房地产律师：央产房借名买房需受政策因素限制
来源：未知 作者：未知 时间：2018-09-25
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
2015年1月，马某丽诉至法院称：我与马某卫、马某军、马某宏为姐兄妹关系。2005年我们的父亲马某育的工作单位集资建房，马某育与我商定将该单位集资建房的朝阳区×房屋由我出资购买，我购买后享有该房屋所有权。之后我开始筹措购房款，除自有资金外我还向马某宏、马某军等人借款，最后所差房款商定由马某育以借款形式垫付。之后，前述借款我均偿还完毕。由于该房屋属于“央产房”，登记产权人时只能是马某育且不能变更。故马某育于2011年8月亲口对马某卫、马某军、马某宏说该房屋产权为我所有。现父亲已去世。诉讼请求：确认涉诉房屋归我所有。
二、被告辩称
马某卫、马某军辩称：不存在借名买房，马某丽在诉状中承认购买房屋时父亲出了钱，如果是借名买房其父亲不会出钱。马某丽承认部分被告借钱给其买房，就像马某宏所说，子女出钱帮父母买房符合常理，但出钱给兄弟姐妹买房不符经验法则，且母亲对房屋的权利并未进行处分。即便存在借名买房也是无效的，北京高院相关意见对于借名买房有规定，必须是出资且有明确约定，如果是政策性住房，借名买房无效。争议房屋是央产房，考虑案件执行问题，不允许房屋买卖行为发生。
马某宏辩称：涉诉房屋并非马某丽所有，不同意其诉讼请求。
三、审理查明
四人之母何某梅于2007年8月12日因死亡注销户口，父马某育于2014年5月24日去世。
2005年11月28日，马某育与某单位签订《经济适用住房买卖合同》，约定马某育向某单位购买暂定名为北京朝阳区×房屋，房屋建筑面积1393平方米，单价4575元每平方米，总价639264.75元。合同第二条“经济适用房销售依据”约定，所购买的经济适用房为现房，出售经济适用房的批准机关为中直机关住房制度改革办公室。
2008年9月18日，涉诉房屋登记于马某育名下。
马某丽提交马某育书写之“证明书”，落款时间为2007年12月28日，内容为：“本市朝阳区X号房，是某单位为报社职工集资建造经济使用住房。本人购得该院×住房一套。本人已有住房。此房实为三女马某丽购买，是产权所有人，希望准予过户。此证明及报社购房买卖合同均由马某丽保存。父亲马某育亲笔”。马某卫、马某军、马某宏未否认该证据之真实性，但认为该证明系马某育事后所补，并未得到其母的认可。
马某丽表示其于2013年底居住于涉诉房屋，之前一直由其对外出租，租金收益孝敬父母了。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院判决如下：
驳回马某丽的诉讼请求。
五、房地产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，马某丽负有举证证明其与马某育存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。马某丽提交的马某育书写之证明书鉴于马某卫、马某军、马某宏未否认其真实性，故该书证之真实性法院予以采信。结合马某丽提交的转账凭证及本案马某宏、马某军的陈述，在没有相反证据的情况下可以认为涉诉房屋房款系马某丽出资支付。
此外，本案各方均认可涉诉房屋系“央产房”，且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为“按经济适用住房管理”。因此，马某丽主张确认涉诉房屋归其所有，须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记，但马某丽对此并无证据提交。
因此，马某丽要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据，故依法不能得到支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】