉讼费用。

其理由是：我系妹妹的亲姐姐。二人共有位于北京市大兴区××村涉案院落内的房屋，建筑面积201.98平方米。2000年4月4日，我与张先生签订房屋买卖契约，以五千元购买院内东厢房两间，面积27.7平方米。因双方系亲属关系，房屋购买后我并未居住，由妹妹、张先生一直居住。2003年7月14日，上述房屋被拆迁，所得利益为三套回迁安置房屋及拆迁补偿款，我所购房屋对应的拆迁利益全部由二人取得。就其请求的计算标准，我主张以27.7平方米占院落拆迁建筑面积201.98平方米的比例，计算应得安置房面积30.137平方米的折价款七十五万三千四百余元及剩余货币补偿款二万三千九百余元，合计七十七万七千四百一十九元。

（二）被告抗辩

妹妹辩称，同意姐姐的诉讼请求。

张先生辩称：2000年当地已开始陆续拆迁，案涉买卖合同是为了拆迁时如有户口补助可以多拿补助才到房管部门签订；姐姐并未支付房款，房屋过户的税钱都是我自己出的。契约上显示的面积并非实际房屋面积，而是按申报面积确定。拆迁政策出台后户口没有补助，为增加面积，我把东厢房拆掉重新建造了南房，盖完之后就拆迁了，也确实按面积补偿，并已告知姐姐。2013年法院在离婚后财产纠纷中判决分割财产，姐姐对此知情。姐姐直到现在才起诉不符合常理，原因就是我与妹妹离婚，她们之间恶意串通。2015年姐姐起诉返还原物被驳回，2016年又以另一案由起诉同样被驳回；姐姐与妹妹在这几次诉讼中陈述相互矛盾，此前的判决查明部分已明确房屋系我与妹妹所建，与姐姐无关。此外，姐姐提交的证据没有一件原件；房屋买卖合同在房屋重建时就已经没有意义，做这份合同只是为了拆迁时获得户口补偿。

（三）法院查明

法院查明：2000年4月4日，姐姐与张先生签订房地产买卖契约及协议，约定姐姐以五千元购买涉案院落内的东厢房两间，面积27.7平方米，过户费由买方交纳。同年3月，村民委员会出具证明，载明张先生将院内东房两间售给姐姐，请予办理。1994年，有关部门颁发的宅基地使用证及个人建房许可证载明，涉案院落东西长十八米、南北长十一米；上述证书上均有手写"院内东厢房贰间已售面积27.7平方米"字样，并加盖了原房地产管理部门交易所公章。

2003年7月14日，因项目建设，张先生作为被拆迁人与某公司就该院落签订住宅房屋拆迁货币补偿协议，确认被拆迁房屋建筑面积201.98平方米，各项补偿款及补助费总计六十一万余元；拆迁档案中未留存房屋及宅基地面积示意图及测绘表单；搬迁补偿明细记载，张先生购买回迁房屋三套，扣除房款共计四十三万余元。

另查明，2013年妹妹曾以分家析产纠纷为由将张先生及其父亲诉至法院，该案生效判决查明部分确认：1994年经张先生申请，在涉案院落中修建东西厢房各二间；后张先生、妹妹将原七间北正房翻建成六间正房及走廊一个，将东西厢房拆除后，在六间正房前建造南房六间。该案还就院落拆迁后回购的安置房屋作出分割。

再查明，2015年姐姐曾以返还原物纠纷为由将妹妹、张先生诉至法院，要求返还涉案两间房屋的拆迁利益。该案审理中，双方均确认姐姐办理手续时当场给付张先生现金五千元及一千余元过户手续费；妹妹还向法院提交书面材料，称2001年翻盖房屋时也把姐姐的两间房拆了，在原址重建成六间，姐姐同意翻盖但要求在原址再为其建房；拆迁时双方曾协商分割拆迁款，妹妹同意给付姐姐，张先生不同意，最终未谈成。此后姐姐撤回起诉。

又查明，妹妹与张先生于2010年10月经法院判决离婚；庭审中二人认可已按生效判决确定的内容履行完毕。

（四）法院认为

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，证据不足的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

