借名购买两限房引纠纷诉至法院——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告马女士起诉称： 2009年6月，我通过朋友介绍得知被告张先生有意将其因XX街道路拓宽拆迁而补给的拆迁安置房1102号房屋(以下简称1102号房屋)转让，遂与张先生进行接洽。双方就该房屋转让事宜达成初步意向，即我以张先生名义购买该房屋，并支付张先生转让费10万元整。同月，需向开发商甲市Z房地产开发有限公司(以下简称Z房地产公司)支付该房屋首付款213799.67元，因双方已达成上述合意，我遂于2009年6月19日支付了该笔首付款。2009年7月2日，我与张先生正式签署《协议书》，约定张先生将1102号房屋转让给我，我以张先生名义购买该房屋、交纳购房款，张先生只是挂名，对该房屋不享有所有权、使用权、处分权等，五年后该房屋能够过户时，张先生应当积极协助我办理各种过户手续，所需费用由我负担，我一次性向张先生支付该房屋有偿转让费10万元。同时还约定，我在居住使用该房屋过程中，张先生有义务协助我办理各种手续。《协议书》签署的当日，张先生与Z房地产公司签署了《商品房预售合同》，并将该合同原件交给了我。为后续办理贷款便利，该日张先生办理了中国K银行存折一个，并将该存折原件交给了我。2009年7月16日，我陪同张先生与中国K银行股份有限公司甲市城市K开发专业支行(以下简称K银行)及Z房地产公司签署了《个人住房(商业用房)借款合同》，之后张先生亦将该合同原件交给了我。同日，我以转账方式向张先生支付了房屋转让费10万元整。2009年7月10日，张先生出具委托书并办理公证，委托冯某全权代表张先生办理1102号房屋房产购买及相关的全部手续。2009年7月22日，我及丈夫冯某办理了该房屋的入住手续，领取了房屋钥匙，并对房屋进行了装修，我陆续交纳了代办产权费、专项维修资金及房屋买卖契税，2010年11月30日，涉案房屋取得了房屋所有权证。根据《协议书》之约定，五年后涉诉房屋能够过户时，张先生应当协助办理各种过户手续。现因张先生拒不办理，故我提起诉讼。1.请求判令张先生配合我办理位于甲市乙区1102房屋的权属转移登记手续;2.诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告张先生答辩称：1.我与马女士于2009年7月2日签订的《协议书》无效。首先，马女士不具有甲市户籍，购买甲市住房需进行资格审核确定是否具备购房资格，其本人更不具备购买甲市政策性保障住房，即两限房的资格。1102号房屋属于政策保障房两限房，故马女士无权购买。其次，诉争房屋为通过资格审核确定资格具备条件才可以购买的两限房，属于政策性的保障性住房，该房屋的上市交易需要特定的条件。本案中，双方间的借名买房协议因违反了国家政策亦违反了社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定，故应属于无效。2.马女士无权请求我配合办理房屋权属转移登记手续。首先，双方没有签订过房屋买卖合同，因马女士想规避法律及政策规定，其明知自己不具备购房资格，仍以我的名义购买政策保障房即两限房，故其无权请求办理房屋权属转移登记。其次，依据甲市高级人民法院印发的指导意见，购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，应认定为无效，故马女士无权要求我配合办理权属转移登记。故我不同意马女士的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：位于甲市乙区1102号(以下简称1102号房屋)系张先生经拆迁取得的安置补偿房，性质为两限房。2009年7月2日，张先生与Z房地产公司签订《商品房预售合同》，约定张先生购买1102号房屋，建筑面积为82.79平方米，房屋总价款为563799元，签订合同当日，买受人需向出卖人交纳213799.67元，其余350000元向K银行办理抵押贷款。2009年7月2日，马女士(乙方)与张先生(甲方)签订《协议书》，约定因甲市丙区XX街的扩展道路拆迁工程甲方家在此拆迁范围内。甲市补给拆迁安置房为1102号两居室一套。由于甲方对这套房屋不是特别满意有偿转让给急于想购买两限房屋的乙方。双方协议1.乙方以甲方的名义购买上述房屋;2.乙方以甲方的名义去购房处交购房款伍拾陆万叁仟柒佰玖拾玖元及其他费用;3.因两限房国家有政策的限制，乙方购买后房屋产权证上户主仍为甲方，甲方对此只是挂名并不对房屋享有所有权、使用权、处分权和孳息权。此权利均为乙方所有;4.乙方在居住中，甲方有义务协助乙方办理各种手续;5.如果乙方对该房屋进行出租时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得租金归乙方所有与甲方无关;6.如果五年后该房屋能够过户时，甲方应当积极协助乙方办理各种过户手续，所需费用由乙方负责负担;7.如果乙方对该房屋进行出售时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得售房款归乙方所有与甲方无关;8.如果该房屋国家回购时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得的回购款归乙方所有与甲方无关;9.乙方百年之后子女、孙子女等有永久的继承权，甲方及甲方的后人不得以此借口强行霸占并应当善意的协助乙方办理各种手续;10.乙方一次性向甲方支付该房屋的有偿转让费人民币拾壹万元整。2009年7月10日，张先生办理委托公证，委托马女士之夫冯某作为其代理人，全权代表其办理1102号房产购买及相关的全部手续。签订协议前，马女士已交纳了1102号房屋首付款213799.67元。

　　2009年7月16日，张先生与K银行、Z房地产公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，贷款为350000元。同日，马女士支付张先生100000元，并按月偿还1102号房屋的银行贷款。至2017年10月23日，马女士已付清全部贷款本金及利息。

　　2009年7月21日，Z房地产公司将1102号房屋交付，马女士收房并装修入住，交纳供暖费、物业费等各项费用。2010年11月30日，1102号房屋所有权证下发，房屋所有权人为张先生。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：　本判决生效后十日内，张先生配合马女士办理位于甲市乙区1102号房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至马女士名下，过户费用由马女士负担。

　　五、律师点评

　　借名买房纠纷律师靳双权分析认为：被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。根据双方一致确认的事实，可以认定本案原被告之间存在借名买房合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，张先生的房屋虽然系两限房，但系拆迁取得，并非摇号取得，并未损害社会公共利益，故双方间的合同合法有效。合同签订后，马女士已履行了合同义务，并占有使用该房屋至今。该房屋已于2010年11月取得房屋所有权证，并距今已满5年，符合上市交易条件，马女士具有购房资格，故应对马女士要求张先生配合办理房屋过户的诉讼请求予以支持。张先生所述双方间房屋买卖合同应为无效的抗辩意见，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，法院判决是正确的。