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如何确定借名买房及其补充协议的法律效力?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-20 16:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某诉称:原告与被告周某系母女关系,2007年3月25日,原告出资,以被告周某之名购买位于北京市海淀区某房屋。原告是涉案房屋的实际所有权人。后原告得知被告周某于2009年4月28日经某公司介绍,与被告刘某签订北京市存量房屋买卖合同,将房屋出售给刘某。原告认为被告周某并非真正意义上的房屋权利人,对该房屋没有处分权,被告周某与刘某签订的《房屋买卖合同》属无效合同。故原告依据物权法,合同法相关规定,诉至法院,1、请求法院确认两被告签订的关于北京市海淀区某房屋的存量房屋买卖合同及补充协议无效;2、请求法院判令被告履行借名买房协议,协助原告将位于北京市海淀区某房屋变更到原告名下;3、被告承担本案诉讼费用。

  2、被告辩称

  周某辩称:对于原告的诉讼请求,没有意见。签署协议的时候,周某告知了刘某,这个房子是原告购买的,也跟中介公司说过。周某长期在国外学习,当时买房,后来与刘某签约,都是临时回国,都不是很清楚。她自己认为是她名字购买的房屋,她就有权处分房屋。综上,我同意原告的诉讼请求。

  刘某辩称:第一,原告已经因为诉讼时效问题已经丧失了胜诉权。本案房屋买卖合同是2009年4月18日签订,距今已经4年整,原告没有诉讼失效中断的证据,请求驳回原告诉讼请求。第二,原告至今为止包括被告答辩,都没有看到证据说被告周某借名买房的事实告知刘某。第三,原告的诉讼请求路径错误,本案合同已经存在两份判决确认合同有效,原告起诉合同无效,不应该另行起诉,应该通过申诉或者再审,来否定诉争房屋的合同效力。综上,不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  2007年3月25日,周某与北京市某房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》,周某购买了位于北京市海淀区该涉诉房屋。2009年4月28日,周某在中介公司的居间下,与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,约定周某将上述房屋售予刘某。2011年,周某诉至海淀法院,以开发商未办理房屋所在楼栋初始登记致使其不能履行合同义务为刘某办理过户登记,合同目的无法实现为由,要求解除其与刘某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。海淀法院经审理后出具民事判决书,判决解除了周某与刘某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。刘某不服提起上诉,2013年8月6日,北京市第一中级人民法院出具民事判决书,撤销了海淀法院民事判决并驳回周某的诉讼请求。2013年8月,杨某以周某为被告诉至本院,要求确认其与周某签订的《借名买房协议》有效,刘某未参加该案诉讼。借名买房协议内容为:“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定,协议双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就母亲杨某以女儿周某名义购房达成如下协议:母亲杨某与女儿周某经协商,杨某出钱以周某名义购买海淀区该涉诉房屋及另外一套共两套房屋共计306万元。以作为日后杨某养老之用。此两套房屋只是杨某借名购买不算女儿周某的个人财产,不经母亲杨某同意,周某不得转租、转让、转卖该两套房屋,如有违约周某将无条件协助,配合出资人变更房产人名于出资人名下(,)出资人保留追究其法律责任的权利(。)”本院经审理后出具民事判决书,判决确认杨某与周某于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效。该判决双方均未上诉,现已生效。

  庭审中,杨某主张生效判决已经确认其与周某签订的《借名买房协议》有效,故杨某为房屋的实际所有权人,周某对房屋没有处分权,商品房买卖合同与房屋买卖合同上周某的签名明显不一致,且房屋出售价格明显低于市场价格,证明刘某应当知道借名买房的事实,而且刘某与其爱人张某名下有房产,根据北京市限购政策,刘某没有资格购买其他商品房,杨某基于上述理由请求确认周某与刘某签订的房屋买卖合同及补充协议无效。周某同意杨某的请求。刘某不同意杨某的请求,刘某主张杨某的诉讼请求已经过了诉讼时效,而且其与周某签订的房屋买卖合同及补充协议已经北京市第一中级人民法院判决确认有效,其也不知道借名买房的事情,双方合同签订于限购政策出台之前,与限购政策无关,刘某基于上述理由,认为其与周某签订的合同合法有效。本案经本院主持调解,双方当事人各持己见。

  三、法院判决

  驳回原告杨某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案是一起由借名买房引起的房屋买卖纠纷。原告与被告周某系母女关系,母亲借女儿之名买房,双方约定不能擅自出售,而女儿将房屋卖给第三人,并签订了《房屋买卖合同》。得知该事实后,母亲起诉要求确认该房屋《房屋买卖合同》无效。另外原告与被告之间的签订了《借名买房协议》,原告希望得到法院协助,希望被告的履行该协议,将房屋变更到自己名下。

  本案是典型的借名买房类房屋纠纷案。结合案情来看,依据《买卖合同司法解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”因此本案中,虽然杨某与周某签订的《借名买房协议》确认为有效,但并不能作为事实依据,否定周某与刘某签订的房屋买卖合同及补充协议的效力,故杨某以周某对涉案房屋没有处分权为由要求确认周某与刘某签订的房屋买卖合同及补充协议无效,缺乏依据,依据法律,应当不予采纳。杨某主张刘某无北京市购房资格一节,亦不属于我国合同法规定的合同无效的情形。综上,对杨某要求确认周某与刘某签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求,应当不予支持。关于杨某要求周某履行《借名买房协议》,协助其将涉案房屋变更到其名下的诉讼请求,系杨某与周某之间《借名买房协议》的履行问题,与本案不属同一法律关系,应当不予处理。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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