就买卖协议的效力，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，宅基地使用权与特定身份相联系。姐姐在与张先生签订买卖协议时系涉案村集体组织成员，并经过原房地产管理部门交易所办理登记手续；张先生虽辩称双方并无买卖意思表示，但未提交充足证据证明，应承担举证不能的后果，故双方达成的买卖协议属于真实意思表示，合法有效。

本案争议焦点在于：涉案房屋在2003年签订拆迁协议前是否已被拆除。首先，已为生效判决确认的事实，当事人无须举证证明。生效判决查明部分已确认东西厢房被拆除后、在原址前方建造了南房，姐姐未能提交相反证据推翻，故应认定涉案房屋在拆迁协议签订前已被拆除。其次，涉案房屋系院落内房屋的一部分，妹妹及张先生就翻建曾经过姐姐同意、或者姐姐放弃相关权利负有举证责任，但二人未能提供证据证明，故应就姐姐无法享有涉案房屋利益承担相应赔偿责任。考虑到涉案院落已被政府拆迁，结合双方履约及过错情况，兼顾公平原则，法院综合酌定赔偿金额为二十万元。涉案房屋系在二人婚姻关系存续期间拆除，且拆迁利益已经通过诉讼由二人分割享有，故姐姐要求二人承担连带责任的主张有事实及法律依据。

三、裁判结果

法院判决：妹妹、张先生于判决生效后十日内连带给付姐姐房屋损失二十万元；驳回姐姐的其他诉讼请求。案件受理费一万一千五百七十四元，由姐姐负担八千五百六十八元，由妹妹、张先生连带负担三千零六元。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案涉及农村房屋买卖与拆迁利益转化两个层面。就房屋买卖的效力，核心不是合同形式，而是宅基地使用权能否有效转让。姐姐在签约时系本村集体经济组织成员，交易又经过了原房地产管理部门登记，村民委员会亦出具了证明，权属证书上还有"院内东厢房贰间已售面积27.7平方米"的批注，这些证据相互印证，共同支撑了交易的成立。

就已生效判决查明的事实，当事人无须举证证明。本案中"东西厢房被拆除、在原址前建造南房"这一关键事实直接来自此前分家析产纠纷的生效判决，姐姐无法以相反证据推翻，法院据此认定其房屋在拆迁前已不存在。

就赔偿金额，姐姐主张按面积比例计算七十七万余元，但法院并未采取比例计算的方法，而是以"翻建是否经其同意、是否放弃权利"为基础，认定妹妹、张先生未能证明已获同意，应当承担赔偿责任，并综合院落已拆迁、履约及过错情况、公平原则，酌定为二十万元。可见房屋被拆除并不意味着权利消灭，而是转化为赔偿请求权，金额则由法院综合酌定。

（二）应对被告抗辩策略

面对"名为买卖、实为套取拆迁补助"的抗辩，应当以交易外观证据回应：登记机关的登记手续、村民委员会的证明、卖方本人在权属证书上的书面批注，共同构成交易真实存在的有力印证，单纯否认交易动机不足以推翻合同效力。

面对"多次起诉、陈述矛盾、恶意串通"的抗辩，应当积极援引生效判决的免证效力，把双方在以往诉讼中的陈述差异纳入法院对"翻建是否经过同意"的判断之中。本案中，妹妹此前书面材料中关于翻建的陈述，恰恰成为认定二人负有举证责任的基础。

面对"买卖合同在房屋重建时已无意义"的抗辩，应回到规则边界：合同标的物灭失并不当然导致权利落空，而是转化为相应的赔偿请求，但请求金额需要有证据支撑，否则只能由法院酌定。就连带责任，其成立基础在于涉案房屋的拆除发生在二人婚姻关系存续期间，且拆迁利益已由二人分割享有。

五、办案心得

第一，亲属之间的房屋交易，价格款的交付凭证不可或缺。本案因年代久远、以现金交付且未留收条，原告只能依靠登记手续、村委会证明等间接证据，请求权基础与金额均受到影响。

