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借名买房案例:出名人要求借名人腾房,借名人如何维权?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-31 10:36

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张小兰诉称:我与张楠为同学关系,亲密情同姐妹。2005年初双方达成口头协议,我以张楠名义购买了一套房屋,待能够过户时张楠协助我办理过户手续。2005年8月12日,我借用张楠的名义购买了501号的房屋,同日我支付了购房的首付款签订购房合同,并开立银行结算账户,办理购房所有手续所留信息皆为我的。

  2005年8月19日我支付剩余尾款,同日办理了房屋面积增加手续。后续从办理验房、房屋装修、交纳契税、维修基金、购置家具、家电到交纳物业费、卫生费、水电费和燃气费等均为我办理。张楠除了签订购房合同时到场外均未到场。我购买房屋后对该房屋进行了装修,并入住至今。

  我因不具备购买经济适用住房的条件而借用张楠的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。由于该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,我因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、税费等相关款项,张楠应当予以返还。对于该合同的无效,双方均有过错,考虑到我支付了全部购房款,张楠与我达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,张楠应对合同的无效承担主要责任。故我请求对因房屋增值所产生的收益,张楠应按照其过错程度给予我相应的补偿。

  综上,请求法院判决:1、张楠赔偿我因借名购买501号房屋导致的损失400万元。2、诉讼费由张楠承担。

  2、被告辩称 并反诉

  张楠辩称:张小兰所述借用我的名义购买房屋是毫无事实根据的。本案事实已经在一中民终判决书中查明,已经为该判决所否定,本案受理违反了一事不再理的原则。2005年张小兰独自来到北京,我同意其在房屋内居住。我和张小兰之间的纠纷属于民间借贷纠纷。我在购买房屋的过程中,约定由张小兰借钱给我。张小兰所持的理由是虚构的,法律定性也是错误的,应该予以驳回。

  张楠反诉称:我系房屋的产权人,其依法拥有对该房屋进行占有、使用和处分的权利。张小兰经我多次催促腾房,但拖延至今,仍未腾退。其行为已经严重侵害了我对房屋的正常使用,亦导致其家人无房可住,日常生活受到严重影响。故请求法院判令:1、张小兰将501室腾退,交还我使用;2、张小兰承担本案的全部费用。

  二、法院查明

  2005年8月12日,张楠与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,合同约定张楠购买501号的房屋一套。合同附件五付款方式约定:“1、买受人于2005年8月12日前交付房款102255元;2、买受人于2005年8月19日前交付房款400000元。”

  上述合同签订后,张小兰交付了全部购房款及契税、土地出让金、公共维修基金等费用。2005年8月19日,张小兰办理了上述房屋的入住手续并对房屋进行了装修,一直居住至今。2006年7月25日,颁发了房屋所有权证,登记的房屋所有权人为张楠,房屋性质为经济适用住房。

  另查明,张楠称在签订《商品房买卖合同》时,其有购房能力。同时张楠承认在《商品房买卖合同》中买受人一栏中所留的电话和住址均为张小兰的。张小兰则称购买该房的购房款一大部分来自她卖掉户籍地房屋的卖房款。为证明该事实,张小兰出示了自诸城市房产管理办公室调取的卖房协议。

  又查明,张楠签订《商品房买卖合同》后,包括该份合同以及其他交费票据和房屋所有权证都一直在张小兰处保存。关于房屋的市场价值,本案庭审过程中张小兰、张楠并未达成一致意见,张小兰也明确表示不申请对房屋市场价值进行评估鉴定。关于张小兰诉讼请求数额的依据,张小兰称不包括其已经支付的购房款等款项,而是以自己估算的房屋现价值扣除一个经济适用房号的价值所换算对应的房屋价值所得。

  再查明,2013年,张小兰向法院提起诉讼,要求确认上述诉争房屋归其所有,案件审理过程中,张楠以相反请求提起反诉。后法院判决确认房屋归张楠所有。后张小兰不服提起上诉,北京市第一中级人民法院判决维持原审判决,驳回张小兰的上诉请求。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)张小兰房屋内搬离,并将该房屋交还张楠;

  2)驳回张小兰的本诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案事实方面的争议焦点是张小兰、张楠之间的法律关系,即为借名买房关系还是借款加借住的关系。对张小兰、张楠各自主张的法律关系,双方皆未能提供直接证据加以证明,但综合张小兰、张楠举证的其他证据,法院确认张小兰方的证据效力更高,法院予以采信,即张小兰、张楠之间应为借名买房的法律关系。

  张楠主张的法律关系存在三大疑点:一、依据张楠自述,在签订《商品房买卖合同》时其有购房能力,故其应当没有再向张小兰及证人李锐的必要,但其仍向张小兰借全款购房,其行为有违常理;二、包括购房合同、房屋所有权证、支付购房相关款项的票据在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在张小兰处保存,张楠对此缺乏令人信服的解释;三、包括购房款项支付、办理入住手续、装修房屋及预留购房人信息皆为张小兰办理,张楠并未参与,此种行为表明张小兰应为实际购房人,而非张楠。

  虽然如此,但现房屋已经被生效判决判归张楠所有,故张楠有权行使所有权人的权利,要求张小兰搬离。张楠的反诉请求有法律依据,法院予以支持,具体搬离期限由法院结合本案的具体情况予以合理确定。张小兰要求张楠赔偿损失应属合理,但张小兰坚持不评估房屋现值,故在房屋的市场价值无法确定的情况下,其请求的损失数额缺乏事实依据,法院无法确认。张小兰要求张楠赔偿损失的请求,法院无法支持。张小兰可另行主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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