央产房北京律师评析集资建房出资确认—借名买房纠纷案件

        下面我们用一个案例来详解借名购买央产房中的法律问题。

         为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
  本文为靳双权律师原创，转载请注明。
                                          

         一、案件介绍：
       

        我叫张华，我与张1、张2、张3为姐兄妹关系。2005年我们的父亲张成天的工作单位集资建房，由于父亲张4的偏疼偏爱，张4与我商定将该单位集资建房的朝阳区房屋由我出资购买，我购买后享有该房屋所有权。之后我开始筹措购房款，除自有资金外我还向张3、张2等人借款，最后所差房款商定由张4以借款形式垫付。之后，前述借款我均偿还完毕。

        2005年11月28日，我以张4名义签订购房合同，2006年元月我及我的丈夫孩子搬入该房屋居住。张4于2007年12月28日亲笔写下证明一份，确认该房屋实为我的房产，并将购房合同交我保存。由于该房屋属于“央产房”，登记产权人时只能是张4且不能变更。故张4于2011年8月亲口对张1、张2、张3说该房屋产权为我所有。各方曾对该房屋进行协商，但未能达成一致意见。为维护我合法权益现诉至法院要求确认涉诉房屋归我所有。


        二、庭审过程： 
       

        张2、张3辩称：本案不存在借名买房，张华在诉状中承认购买房屋时父亲出了钱，如果是借名买房其父亲不会出钱。张华承认部分被告借钱给其买房，就像张3所说，子女出钱帮父母买房符合常理，但出钱给兄弟姐妹买房不符经验法则。父亲在世时调解过，张华同意给其他兄弟姐妹25万元，证明不存在借名买房。

        张华自认涉诉房屋是央产房，只能以父亲名义购买，政策上也不允许借名买房。父亲偏爱张华是父亲做的决定，而父亲2007年去世，购房行为2005年发生，母亲对房屋的权利并未进行处分，根据相关法律规定，本案中，即便存在借名买房也是无效的，北京高院相关意见对于借名买房有规定，必须是出资且有明确约定，如果是政策性住房，借名买房无效。争议房屋是央产房，考虑案件执行问题，不允许房屋买卖行为发生。

        张3在原审法院辩称：涉诉房屋并非张华所有，不同意其诉讼请求。

        三、审判结果：北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
     

        张华要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回刘的诉讼请求。

        四、借名买房律师靳双权专业法律分析：
本案是一起央产房借名买房纠纷案件。首先应确认该案是否为借名买房？下面由靳律师予以解析该案件：

        本案中，张华负有举证证明其与父亲存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。张华提交的父亲书写之证明书鉴于张1、张2、张3未否认其真实性，故该书证之真实性法院予以采信。

        结合张华提交的转账凭证及本案张3、张2的陈述，在没有相反证据的情况下可以认为涉诉房屋房款系张华出资支付。涉诉房屋的购买系父亲单位集资建房，对于这一重要财产取得行为，其父亲应与其妻平等协商并取得一致意见。

        但本案中，张华未能证明其母对“借名买房”的认可，而仅提供事后其父亲追认的证明书。因此，张华与父亲之间是否存在有效的借名买房约定，张华未能证明。

       此外，本案各方均认可涉诉房屋系“央产房”，且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为“按经济适用住房管理”。因此，张华主张确认涉诉房屋归其所有，须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记，但张华对此并无证据提交。因此，张华要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据，法院是很难予以支持的。

       借名买房纠纷律师靳双权提示：在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
 
 

       资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
  联系地址：北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所
  联系人：靳双权律师
  联系电话：13426037149