第二，主张拆迁利益应当尽早固定房屋原状证据。测绘表单、示意图、现场照片等材料一旦缺失，事后往往只能依赖生效判决查明的事实，可主张的空间随之收窄。

第三，对已生效判决查明的事实要善于援引。既要注意自身在不同诉讼中的陈述保持一致，也要善于借免证效力把关键事实固定下来。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

丈夫、妻子作为本案原告，二人系夫妻关系。2014年12月，丈夫因房屋拆迁分得北京市石景山区某小区的两套定向安置房屋，其中一套即本案涉案房屋。二人将涉案房屋出售给李先生并签订房屋买卖合同。此后因购房款是否支付产生争议，二人诉至北京市门头沟区人民法院，请求确认该合同已解除。

二、案件经过

（一）原告主张

二人请求确认其与李先生于2014年12月20日签订的关于涉案房屋的房屋买卖合同于2019年5月7日解除，诉讼费由李先生负担。

其理由是：二人系夫妻，2014年12月分得两套定向安置房屋，均为夫妻共同财产。2014年12月20日，李先生以借款需要房屋抵押的名义，诱使二人签署关于两套房屋的买卖合同，并让二人将两套房屋的水卡、电卡、燃气卡、钥匙交付其作为借款抵押。双方签订合同的真实目的并非买卖房屋，而是作为借款的担保。二人曾于2016年10月起诉李先生返还涉案房屋，该案生效判决驳回了二人的诉讼请求，同时指出该案不支持返还原物并不等于确认房屋买卖合同的效力，房款有无交付及合同继续履行问题可另行解决。李先生在前案中称其已支付全部购房款，但事实上从未支付过购房款，属于以自己的行为表明不履行主要债务，故二人依法享有合同解除权。

（二）被告抗辩

李先生辩称，认可二原告系夫妻关系、对涉案房屋有处分权利，但双方并非借款关系。其主张：二原告曾以做生意资金周转不灵为由，试图以两套房屋作为抵押向被告借款，因房屋尚未办理所有权登记手续、无法办理抵押登记，被告予以拒绝；后二原告急于用钱，又提出将房屋出售给被告；被告此前就有在该小区置业的意向，也大致了解交易价格，两套房屋当时市场价格约在一百四五十万元一套，双方协商以一百二十万元一套成交，共二百四十万元；二原告要求被告以现金形式支付购房款，理由是需拿钱去外地经营酒店、当地习惯现金交易等；被告从家中清点出一百二十万元现金，于次日交付原告，双方协商余款以转账形式支付；此后被告分别转账一百万元和三十四万余元（其中二十万元为购房款、十五万元为借款，并扣除一个月利息六千元），其后原告用了约三个月时间将借款及利息还清。被告还称，合同文本由原告提供、一式两份，签约当日原告将签好字的合同原件拿走，称付清房款后才交付；被告在合同原件上书写"钱款付清"字样并捺印；被告自2014年年底收到房屋后入住至今，并自2015年起缴纳水、电、燃气、有线电视、车位租赁等费用。被告认为买卖合同合法有效，其已履行付款义务，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）法院查明

法院查明：涉案房屋与另一套同小区房屋均属丈夫分得的定向安置房。2014年12月20日，丈夫、妻子作为出售方与李先生作为购买方签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋（建筑面积五十六平方米）出售，成交价格一百二十万元，并就过户及违约责任作出约定；双方均签字捺印；合同下部有"钱款付清"字样，李先生表示该字样及指印均系其本人所留。同日，二人将房屋钥匙、水、电卡及房屋交付李先生使用，此后李先生及其家人居住使用至今。

就付款事实，李先生主张其在转账当日另以现金方式支付了一百二十万元购房款，款项来源于家中存放的现金，交付现场仅有其与丈夫二人在场，丈夫收款后未出具收条，故其自行在合同原件上注明款项已清。二人对此不予认可，主张李先生所述的付款时间、地点与其在前次诉讼中的陈述不一致，且其至今未支付涉案房屋购房款。

