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口头借名买房需要什么条件才有效

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-12 17:59

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  郑某起诉称:郑某与刘某系夫妻关系,二人共生育二子,即长子刘某森,次子刘某某。刘某森与姜某系夫妻关系,育有一女刘某淼。2003年,郑某欲购置商品房,但因年龄限制未获准银行按揭贷款,以两儿子的名义申请贷款购房。2003年9月,郑某以两个儿子的名义,与房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买六号房屋一套。郑某实际交纳了标的物房屋首付款及各项税费及物业费,购房贷款全部由郑某按月偿还,截止到2013年底已还清。2004年11月,刘某森、刘某某取得房屋所有权证及房屋共有权证,两个产权证自取得之日至今一直在郑某手中。郑某认为无论购房定金、首付款、入住时交纳的各项费用以及后续的还贷、房屋装修、购置家电家具等支出均由郑某负担。购房之日起标的房屋一直由郑某和老伴居住。因此,郑某与两个儿子之间实为借名卖房的法律关系,郑某应为标的房屋的实际所有权人。刘某、刘某某、姜某、刘某淼无权对标的物主张权利。现请求法院判令:依法确认郑某对位于北京市六号房屋拥有二分之一的所有权;姜某、刘某淼、刘某、刘某某协助郑某将位于六号房屋二分之一的所有权过户至郑某名下。

  二、被告辩称

  姜某、刘某淼辩称,不同意郑某的全部诉讼请求,诉争房屋系刘某森与刘某某共同购买,而非郑某所述的借名买房,故不同意郑某的诉讼请求。

  刘某、刘某某辩称,同意郑某的诉讼请求。

  三、审理查明

  法院审理查明:郑某与刘某系夫妻,有刘某森,刘某某二子。刘某森与姜某系夫妻,育有一女刘某淼。刘某森于2012年8月死亡。

  2003年9月,刘某森,刘某某与房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定了购房款支付等事宜。2004年11月刘某森,刘某某取得房屋所有权证(二人共有份额各为二分之一)。房地产公司并开具了相应购房款发票,发票付款人处均为刘某森,刘某某。

  2003年9月,刘某某与中国银行北京分行签订《楼宇按揭担保借款合同》约定办理按揭贷款。现上述借款已偿还。后诉争房屋一直由郑某与刘某夫妇居住,并由其装修并交纳物业费、供暖费等其他费用。现郑某不具有北京市购房资格。

  郑某称诉争房屋首付款及贷款均系其支付,并提供了银行明细予以证明。

  相关事实,有《商品房买卖合同》、《楼宇按揭贷款借款合同》、银行交易明细及当事人陈述等在案佐证。

  四、法院判决

  北京市第三中级人民法院依法作出判决:

  1、驳回郑某的全部诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为,本案争议焦点问题如下:

  第一,公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同,受法律保护。本案争议的焦点为郑某与刘某森、刘某某就诉争房屋是否形成借名买房关系。根据诉争房屋付款、装修、入住的事实及过程,结合在案证据及双方当事人的陈述,足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性,故应认定郑某与刘某森、刘某某就诉争房屋存在借名买房关系。

  第二,本案的首要问题在于在没有借名约定书面证据的情形下,如何确定出资人是否具有购买涉案房屋的真实意思表示。本案中,郑某虽未提供直接证据证明借名买房关系的存在,但考虑到双方存在近亲属关系,因此不能简单以双方没有书面形式的借名约定就简单否认借名关系,而应当综合各方当事人陈述、全案证据及案情予以综合判定。

  首先从客观行为上看,本案中郑某就其所主张的全部房款及相关税费均由其实际出资缴付的事实向法院提供了银行转款记录、证人证言等证据予以证实,根据银行转款记录的内容同时结合本案中当事人的陈述郑某所提供的证据能够反映出其每月偿还贷款的事实。另,从郑某所提供的银行转款记录、取款记录并结合支付购房款的时间以及购房款的数额上分析,郑某所主张的支付购房款的首付款的事实具有较高的盖然性。姜某、刘某淼对此虽予以否认,并表示首付款由刘某森支付,但并未就其所主张的款项来源提供证据予以证实,且在由谁交款一节前后陈述不一,故法院难以采信。而本案涉案房屋虽登记在刘某森、刘某某名下,但自房屋交付后,由郑某装修入住使用已经超过多年。郑某显然系以所有的目的占有、居住、使用房屋,符合房屋实际购买人的外在特征。从主观动机上看,郑某年龄较大,银行方面不予批准其办理购房按揭贷款,郑某显然有借刘某森、刘某某的资格购买涉案房屋的动机。

  第三,对郑某要求确认诉争房屋所有权并办理过户的诉讼请求,因其不具备北京市购房资格,故对其该项诉讼请求,法院未予支持。

  综上,根据已查明的事实,结合日常生活情理,综合考虑涉诉房屋由郑某购买、装修、居住使用、郑某对借名买房具有合理解释等情况,法院采信郑某关于其与刘某森、刘某某之间存在借名买房的约定的主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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