借名购房人和委托代理人的区分——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告祝女士起诉称：2004年，我借案外人高某的名义购买了甲市2103号房屋(以下简称诉争房屋)，并登记在高某名下，但我享有实际权益。2012年10月，我因在外地购买养老房屋，欲出售诉争房屋，梁先生系买房人。高某与我对房屋权利义务关系进行了阐明，梁先生将我作为实际权利人对买卖细则进行了签约前的谈判。在签约时，我告知梁先生卖房是为了在外地购养老房屋。同时，我选定的项目开发商搞特价活动，截止日期为2012年12月月底。梁先生要求使用贷款方式购买诉争房屋，并承诺很快就可以取得贷款，且不需要以我解除诉争房屋的抵押登记为前提。但梁先生并未能如期办理贷款手续，导致时间延误，致使我向欲购买的外地房屋开发商交纳的定金50000元被没收。梁先生的行为给我造成了经济损失，所以请求法院判令要求梁先生赔偿我损失50000元，诉讼费由梁先生承担。

　　二、被告辩称

　　被告梁先生答辩称：祝女士与我之间并不存在买卖合同关系。诉争房屋的买卖合同系我与案外人高某签订，祝女士系高某的委托代理人，并非签约主体。同时，祝女士在外地买房一事，与诉争房屋交易无关。诉争房屋已经完成过户、交付等全部交易过程，合同已经履行完毕，合同订立双方并无争议。所以不同意祝女士的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：位于甲市2103号房屋(建筑面积53.39平方米)原登记在案外人高某名下。2012年9月22日，祝女士代高某与梁先生签订《甲市存量房屋买卖合同》。该合同约定，高某将诉争房屋出售给梁先生，房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价69万元;梁先生可以在签订合同时支付定金2万元;自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。后高某补签了合同文本。合同签订当日，梁先生向祝女士给付定金2万元。2012年10月24日，梁先生应高某要求，向祝女士账户汇款48万元。2012年11月26日，梁先生给付高某购房款27万元。2012年12月18日，案外人高某、徐女士出具《委托书》，委托祝女士作为代理人，代为办理与出售诉争房屋有关的公积金贷款、提前还款、房屋立契过户、产权过户等手续，以祝女士名义开立银行存折，祝女士有权收取首付款及按揭尾款;房屋出租并签署租赁协议、收取押金及租金等。2013年1月15日，梁先生通过住房公积金贷款方式，给付高某剩余购房款92万元。2013年1月18日，梁先生取得诉争房屋所有权。

　　另查，2012年11月23日，祝女士与案外人外地T投资开发有限公司签订《楼宇认购书》，认购了外地省526号住宅。为此，祝女士向该公司交纳定金50000元。

　　又查，2013年4月，祝女士曾起诉至法院，要求确认梁先生与案外人高某就诉争房屋签订的《甲市存量房屋买卖合同》无效。在该案庭审中，祝女士主张其与高某就诉争房屋存在借名买房协议，祝女士是诉争房屋的实际购买人，诉争房屋由祝女士实际控制并出租。就此主张，祝女士提供了其与高某于2004年1月8日签订的《房屋转让协议》、2005年11月17日签订的《房屋买卖协议》，以证明高某已经将诉争房屋售予祝女士。高某认可两份协议的真实性，但称与祝女士之间并不存在借名买房协议，因当时高某与女友之间存在纠纷，为避免女友分割房屋，故高某与祝女士签订了两份协议，但两份协议并未实际履行。后终审判决驳回了祝女士要求确认合同无效的诉讼请求。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回祝女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：公民的合法权利受法律保护。本案中，祝女士提起诉讼所主张的买卖合同系梁先生与案外人高某所签订，祝女士主张其系该合同的实际主体及实际交易方。但根据已生效判决确认的事实，祝女士在上述合同的签订过程中的身份仅为代理人。而在祝女士以诉争房屋实际产权人起诉要求确认上述买卖合同无效的案件中，并未对祝女士主张的其与高某之间存在借名买卖关系一事予以认定。同时，梁先生与高某的合同被认定为有效。在此情况下，祝女士与梁先生之间并不存在买卖合同关系，祝女士基于该份合同，要求梁先生承担赔偿责任，无相关的合同及法律依据，所以无法支持祝女士的诉讼请求。