双方当事人以借名买房名义购置房屋和房屋转让协议效力认定
来源：未知 作者：未知 时间：2018-12-04
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
马某娟诉称：2003年，我借用被告的名义购买位于西城区某小区111号和222号两套房屋，购房款均由我支付，房屋产权均登记在被告名下。2004年1月8日，原、被告签订《房屋转让协议》，确认上述两套房屋由我购买所有，并由我负责偿还上述两套房屋的贷款本金及利息。故我为维护自身合法权益，诉至法院请求确认原、被告之间于2004年1月8日签订的《房屋转让协议》有效，诉讼费由被告负担。
2、被告辩称
刘某辩称：原、被告之间既不存在原告称的借名买房，也不存在事实上的房屋买卖合同关系。双方诉争的西城区某小区111号和222号房屋系我于2003年9月29日自行购买的。购买上述房屋后，我与前女友王娜闹分手，为避免前女友王娜分割上述房产，在原告的策划下，原、我双方签署了虚假的《房屋转让协议》，但实际上在该协议签署后长达九年的时间里，原、我根本没有任何履约行为。后在我出售西城区某小区111号和222号房屋时，原告曾作为我的代理人全程参与售房过程，原告对此亦未提出任何权益主张。此外，原告所持上述房产的购房文件资料，系基于原、我双方共居期间的信任关系而交由原告保管的，不能证明原、我之间存在真实的房屋买卖关系或借名买房关系。综上，我认为《房屋转让协议》的真实合同目的根本不是为了进行真实的房屋买卖交易，且损害案外人王晶晶的合法权益，因此该《房屋转让协议》应属无效。故我请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
二、法院查明
2003年9月29日，被告刘某与案外人某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，由被告刘某分别以597488元、626318元的价款购买位于西城区某小区111号和222号两套房屋(以下简称涉诉房屋)。
2004年1月8日，原告马某娟作为乙方与被告刘某作为甲方签订《房屋转让协议》(以下简称涉诉协议)，约定双方就涉诉房屋转让事宜达成如下协议：一、甲方以原购房合同价将该两套住房转让给乙方。二、银行所余该两套房屋的贷款本金和利息，由乙方继续还款。将来产权过户给乙方。三、签约之日起，乙方使用该房屋。四、签约之日起，因该两套房屋所产生的一切经济责任和一切法律责任及相关的其他一切责任和后果由乙方承担。五、钱款已清。2005年11月17日，原告马某娟作为乙方与被告刘某作为甲方签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉诉房屋卖给乙方。转让价为甲方购买时的合同价。乙方将甲方已付的购房首付款和已偿还的部分银行贷款以及入住时其它费用支付给甲方。签合同之后由乙方暂时代为偿还所余银行贷款，直至过户为止。签合同时，双方钱款已清。
2006年12月15日，被告刘某依法取得涉诉房屋的所有权证。2012年12月7日，河北省赵县公证处出具公证书，由被告刘某及案外人周华彬委托原告马某娟作为代理人，全权代表办理涉诉房屋的出售及出租事宜。2012年12月17日，河北省赵县公证处出具公证书，由被告刘某及案外人周华彬委托原告马某娟作为代理人，全权代表被告刘某及案外人周华彬办理有关位于西城区某小区111号和222号房屋的出售及出租事宜。
2012年10月24日，被告刘某作为出卖人，原告马某娟作为委托代理人与案外人华国伟签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定案外人华国伟以1690000元价格购买被告刘某名下的西城区某小区111号和222号房屋。2013年4月16日，马某娟以刘某为本市西城区幸福小区111号和222号房屋的名义所有权人，与华国伟私自串通，损害马某娟作为实际所有权人的利益为由，在本院起诉刘某与华国伟，要求确认二人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》无效。2013年10月11日，本院依法作出(2013)西民初字第01234号民事判决书，认定刘某与华国伟之间签订的合同有效，判决驳回马某娟的诉讼请求。马某娟不服提起上诉，该案由北京市第二中级人民法院依法审理中。
庭审中，原告提供户名为原告马某娟的光大银行交易明细单及被告刘某与北京三元嘉铭房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》，拟证明原告实际出资支付涉诉房屋定金及首付款的事实，对此被告认可真实性，但认为涉诉房屋的首付款系被告向原告借款予以支付的，双方系借贷关系。原告提供2005年12月28日与案外人张明明签订的《房屋租赁合同》及物品清单、2010年7月与案外人陈舒静签订的《北京市房屋租赁合同》、2011年4月12日与案外人张东的《租房协议》，拟证明原告实际使用涉诉房屋及将涉诉房屋出租的事实。对此被告认可真实性，但主张系被告委托原告出租涉诉房屋，不认可原告的证明目的。原告提供户名为原告马某娟的工商银行理财金账户历史明细清单、户名为被告刘某的工商银行活期历史明细清单、工商银行个人业务凭证，拟证明原告为涉诉房屋偿还贷款的事实。对此被告不认可证据的关联性，认为上述汇款系原告向被告交纳的原告代为出租房屋后的房屋租金。原告提供原告代被告签署的钥匙领取签收单、公寓住户安全责任书、电水表抄表单、协议书、物业费发票、供暖费收据、电视初装费收据，拟证明原告入住涉诉房屋，系涉诉房屋实际产权人。对此被告认可真实性，但不认可原告的证明目的。原告提供契税收据、印花税收据、首付款发票、代收公共维修基金收据、工商银行住房信贷借款凭证、借款借据、按揭款发票以及被告刘某签署的《个人购房借款合同》原件，拟证明原告实际交纳定金、购房款并办理购房手续及贷款手续的事实。对此，被告认可真实性，不认可原告的证明目的。原告提供与刘某的录音证据，拟证明刘某认可在出售西城区某小区111号和222号房屋时协助马某娟，马某娟系实际出卖人的事实。对此刘某认可真实性，但不认可马某娟的证明目的。
三、法院判决
确认原告马某娟与被告刘某于二○○四年一月八日签订的《房屋转让协议》有效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
对于借名购买并登记普通性质的住房，若不违反任何法律法规以及政策，若有充分证据证明存在借名登记关系，法院一般认可其效力;但若借名购买普通性质住房违反国家或地方政策，例如部分城市的限购令、限贷令，法院判决存在较大分歧，有认为当然无效的，也有认为并不违反强制性规定因而承认此类合同效力的。我国对合同的效力问题做了相应的规定，要符合以下要素：1、当事人要有缔结契约的能力;2、意思表示没有瑕疵;3、契约的内容合法不违反公序良俗，有实现的可能性。同时，还要求合同内容不违反法律法规强制性规定，是当事人双方意思表示真实，并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况，签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体，双方的意思表示自由且真实，合同的标的是确定的，合同内容合法有效，这种合同的效力不存在瑕疵，应该尊重双方当事人自由的选择。
依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，原、被告双方签订的涉诉协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告刘某认为原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系的抗辩意见，因被告刘某提供的证据不足以证明其主张，故对被告刘某的该项抗辩意见，缺乏事实依据，法院不应当予以采信。关于被告刘某主张涉诉协议损害案外人王××的合法权益而致该协议无效的抗辩主张，于法无据，法院不应予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】