双方当事人以借名买房名义购房的合同关系的认定和权属认定
来源：未知 作者：未知 时间：2018-12-05
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
孙某诉称：原被告系父女关系。2002年被告怂恿我出卖自己名下平谷区宋家庄镇12号房屋，将所得购房款用于购买平谷区幸福家园公寓20号房屋。同时被告以我超过贷款年龄，无法贷款为借口代替我签订购房合同，办理产权登记。但我为房屋的实际所有权人，被告仅为名义登记人。涉诉房屋自2002年我出资购买后一直由我居住使用至今，屋内装修家电也均为我出资添置。被告在2015年9月15日纠集社会闲散人员以恶劣手段半夜将我从屋内赶出，9月22日被告又找人到诉争房屋破坏室内装修，严重侵害了我的合法权益。故起诉请求：1、判令被告协助我办理北京市平谷区幸福家园公寓20号房屋所有权过户登记手续;2、判令被告承担本案诉讼费。
2、被告辩称
孙某某辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是我自己花钱买的，物业、暖气费都是我自己缴纳，请求驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
原告孙某与第三人黄某原系夫妻关系，2008年10月7日协议离婚。被告孙某某系孙某与黄某之女。
本案诉争房屋位于北京市平谷区幸福家园公寓20号，登记所有权人为孙某某，登记时间为2015年9月10日。该房屋首付款83488元于2002年11月25日支付，剩余房款29万元以贷款形式于2002年12月10日支付，贷款以孙某某名义办理。该房屋的保险费、装修综合管理费、煤气、对讲、有线电视、办证费、法律服务费、抵押登记费于2002年11月29日至2002年12月4日期间交纳。2015年9月9日，孙某某将诉争房屋贷款提前还清。
孙某名下原有位于北京市平谷区宋家庄镇新民小区12号房屋一套，该房屋系孙某与黄某婚姻关系存续期间购买。2002年12月19日，孙某与案外人刘美华签订《房地产买卖合同》，将该房屋以24万元的价格出售。孙某主张其以新民小区房屋的售房款24万元、向张秋明的借款6万元、其直接给孙某某的6万元现金出资购买了本案诉争房屋，但无法说清首付款和贷款的具体数额。孙某某对孙某的该主张不予认可。
庭审中，孙某还提供了黄某书写的遗嘱一份，主要内容为“此处房产是由于卖了孙某名下所属房产才买的，因当时资金不够，贷的款。但因其父孙某年龄已超过贷款年龄，所以才用孙某某的名字，以她的身份贷的款，实为房产，家中固定资产一概应归孙某所有，别人无权享得”。对此，被告孙某某和第三人黄某称这样写是为了避免孙某某前夫和其争财产。
另查，原、被告与第三人均曾在诉争房屋居住。双方均交纳过诉争房屋的物业费等相关费用。现该房屋由孙某某实际控制。
三、法院判决
驳回原告孙某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
由于是否存在借名购房的事实是审查的核心部分，而借名购房合同是否有效又是合理质疑不动产登记薄与不动产权属证书登记、进而办理权属变更的关键，故先需要对借名购房合同的效力问题作出分析。借名购房事实上是一种存在借名人与登记人之间的约定，属于合同法规制的合同关系。尽管《中华人民共和国合同法》没有明确规定这种合同类型，但这并不影响该法的适用，只是作为无名合同，应当适用合同法总则并参照类似有名合同的相关规定。当事人对自己的主张有责任提供证据。法院在处理此类纠纷的过程中，主要从以下三方面的证据来认定是否存在借名购房的合同关系：第一，借名人与登记人之间存在的借名登记约定，如双方签订的书面合同;第二，借名人对房屋购买确实存在出资关系，如银行转账凭证，或者是被借名买房人出具的收款凭据等;第三，借名人实际享有房屋权益，如借名人参与购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同等。如果借名购房双方没有书面约定，则可依据查明的事实进行综合推定。本案中孙某主张其以新民小区房屋的售房款、借款和现金出资购买了诉争房屋，和孙某某之间形成借名买房关系，但依据庭审查明的事实，诉争房屋的购房款支付时间在孙某出售新民小区的房屋之前，房屋保险费、抵押登记费等费用的交纳时间也发生在新民小区房屋出售之前，孙某无法说清购房款的具体构成，也未提供任何证据证明新民小区房屋售房款的去向、用途和房屋装修情况，有关诉争房屋的购房发票等相关购房手续原件亦未由其持有。且若依据庭审中孙某的陈述，其出资达36万元，则根本无需再行贷款29万元。因此，法院应当认为现有证据不足以证明原、被告之间形成借名买房合同关系，对原告要求被告协助办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，法院不应予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】