法院还查明，李先生在另案（关于另一套房屋）中曾主张二原告交付房屋并履行过户义务，该案已确认双方所签房屋买卖合同为真实意思表示并合法有效；二原告在前次返还原物纠纷中主张合同系虚假合同，因证据不足未被采纳，该案同时指出不支持返还原物并非确认合同效力，房款有无交付等问题可另行解决。

（四）法院认为

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

关于双方就涉案房屋的法律关系，二原告在起诉时虽主张所签买卖合同并非真实买卖关系而是抵押借款关系，但未就此提供证据证实，且在庭审中明确表示基于生效判决认可双方存在房屋买卖合同关系，李先生亦主张双方系买卖合同关系，故确认双方存在真实的房屋买卖合同关系，所签合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。

关于二原告是否享有法定解除权。双方在合同中未明确约定付款期限，李先生在合同签订后四年多的时间内仍未履行支付房款的义务，且坚持主张房款已经支付完毕，属于以自己的行为表明不履行主要债务，二原告依法享有解除权。二原告起诉要求解除合同，起诉状于2019年5月7日送达李先生，故确认合同于该日解除。

就付款争议，法院认定：李先生主张以现金形式支付一百二十万元购房款，但其仅在自己持有的合同原件上注明款项已清，不能证明丈夫收取了该款项；且其在本案中陈述的付款时间、地点与其在前次诉讼中的陈述存在矛盾，其主张家中长期存放大量现金、双方以现金方式交易而未打收条，亦与常理不符，故对其主张不予采纳，确认李先生至今未支付涉案房屋的购房款一百二十万元。

三、裁判结果

法院确认双方签订的关于涉案房屋的房屋买卖合同于2019年5月7日解除。案件受理费七千八百元，由李先生负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的争议焦点有二：双方就涉案房屋存在何种法律关系；二原告是否享有法定的合同解除权。

关于法律关系，被告方主张"名为买卖、实为借款担保"，但主张者需对其主张承担举证责任。二原告在前案中亦曾作此主张，因证据不足未被采纳；本案中双方均认可存在房屋买卖合同关系，法院据此认定合同真实有效。可见在回迁房交易中，即便交易背景复杂、买方与案外人之间存在往来款项，只要合同文本完备、房屋已经交付并转移占有，法院通常仍以合同关系作为认定基础。

关于付款事实，主张已履行付款义务的一方应当承担举证责任。李先生唯一的证据是自己在合同原件上书写的"钱款付清"字样，属于当事人单方自述，证明力有限；加之其在前案庭审笔录中的陈述与本案不符，法院据此认定其未完成举证。

（二）应对被告抗辩策略

面对"现金付款、朋友之间不打收条"的抗辩，最有效的办法是调取对方在关联案件中的庭审笔录，比对其前后陈述是否一致。本案中，李先生在前次诉讼中关于付款时间、地点的陈述与本案相矛盾，成为法院不采信其主张的重要理由。

面对"权属确认单交付即视为变更登记"的抗辩，应当指出回迁房在未取得产权证书前无法办理转移登记，交付权属确认单与物权变动并非同一回事。

面对"合同已经履行完毕"的抗辩，则应回到解除权的规则边界：合同未约定付款期限的，长期未付款并坚持主张已付清，属于以行为表明不履行主要债务，相对方依法享有解除权。需要注意的是，本案二原告经法院释明后仅请求确认合同解除，未主张返还房屋等解除后果，因此判决只能就解除本身作出确认，返还、腾退等遗留问题仍需另行解决。

五、办案心得

第一，回迁房买卖中，付款方式的证据链条比合同本身更为关键。现金交付、不开收条的交易习惯，在发生争议时几乎无法证明，建议通过银行转账并保留凭证。

第二，关联案件中的陈述会被作为重要比对材料。同一当事人就同一事实在不同案件中的说法一旦出现矛盾，很可能直接导致其主张不被采信。

第三，主张解除合同时，应当一并考虑返还房屋、腾退、已付款项处理等后续请求，避免只确认合同解除而将实际问题留待下一次诉讼。