父母借名购得单位的房屋，死后该房屋应当如何继承，如何分割？
来源：未知 作者：未知 时间：2018-10-19
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
三原告石某生、石某明、石某丽诉称，石某海与马某玉是夫妻关系，双方育有四个子女：石某生、石某明、石某丽、石某松。涉诉房屋是石某海与马某玉的共同财产。马某玉于1999年去世，并未留有遗嘱。石某海与石某松未经三原告同意，私自于2013年3月就涉诉房屋签署了《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋产权转移至石某松名下。石某海与石某松的行为侵害了三原告的合法权益，应属无效合同。故诉至法院，请求法院依法确认石某松与石某海签订于2013年3月签订的《存量房屋买卖合同》无效。
2、被告辩称
石某松辩称：1、三原告的诉讼请求没有法律依据。石某海与石某松签订的《存量房屋买卖合同》不属于法律规定的无效合同情形，亦不属于具有撤销或变更合同情形。依据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，不予支持。2、三原告的诉讼请求没有事实依据。石某海于2013年3月将涉诉房屋所有权转至石某松名下的行为，没有侵害三原告的合法权益。涉诉房屋系石某海承租的公房，后因国家公房进行改革，房屋产权单位胶印二厂按照成本价格将房屋出售给石某海及配偶。三原告当时均表示不愿意购买房屋，所以由石某松全资购买涉诉房屋。由于单位出售给职工的公房，所以只能登记在石某海名下，但实际上是由石某松出资购买，石某海只是名义上的购房人，其与石某松之间形成借名买房关系。并且石某海在遗嘱上强调，由于是单位售房，所以房产证写的是石某海的名字，为避免其他子女因为房产发生纠纷，故将房屋归还于石某松。所以，石某松是涉诉房屋的实际所有人，石某海将房屋产权转至石某松名下属于物归原主，并没有侵害三原告的合法权益，不属于无效合同。综上，请求法院依法驳回三原告的诉讼请求。
二、法院查明
涉诉房屋原系石某海承租公房，于1997年经房改购买并预交购房款1万元。1999年10月28日，石某海与印刷三厂就购买涉诉房屋签订《房屋买卖契约》约定成本价购买住房，并享受了石某海与马某玉的工龄优惠，约定购房款24273元。2000年2月，石某海补交购房款15385元及手续费158元。后，涉诉房屋登记在石某海名下。
2013年3月8日，石某海(出卖人)与石某松(买受人)签订《存量房屋买卖合同》,出卖人出售房屋系涉诉房屋，建筑面积52.96平方米，房屋的价格为1000元。同日，石某海与石某松签订《存量房交易结算资金自行划转声明》确认自行划转购房款1000元。
石某松提交《遗嘱》，内容如下：“石某文，身份证号×××，现有三儿一女，长子石某生，次子石某明，女儿石某丽，三子石某松。1997年胶印二出售房屋，我说这房我不买，别因为这房将来你们打架。我为了避免子女因为房产发生争端，放弃了购房机会。三子石某松提出购买，我问石某生、石某明他们要不要，他们说不要他们不在家住。最后由石某松出现金23850元，利用我和我的老伴工龄将其买下。有使用我和我老伴工龄，我单位出售，故房产证写的是我的名字。当时石某松提出要房产权改成他的名字，我不同意。购房后，我老伴说：以后这房给三儿子石某松。我现将房屋产权归还给石某松。此房，任何人不能以遗产形式进行分割。法院如按遗产形式分割，应按对老人所尽义务多少进行分配。我是在头脑正常自愿写的遗嘱。”《遗嘱》下方落款处有石某海签名及日期2012年11月27日，并注明两名证明人。
另，石某松提交购房收据三份，显示于1997年12月11日预交购房款1万元;于2000年2月23日交付购房款15385元;于2000年2月23日交付购房手续费158元。
据此，石某松表示涉诉房屋是其实际出资以石某海名义购买，应属借名购房。石某松与石某海于2013年3月8日签订《存量房屋买卖合同》行为只是将房屋变更回真实房屋所有权人名下。
对此，三原告表示石某松与石某海于2013年3月8日签订《存量房屋买卖合同》既非买卖关系亦非赠予关系，只是石某海在石某松的胁迫下以买卖方式办理了过户。
三、法院判决
被告石某松与石某海于2013年3月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
四、律师点评
房地产律师靳双权认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效;以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，石某海与石某松于2013年3月8日签订的《存量房屋买卖合同》约定购房款1000元远低于计税价格，且双方未就房屋交付、违约责任等重要事项予以约定，结合双方身份关及在案各方所述可知，石某海与石某松并未就买卖涉诉房屋达成交易合意，双方之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，签署《存量房屋买卖合同》系实现将涉诉房屋由石某海名下权属转移登记至石某松名下的手段。涉诉房屋是石某海与马某玉夫妻关系存续期间，经房改折算夫妻工龄以成本价购买之公房，并未适用市场价格购买，亦非平等主体之间购房，石某海购房时依据政策享受的优惠购房价格具有一定人身依附性，不宜仅以出资判断房屋权属。石某松认为作为出资方依据借名买房享有房屋产权人权益依据不足，法院不予认定。石某海处分涉诉房屋，将涉诉房屋转移登记至石某松名下的行为实为赠与的意思表示。涉诉房屋是石某海与马某玉夫妻共同财产，石某海处分他人财产予以赠与的行为应属无效。故三原告要求确认石某海与石某松签订的《存量房屋买卖合同》无效于法有据，予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】