因年龄限制无法贷款，借用他人名义买房，能否要求过户？
来源：未知 作者：未知 时间：2018-12-07
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年4月，张某、李某诉称：赵某、李小系夫妻关系，我二人为李小父母。2009年12月，我二人与赵某、李小签订协议，协议约定我二人以赵某的名义购买位于北京市房山区302号的楼房1处，同时约定由我二人支付全部费用，房屋产权归我二人所有。现双方就该房屋所有权问题发生纠纷，故起诉请求依法确认位于北京市房山区302号归二原告所有;判令赵某、李小协助我二人将位于北京市房山区302号的房屋过户至我二人名下。
2、被告辩称
赵某辩称：第一、购房费用并非全部由张某、李某支付，我也支付了数万元的装修款。
第二、房屋登记为赵某单独所有，赵某为房屋的合法拥有者。
第三、2009年12月双方并未签订任何协议，张某、李某起诉时提交的“证明”是2011年7月23日左右张某、李某以不在“证明”上签字就让我夫妇离婚相要挟，逼迫我签的。我在“证明”上签字时，张某、李某在北京既没有贷款资格也没有购房资格，因此该“证明”所体现的借名购房内容明显违反北京市现行限购、禁购及信贷政策，不具备合法性，属无效文书，不应当被认定为对过去行为的追认。
如果任何在限购政策之前购买的房屋都在限购政策实施后以追认的方式达到过户的目的，将使政府的惠民政策有空可钻，为规避限购政策在政策实施之后对之前的购房行为性质进行追认的做法不应当被支持。
第四、由于使用我的贷款资格购买房屋，将严重影响我再次购房的首付款数额及贷款利率，如果认定房屋归张某、李某所有，将极大损害我的合法权益，综上所述，请驳回张某、李某的诉讼请求。
李小辩称，对张某、李某所诉事实没有意见，同意张某、李某的诉讼请求。
二、法院查明
李某、张某系夫妻，二人之女李小与赵某于2008年12月30日登记结婚。2009年12月，赵某与林伟签订《北京市存量房屋买卖合同》购买北京市房山区302室商品房1套，购房定金及首付款系李某、张某出资，通过赵某、李小支付给林伟。《房屋所有权证》载明此房于同年12月27日登记为赵某单独所有，于2010年3月3日全部抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司北京房山区支行，借款金额25万元。抵押贷款一直由李某、张某通过将款项转入赵某账户的方式进行偿还，李某、张某表示对尚未清偿的抵押贷款其可一次性还清。
审理中，李某、张某宣读出示了其二人作为委托人、赵某、李小作为被委托人共同签字的内容为“于2009年12月父亲李某、母亲张某出全资委托女儿李小、女婿赵某购林伟出售的楼房一套，地址北京市房山区302室，建筑面积94.81㎡，总金额437000元人民币。李某、张某支付首付款187000元。因李某、张某年龄限制，余款以赵某名义向银行贷款25万元，因此房屋产权证暂落于赵某名下，每月房贷是李某、张某的工资中交付1300元，由李小代交于银行。即该房屋购房、首付款、贷款、契税、中介服务费、贷款代办费、装修、物业、供暖、水电气等全部费用系李某、张某所交付。故房屋产权全部属李某和张某所有。特此证明”的证明1份。
该“证明”中双方均未书写签字日期，对此李某、张某称购房前已有口头协议，该“证明”系2010年初签属;赵某称购房后2010年1月到5月进行装修，当时李某、张某不在北京，厨卫装修完后李某、张某于2011年5月入住。2011年7月23日前后，李某、张某以不签字就让李小与其离婚相要挟逼迫其在该“证明”上签了字。另庭审中赵某提供证据证明其投入资金对争议房屋进行过装修。对赵某所称胁迫及装修问题，李某、张某予以否认。
三、法院判决
1、一审判决
1)02室房屋归张某、李某所有;
2)在张某、李某将抵押贷款清偿完毕消灭抵押权后七日内，赵某、李小协助张某、李某将302室房屋过户至张某、李某名下。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据现已查明的事实，李某、张某支付了房屋购房定金及首付款并按月偿还银行贷款至今，且房屋一直由李某、张某居住使用以及李某、张某作为委托人与赵某、李小作为被委托人共同签字的“说明”能够认定李某、张某与赵某、李小之间存在由李某、张某出资、借用赵某之名登记的借名买房合同关系。虽赵某主张“说明”为受胁迫所签署，但未提供相应证据。
上述“说明”虽未写明时间且双方对“说明”的形成时间各执一词，但双方已签字认可“说明”的内容所描述的事实，故，可以证明存在李某、张某出资、借用赵某之名登记的借名买房合同关系。需要指出的是，现李某、张某不具备居民家庭在北京购买住房的资格，但购房合同签订、付款、贷款均形成于国务院、北京市住房限购政策颁布之前，其二人以借名形式购房不是为了规避住房限购政策。故李某、张某的诉讼主张，法院予以支持。赵某对于其支付了装修费、供暖费的上诉意见，与房屋权属问题没有必然联系，可另行主张。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】