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房产律师靳双权解析一起借名买房案件中的所有权登记的案件

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-19 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告周某全、孙某珠诉称,我们是周某的父母。2004年,周某与房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买501号房屋。当时是因为我们无法办理贷款,故借用周某名义购房,各项费用均由我们支付,房屋亦用于拆迁周转所用。2008年8月1日,为明确各方权利义务,我们与周某签订了《情况说明》。我们认为《情况说明》是各方真实意思表示,合法有效。我们与周某应当按照出资额享有房屋相关权益。后周某拒不承认之前所签订的《情况说明》,故向法院起诉,请求法院判决:1、确认双方签订的《关于501号室住所出资额情况》(以下简称《情况说明》)有效;2、确认按实际出资额确定我们在501号房屋(以下简称501号房屋)的享有90%所有权份额;3、周某协助办理501号房屋转移登记手续。

  2、被告辩称

  被告周某辩称:《情况说明》只是一个记录不是合同。出资人是直系亲属,不能是三个甲方,没有乙方。周某是501号房屋所有权人。

  二、法院查明

  周某全与孙某珠是夫妻关系。周某与刘某权是夫妻关系,2005年9月8日登记结婚。

  2004年5月20日,周某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买501号房屋。付款方式为按揭贷款方式。

  2005年12月6日,周某取得501号房屋所有权。

  2008年8月1日,周某、孙某珠、周某全签订《情况说明》,约定“1、首付款部分:由周某占50%份额,由其父母周某全、孙某珠占50%份额(已实施)。2、银行贷款部分:由周某全、孙某珠承担还贷责任并享有其份额(从开始已实施)。3、将来如处置该住所,所有收益或债务均由上述份额分担。4、银行贷款部分备注:周某与刘某权结婚后,共同分担了从2005年10月至2006年5月的共计8个月的月还,款为二人共同偿还,将来如做财产分割时须另行协商”。

  周某全、孙某珠主张因购房时无法办理贷款,故借周某名义购房,之后以《情况说明》方式予以确认。《情况说明》是各方真实意思表示,应为有效。依据《情况说明》,谁出资谁取得所有权。经计算,周某出资额为10%,周某全、孙某珠出资额为90%。同时,周某曾经在2006年书写《声明》,放弃501号房屋所有权。因此要求确认《情况说明》有效、确认按照出资额享有90%所有权、周某协助办理转移登记。周某全、孙某珠对上述主张提交《声明》予以佐证。周某对《声明》真实性予以认可。周某主张《情况说明》没有“合同”字样,只是记录,且是直系亲属之间签订,故不属于合同。周某主张501号房屋是考虑到父母子女关系赠予的,不存在借名登记的情形。

  三、法院判决

  1、确认周某全、孙某珠、周某于2008年8月1日签订的《关于501号室住所出资额情况》有效。

  22、驳回周某全、孙某珠其他诉讼请求。

  四、律师点评

  北京房产纠纷律师靳双权认为,501号房屋购买时间为2004年,早于周某与刘某权结婚时间,故该房屋属于周某婚前财产。

  虽然《情况说明》没有“合同”字样,但该文件不仅就周某、周某全、孙某珠三人关于501号房屋的出资情况进行了说明,而且对三人就501号房屋的部分权利义务进行了约定,属于平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,符合合同的特征,属于民事合同。《情况说明》是相对方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应为有效。因此,周某全、孙某珠要求确认《情况说明》有效的诉讼请求,应予以支持。

  周某认可《声明》是其所签。从签订日期来看,《声明》在先,《情况说明》在后。二者不一致的地方应以后者为准。周某全、孙某珠提交《声明》欲主张周某放弃501号房屋所有权,故所有权应当归周某全、孙某珠。但依据在后的《情况说明》的内容可以看出周某、周某全、孙某珠三方之后协商一致周某对501号房屋是享有权利的。因此,对周某全、孙某珠上述主张不予采信。

  周某全、孙某珠以《情况说明》作为依据,以合同纠纷诉至法院,主张2004年购房时是借名买房。借名买房的双方之间应为债权关系,周某全、孙某珠可以依据《情况说明》中约定的债权提出转移登记的请求。但现周某全、孙某珠基于物权直接要求确认按出资额比例享有501号房屋所有权,没有相应依据,不予支持。

  依据《情况说明》,可以认定双方确曾就501号房屋所有权份额的问题达成协议,但因周某全、孙某珠自认不具备购房资格,故现并不具备转移登记条件,对于周某全、孙某珠要求周某协助转移登记,不予支持。周某全、孙某珠可待今后具备条件时另行主张权利。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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