双方当事人以借名购买经济适用房的买房协议的效力
来源：未知 作者：未知 时间：2018-10-24
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：自己的丈夫张某伟系被告哥哥。自己一家原住在上海，因考虑自己的亲人均在北京，为了相互照应，故卖掉上海的房屋，借用被告名义购买位于丰台区XX号房屋。2007年，自己领取了该房产权证。2009年，张某伟因病去世。被告在利益驱使下，于2014年4月诉至法院，要求自己腾房。同年12月，法院作出(2014)丰民初字第07900号民事判决，支持了被告请求。为维护自己合法权益，现诉至法院，要求解除自己夫妇与被告之间的借名买房关系，同时要求被告赔偿自己购房款382533元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、公共维修基张7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、壁挂炉1850元、电线713元、垃圾清运费177元、装修服务费287元、电费48元、水费74元、房屋装修费23192元、热水器1848元、空调8998元、暖气片2000元、防盗门980元、浴霸525元、燃气灶具1680元、坐便器580元、面盆2230元、瓷砖5000元、毛巾架870元、橱柜4960元、地板2688元、玻璃门280元、淋浴房1200元、腰线地砖配件11348.5元、灯具小五张2639.9元、停车费和物业费14048.4元，以及房屋差价损失257万元。
2、被告辩称
张某浩辩称：双方没有借名买房的关系，原告虽出示了购房款及税款、公共维修基张、房屋装修款、物业费票据，但没有提交购房付款证明，因此原告仅为房屋“占住人”，在没有证据证明原告是购房付款人的情况下，不同意支付以上款项，至于原告是否卖掉上海住房在京购房，与本案无关。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定，借名买房双方必须有书面协议，而原告与被告间并无书面协议，亦无其他借名买房的约定及合意，不符合借名买卖的事实构成要件。而且，本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房，根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖，原告作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此，原告没有法律依据，向被告要求房屋差价款。综上，不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
原告王某的丈夫张某伟与被告张某浩系兄妹关系。
2005年1月22日，王某、张某伟以张某浩名义与北京懋源苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋。之后，王某、张某伟交纳购房款382533元、维修基张7651元、地价款2253元、契税5739.99元、印花税192元、产权代办费600元，并对涉案房屋进行装修居住至今。2007年10月15日，王某、张某伟领取了涉案房屋的所有权证。2013年9月25日，张某浩补办了涉案房屋的所有权证。
2014年4月，张某浩诉至法院，要求王某腾退涉案房屋。该案中，张某浩主张系将涉案房屋借住给王某;王某坚持为借名购房。同年11月，作出(2014)丰民初字第07900号民事判决：王某于本判决生效后六个月内将涉案房屋腾退给张某浩。该判决已经北京市第二中级人民法院维持。
2014年9月，王某起诉张某浩，要求确认涉案房屋归其所有，后于同年11月撤回起诉。
另查，涉案房屋为经济适用房，所有权登记在张某浩名下，该房买卖合同、购房发票、契税等原件一直在王某处。张某浩提出因委托王某办理房屋手续，所以原件在王某。
再查，张某伟于2009年4月去世，其父母早于其去世，无遗嘱;张某伟与王某系夫妻，生有一女孙国华;孙国华自愿放弃继承张某伟遗产的权利。
本案审理期间，根据王某申请，本院委托北京中评联合价格评估有限公司对涉案房屋的市场价值以及装修价值进行评估，确认：该房屋市场价值为275.12万元、装修价值为50409元。评估费26153元由王某预付。
三、法院判决
1、解除王某、张某伟与张某浩之间的借名买房关系。
2、张某浩于本判决生效之日起十日内退还王某购房款三十八万二千五百三十三元、地价款二千二百五十三元、契税五千七百三十七元九角九分、印花税一百九十二元、公共维修基张七千六百五十一元、产权代办费六百元、天然气卡工本费十五元。
3、张某浩于本判决生效之日起十日内赔偿王某装修损失五万四百零九元。
4、张某浩于本判决生效之日起十日内赔偿王某房屋差价损失一百六十五万八千零六十七元。
5、驳回王某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的焦点在于王某、张某伟与张某浩之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。对此，王某提交了涉案房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基张收款收据等项手续原件，结合其出资装修并自房屋交付一直长期在此居住的事实，可以与之主张相互印证。张某浩对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据，无法认定。基于此，认定王某、张某伟与张某浩之间存在借名买房的合同关系。虽然涉案房屋性质为经济适用房，但该购房行为发生于2008年4月11日(含)之前，且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年，已经具备上市交易的条件。因此，王某、张某伟的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同履行期间，张某浩起诉腾房，视为以自己的行为不履行合同义务，在王某确认涉案房屋归属未果的前提下法院判令退还房屋，合同目的已经无法实现，故对王某解除借名买房关系的请求，予以支持。购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基张、产权代办费、天然气卡工本费系实际支出并一次缴纳完毕的费用，张某浩应退还给王某。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费，系王某为居住使用涉案房屋发生的费用，应由王某自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉，未与房屋形成附合，由王某自行拆除;电线、地板等其他设施已与房屋形成附合，无法返还，应由张某浩折价赔偿，具体以评估报告确认的数额为据。
张某浩违约在先，且有悖诚信原则，故对于合同的解除应负主要责任;王某明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为，亦有过错。因此，对于房屋升值产生的收益，张某浩应按照过错程度给予相应的补偿，具体由根据房屋的市场差价、双方过错程度等酌情确定。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】