限购政策出台前借名买房，是否可以过户？
来源：未知 作者：未知 时间：2018-06-15
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
卫春杰诉称：其与马西是关系不错的好朋友，双方于2006年7月2日签订了《购房协议》。协议约定，马西将单位所分经济适用房转售给卫春杰，马西出面办理相关购房手续，卫春杰承担购房所需交纳的一切费用;卫春杰一次性付清马西转让费30000元整;房屋交付使用后，房屋的产权证由卫春杰保管，房屋使用权由卫春杰支配，所产生的费用全部由卫春杰承担。
同时约定，卫春杰认为过户条件成熟后进行房屋过户，由双方共同办理过户手续，过户所需费用全部由卫春杰承担，如果发生违约情况，则按违约时此房市价进行赔偿，另付违约金30000元整。卫春杰分别于2006年7月17日和2006年8月22日将转让费共计30000元交付给马西。购房过程中，双方共同办理购房手续，由马西提交房屋一切购房手续及材料，所需费用都是卫春杰支付的，其中购房款322196元，契税4832.94元，土地出让金4220元，专项维修资金6444元，总计337692.94元。
卫春杰所购房屋于2007年7月13日交付，至今为止，一直由卫春杰使用。双方从购房至今已有9年之余，按照双方签订的《购房协议》的约定，卫春杰认为所购房屋过户条件已经成熟，但卫春杰多次找马西协商处理此房过户手续，马西不予理睬。卫春杰多次找马西协商办理过户事宜，马西拒绝的，为维护卫春杰的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、马西配合卫春杰办理房屋过户手续;2、马西承担本案诉讼费用。
2、被告辩称
马西辩称：一、双方于2006年7月2日签订的《购房协议》不是双方之间的真实意思表示，违反了法律法规的规定，不具备法律效力，应当无效。从实际情况来看，双方之间系民间借贷关系。从《购房协议》签订的经过来看，该协议不是双方之间的真实意思表示。马西的配偶方佳丽对马西在《购房协议》上签字以及卫春杰向马西支付转让费等行为并不知情。方佳丽在知道双方的意思表示后立即表示坚决反对。二、卫春杰的诉讼请求没有事实基础和法律依据，法院应当驳回卫春杰的全部诉讼请求。
二、法院查明
2006年5月15日，马西与永泰房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》。合同约定马西购买位于302号房屋，该房屋的用途为经济适用住房;购房价款为322196元。合同签订后，卫春杰交纳了购房款、契税、综合地价款、国有土地有偿使用费、专项维修资金、物业服务费等。该房屋交付后，马西并未实际使用该房屋，该房屋一直由卫春杰占有使用。
2006年7月2日，马西(甲方)与卫春杰(乙方)签订了《购房协议》。协议约定，甲方将单位所分经济适用房转售给乙方;甲方出面办理相关购房手续，乙方承担购买此房所需交纳的一切费用，另外乙方一次性付给甲方转让费30000元;房屋交付使用后，房屋的产权证由乙方保管，房屋使用权由乙方支配，所产生的费用全部由乙方承担;乙方认为过户条件成熟后进行房屋过户，由甲方、乙方共同出面办理过户手续，过户所需费用全部由乙方承担;如果发生违约情况，则按违约时此房市价进行赔偿，另支付违约金30000元。《购房协议》签订后，卫春杰于2006年7月17日支付马西房屋转让金20000元，于2006年8月22日支付马西房屋转让金10000元。
2008年1月3日，北京市昌平区建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为马西，房屋性质为经济适用房。
庭审中，马西称其向卫春杰借款用于购买房屋，但卫春杰予以否认，马西亦未能举证证明借贷关系的存在。
另查，房屋的《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证书、购房款发票、契税交款凭证、专项维修资金收据、综合地价款缴款通知书、物业费发票等证据原件均由卫春杰持有。
三、法院判决
1、一审判决
马西协助卫春杰将302的房屋变更登记至卫春杰名下。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
马西与永泰房地产开发公司签订的房屋买卖合同为2006年5月，马西与卫春杰达成的借名买房合同系2006年6月，两次合同行为距今均已超过5年，业已满足政府规定的上市交易条件，故马西与卫春杰之间的借名买房合同有效。此外，该房屋在交纳相关税费后，可以办理房屋所有权转移登记手续，现卫春杰要求马西协助将该房屋变更登记至自己名下于法有据。
诉讼中，马西提出应追加其配偶参加诉讼。但在马西与开发方签订房屋买卖合同后，马西未支付任何款项，并收取了卫春杰支付的3万元，而其配偶应当知道家庭大额款项的收支及重要财产的处分情况。加之，在此后的9年里，一直由卫春杰占有该房屋，马西和方佳丽也未提出异议。由此以可推定其配偶应当知道马西与卫春杰之间的借名买房关系。此外，由于房屋系卫春杰借用马西的名义购买，该房屋虽然登记在马西名下，马西并不享有真正的所有权，因而该房屋不是马西与方佳丽共同所有的财产，在此情况下，卫春杰要求出名人马西协助办理所有权变更登记手续，并不损害马西配偶方佳丽的利益。鉴此，法院未追加方佳丽参加诉讼不违反法律规定。
诉讼中，马西还提出卫春杰名下有房，不符合限购规定，故房屋无法过户到卫春杰名下。但根据查明的事实可知，双方之间的合同签订于北京市实施的限购规定之前，且卫春杰于9年前既已支付了购房款并实际占有使用房屋，故法院判令马西履行协助办理变更所有权登记手续不违反北京市关于限购的规定。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】