北京房屋限购政策对一起借名买房案件的影响

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

（一）案件事实

温涛与温倩为父女关系，温涛与其生母于2003年离婚，温倩随温涛生活。2009年温倩购买诉争房屋，首付款、公共维修基金、契税、印花税、产权证登记费及代办费等费用由温涛出资，贷款790000元，期限20年，温涛一直偿还贷款，温倩偿还了5万元贷款。温涛装修并在诉争房屋内居住至今，温涛不具备购房资格，2009年登记在温倩名下，性质为商品房。

1、温涛在原审法院诉称：购买诉争房屋时，由于温涛年纪大无法办理贷款，协商约定以温倩名义买房，并由温倩办理手续，房屋归温涛所有。2009年该房屋办理了房产证。温涛多次催促温倩协助过户，由于温倩的生母从中作梗导致温倩一直拖延不予配合。现诉至法院，请求依法判令：1、确认诉争房屋为温涛所有；2、温倩协助温涛将诉争房屋过户于温涛名下。

2、温倩在原审法院辩称：温倩不同意温涛的诉讼请求。第一，温倩在温涛经营的生意上给了巨大的帮助，而且温涛一致承诺送温倩出国，综合种种因素，温涛主动给温倩首付款，并帮助还贷，购买房屋是温倩之意，双方没有借名买房的合意。第二、温涛与温倩之间仅存在资金的赠与关系，温涛不能因此取得房屋的所有权。第三、温涛与第二任老婆离婚时未分割诉争房屋，可见温涛不认为诉争房屋为其所有。第四、温涛不具备在北京借名买房的主观需求。第五、温倩为温涛治病提供了很大帮助。第六、温倩自2014年5月后，自己偿还诉争贷款。故请求法庭驳回温涛的诉求。

3、原审法院经审理认为：根据事实，法院认为温涛与温倩之间存在借名买房的口头协议，双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。因温涛目前不具备购房资格，故温涛要求温倩协助办理诉争房屋过户手续在法律上不能履行，温涛可待具备履行条件时再行主张。 

（二）判决结果

原审判决结果：驳回温涛的诉讼请求。

温涛、温倩均提起上诉。温涛请求撤销原审判决，依法改判支持温涛的一审诉讼请求。温涛购买房屋是在限购政策实施前，应当不受限购政策限制。房产证不能直接决定实体法律关系的存在与否。温倩请求撤销原审判决，依法重新作出判决。

温涛在二审表示能一次性清偿诉争屋的剩余贷款。

4、上诉法院认为：一审法院认定温涛与温倩存在借名买房关系正确，予以确认。温倩主张双方系资金赠与关系，但未提交证据予以证明，不予认可。温涛与温倩的借名买房系在北京市限购政策实施之前，避免文涛利益受损，应支持其过户请求。温倩配合温涛一次性偿还剩余贷款。一审判决驳回温涛的诉讼请求错误，予以改正。

二审判决结果：1、撤销原审民事判决；2、温涛一次性偿还全部剩余贷款，由温倩予以协助配合；3、温涛偿还贷款后，温倩配合过户；4、驳回温涛的其他诉讼请求。

（三）安居房地产网靳双权律师点评：

本案争议焦点为：1、温涛与温倩之间是否构成借名买房合同关系；2、在温涛不具备购房资格的情况下能否判决温倩将诉争房屋产权过户至温涛名下。

借名买房约定的形式既可以书面约定，也可以口头约定，认定存在口头约定应当综合以下几点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。诉争房屋系温涛实际出资购买，尽管以温倩名义贷款，但一直由温涛在还贷，且温涛自购房后就进行了装修并在此居住使用，购房的相关手续由温涛持有，而其对于自身因年龄问题无法办理贷款的解释亦符合常理，故可以认定温涛与温倩存在借名买房关系。所以靳律师认为，一审法院认定温倩与温涛之间存在借名买房关系，二审予以确认均是争取的。

对于争议焦点二，根据相关房产调控政策，北京市对居民家庭在本市购买住房作出了资格限制和套数限购，不具备购买资格的居民不得在北京购房。如果买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格，但买卖双方在限购规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可以支持。因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。

本案中， 温涛与温倩的借名买房系在北京市限购政策实施之前，并不存在规避限购政策的故意，现购房款项已经支付，且一直由温涛占有使用房屋，该房屋为温涛在京唯一住房，不予过户将导致温涛的利益严重受损，因此，对于温涛要求过户的诉讼请求，应当予以支持。一审法院以温涛不具备购房资格为由，判决温涛可待资格具备后再行主张权利，既不符合上述有关规定，同时也将造成明显的利益失衡。在二审判决结果中，法院对一审判决予以纠正，判决温倩配合温涛办理过户手续，于法有据。

综上所述，法院二审判决结果正确。

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