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借名买房律师靳双权解析一件经适房借名买房合同纠纷

来源:  作者:  时间:2017-03-17 00:00

  

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

 

一、原告诉称

原告宋晶诉称:原告一家原住在上海,因考虑自己的亲人均在北京,为了相互照应,故卖掉上海的房屋,借用被告名义购买位于丰台区丰桥路334房屋。2007年,原告领取了该房产权证。2009年,孙峰因病去世。被告在利益驱使下,于20144月诉至法院,要求原告腾房。同年12月,法院作出民事判决,支持了被告请求。为维护原告合法权益,现诉至法院,要求解除原告夫妇与被告之间的借名买房关系,同时要求被告赔偿原告购房款380000元、地价款2200元、契税5700元、印花税190元、公共维修基金7600元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、壁挂炉1800元、电线700元、垃圾清运费170元、装修服务费280元、电费50元、水费70元、房屋装修费23000元、热水器1850元、空调9000元、暖气片2000元、防盗门980元、浴霸530元、燃气灶具1700元、坐便器580元、面盆2200元、瓷砖5000元、毛巾架870元、橱柜4900元、地板2700元、玻璃门280元、淋浴房1200元、腰线地砖配件11000元、灯具小五金2640元、停车费和物业费14000元,以及房屋差价损失260万元。

二、被告辩称

被告孙刚辩称:双方没有借名买房的关系,原告虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据,但没有提交购房付款证明,因此原告仅为房屋“占住人”,在没有证据证明原告是购房付款人的情况下,被告不同意支付以上款项。原告与被告间并无书面协议,亦无其他借名买房的约定及合意,不符合借名买卖的事实构成要件。而且,本案涉及的“经适房”是国家政策性保障住房,根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖。原告没有法律依据,向被告要求房屋差价款。所以,不同意原告的诉讼请求。

三、审理查明

经审理查明:原告的丈夫与被告系兄妹关系。2005122日,原告以被告名义与北京懋源苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,购买334号房屋。之后,原告交纳购房款380000元、维修基金7600元、地价款2200元、契税5700元、印花税190元、产权代办费600元,并对334号房屋进行装修居住至今。20071015日,原告领取了334号房屋的所有权证。2013925日,被告补办了334号房屋的所有权证。20144月,被告诉至法院,要求原告腾退334号房屋。被告主张是将334号房屋借住给原告;原告坚持为借名购房。同年11月,本院作出民事判决:原告于本判决生效后六个月内将坐落于北京市丰台区丰桥路334号房屋腾退给被告。该判决已经北京市第二中级人民法院维持。20149月,原告起诉被告,要求确认334号房屋归其所有,后于同年11月撤回起诉。另查,334号房屋为经济适用房,所有权登记在被告名下,该房买卖合同、购房发票、契税等原件一直在原告手里。被告提出因委托原告办理房屋手续,所以原件在原告处。根据原告申请,本院委托北京中评联合价格评估有限公司对涉案房屋的市场价值以及装修价值进行评估,确认:该房屋市场价值为270万元、装修价值为50000元。评估费26000元由原告预付。

四、法院判决

北京市丰台区人民法院经审理后判决:

1)解除原告与被告之间的借名买房关系。

2)被告于本判决生效之日起十日内退还原告购房款三十八万、地价款二千二百元、契税五千七百、印花税一百九十元、公共维修基金七千六百元、产权代办费六百元、天然气卡工本费十五元。

3)被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失五万零四百元。

4)被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告房屋差价损失一百六十万元。

 

五、北京房地产律师靳双权点评

上述案件的争议焦点在于原被告双方之间是否构成“借名买房”关系。对此,原告向法院提交了房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等手续原件,根据其出资装修并自房屋交付一直长期在此居住的事实。被告对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据,。对此,根据相关规定可以认定原被告之间存在借名买房的合同关系。虽然房屋性质为经济适用房,但该房屋办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年,已经具备上市交易的条件。原告的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,借名买房行为有效。合同履行期间,被告起诉腾房,亦为不履行合同义务。法院判令原告退还房屋,合同目的已无法实现,故对原告解除借名买房关系的请求,法院应予以支持。购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费所有因购房实际支出并一次缴纳完毕的费用,被告应退还给原告。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费,原告为其居住使用房屋发生的费用,应由原告来承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉,未与房屋形成附合,可由原告自行拆除;电线、地板等其他设施已与房屋形成附合,不变拆除,应由被告折价补偿。此案被告违约,应对于合同的解除负主要责任;原告明知没有购买经济适用房的资格仍然借名买房,自身存在过错。此外,房屋升值产生的收益,被告应按照过错程度给予原告适当补偿。

综上所述,法院的判决是正确的。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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