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借名买房纠纷时,是否根据实际房屋使用者判断房屋所有权归属?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-05 14:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  胡某诉称:1997年,原告在国外打工时认识王某甲。原告于1999年回国。2000年6月,王某甲找到原告,说他已经与爱人离婚,要原告到北京和他一起生活。同年7月,原告到北京,8月份开始和王某甲同居。2000年10月份,原告购买了涉诉房屋。由于当时原告从事个体经营,收入不稳定,为了办理银行按揭贷款,就以王某甲的名义签订买房合同,但购房首付款和后续按揭还款均由原告支付。涉诉房屋居住半年左右后,原告将房屋出租以租金偿还银行按揭贷款。2005年5月,原告一次性还清房屋贷款。同年9月,原告又购买了涉诉房屋1(以下简称涉诉房屋1)。同样是为了获得按揭贷款,这套房屋也是以王某甲的名义购买,但首付和后续按揭还款均是由原告支付。首付款中包括原告向姐姐、哥哥的借款。由于购房合同的签订、首付款和按揭还款都是以王某甲的名义办理,这两套房子的产权证后来也都办在王某甲个人名下。2001年6月x日,原告与王某甲的儿子王某乙丙出生。2000年原告怀孕后,就催促王某甲和原告办理结婚手续,王某甲却以各种理由推诿,直到2003年6月才把他的离婚证拿给原告,但将结婚的事一直拖下去。2010年5月,两套房子的产权证都办下来后,原告要求王某甲去办理产权变更手续,王某乙则以自己很忙、变更需要交费等理由推脱。2011年2月,王某甲给原告出具了一个声明书,确认两套房子所有权实际上为原告所有。2011年10月16日中午,王某甲突发疾病去世。在王某甲去世后第六天,郑某向原告出示了他和王某甲的结婚证,说他们根本没有离婚。我和王某甲有约定,我买房是我和他一起去买的,这两套房子一直由我和儿子管理,备忘书的两个证人是我们俩个共同朋友,郑某没有出过任何购房款,买房过程中,一直是我胡某买房、居住,原告请求法院判决:1、确认涉诉房屋1所有权归原告所有,并办理所有权转移;2、确认位于北京市涉诉房屋房屋所有权归原告所有,并办理所有权转移;3、诉讼费由被告负担。

 

  2、被告辩称

 

  郑某辩称:我们不同意原告的诉讼请求,原告的事实都是虚假陈述的,编造虚假事实进行诉讼,并且串通证人作伪证,我要求按照刑法修正案九的相关规定,追究原告刑事责任。根据我国婚姻法规定,除非有例外约定,王某甲取得的财产归夫妻共有。婚姻法司法解释一的相关规定,婚姻存续期间,夫或妻对夫妻财产做出重大处置,应当征得对方同意,就本案而言,没有证据证明王某乙处分了该财产,即使退一万步讲,即使处分了也没有征得我同意。根据民法通则相关规定,王某甲与胡某之间违反公序良俗。

 

  被告王某乙辩称,对于买房事实的经过,我们不知情,我们配合法庭走庭审程序,查明事实。对于原告的诉讼请求,我们服从法院判决。

 

  二、法院查明

 

  王某甲与郑某系夫妻关系,两人于xxxx年结婚。王某甲系王某乙、曹某之子。王某甲于2011年10月16日死亡。在本案原审一审过程中,王某乙于2013年5月7日去世,本院追加其继承人王某乙2(王某甲之弟)为本案被告。王某乙丙系王某甲之非婚生子,是王某乙法定继承人,本院追加王某乙丙为本案第三人。曹某于2015年8月12日去世。

 

  胡某称,某年在毛里求斯打工时其认识王某甲,并于2001年为王某甲生下儿子王某乙丙。2000年10月和2005年x月由其出资以王某甲名义购买了涉诉房屋和x室两处房屋。郑某不认可胡某以王某甲名义出资购房。

 

  北京市涉诉房屋所有权登记在王某甲名下。2000年10月10日,王某甲与北京某房地产开发有限公司(以下简称某公司)签订《北京市外销商品房预售契约》,约定王某乙以75651美元购买北京市朝阳区某公寓涉诉房屋。

 

  2000年11月1日,王某乙与中国工商银行北京市某支行签订《个人住房借款合同》,约定王某乙贷款50万元用于购买涉诉房屋。该笔贷款从2000年11月1日起每期等额归还本息额3462.07元。

 

  2003年11月15日,王某乙(乙方)与某公司(甲方)签订《协议书》,约定甲方赔偿乙方延误交房款1506.x7元;乙方向甲方支付实测面积差价款人民币3785.86元;乙方向甲方支付装修差价款72元。乙方签名处有“胡某代王某甲”字样。2005年11月15日,某公司王某乙开具两张购房款发票,共计63168x.16元。2010年5月12日,王某乙取得涉诉房屋的产权证。

 

  在本案原审一审审理过程中,本院向某公司调取了涉诉房屋的付款记录,具体如下:

 

  2000年x月21日,某公司出具收据一张,记载今收到王某甲交来认购款人民币叁万元整(3万元)。交款人处署名王某甲。胡某主张此款是用其来北京带的8万元所交。

 

  2000年x月28日,某公司的发票记账联记载王某甲支付购房款7.7万元(含认购款3万元)。胡某和郑某均认可数额。胡某主张此款是用其来北京带的8万元所交。

 

  庭审中,胡某提交的2012年3月30日的询问证人曹某笔录记载:“……问:2000年的时候你是在某房地产开发公司上班吗?答:是的,我从某年到2006年期间在那儿上班。问:具体做什么工作?答:一直做房屋销售工作。问:某公寓,也就是王某甲、胡某买的房子所在楼盘是什么时间开发的?答:是XX开发的。问:胡某、王某甲买的是现房还是期房?答:是精装修的现房。问:他们什么时间开始去看房的?答:是2000年x月初的时间。问:买房前去看了几次?答:总共三次。问:三次是两人都去了吗?答:第一、二次是王某甲自己去的,询问了一下价格,第三次带着胡某去的。问:三次看房都说了些什么?答:第一次问了一下价格。我给他介绍了房子的优点、好处,带他上楼看了看样板间。他挺满意。第二次他来说很中意这房子,但就是自己没钱,问能否打折。问:第三次呢?答:第三次他带着胡某去的,他说,我没钱,我今天带一个有钱人来买房来了。问:当时说是胡某买房么?答:是的。问:那胡某买房为什么合同上签的是王某甲的名字?答:因为胡某当时没有正式稳定工作,办不了按揭贷款。他们商量后就以王某甲名义签合同,好办贷款。当时签合同时他们俩还争执过。问:争执什么?答:胡某要加上自己的名字,王某甲说写上也没用,写上你名字办不了贷款,最后签的只有王某甲的名字。问:那买房首付款是怎么付的?答:首付大概20%,签证正式购房合同前,他们先签的是认购合同,签认购合同时,先交了3万元认购金。问:具体过程是怎么办的?答:当时签认购合同时我们经理和他们签的,当时我在现场。签完认购合同后,我按着合同文本带着胡某交给我的3万元定金到财务处办的手续。问:余下的首付款怎么付的?答:后来的钱又来付了两次。一次是4万多块钱,一次是5万多块钱,都是他们俩来的。我带着去的财务处,胡某拿的钱交的。

 

  在本案原审一审中,本院于2013年10月14日向曹某核实上述证言一事。曹某答复:胡某提交的询问证人笔录情况属实。买房经过大概和询问证人笔录差不多。双方是否争执过记不清楚了,只是说胡某没有工作,签了名也办不了贷款。双方未提过购房钱是谁出的。房屋后来由我帮他们出租,房租一般打到王某甲的卡上。笔录中提到胡某将钱交给我以及胡某拿的钱交的,是不准确的,钱是交财务部,谁拿钱交的我记不清楚了。

 

  2000年10月31日,某公司出具收据(第二联记账凭证)一张,记载今收到王某甲交来购房款人民币五万零九百零叁元叁角整,交款人处为空白。胡提交的同一票号的收据(第三联收据)交款人处署名胡某字样。在庭审中,胡某称钱是其所交,其提交的收据上的交款人签名是其后来自己添加上的。

 

  2000年11月3日,中国工商银行特种转账贷方凭证一张,记载:王某甲向某公司转账50万元,转账原因处写有房贷放款。2000年11月16日,某公司资金往来专用发票记账联记载王某甲付房款50万元。

 

  2005年11月15日,某公司开具两张付款单位为王某甲的房款发票两张,数额分别为627x03.3元和3785.86元,共计63168x.16元。胡某主张其以现金补交房款3785.36元。同日,某公司出具收据一张,记载今收到王某甲交来装修差价款人民币72元。交款人处有胡某代王某甲字样。另,胡某称契税x475.33元、专项维修资金12634元、房屋登记费80元,均是由其出资。契税是王某甲办理的,其给的现金3万元。

 

  2002年7月23日、2003年12月2日,王某甲两次向中国银行北京市某支行以现金形式提前偿还涉诉房屋贷款共计25万元。胡某主张还贷的钱均由其出资,来源于自己的美金存款和老家房屋拆迁补偿款,以现金形式支付。为此胡某提交了村委会证明和外币存单为证。

 

  2005年4月8日,王某甲向中国银行北京市某支行申请提前还清全部贷款。2005年5月12日的中国工商银行个人住房贷款提前还款信息查询表记载:王某甲提前一次性还款,应还本金1x7274.32元,应还利息261.x元。胡某称,此次还款是王某甲拿着其存折进行的转账,并提供中国工商银行特种转账借方凭证和中国工商银行存(贷)款利息凭证予以证明。特种转账借方凭证记载:2005年5月12日,付款人胡某向收款人王某甲转账1x7274.32元,转账原因处记载“提前全部还清”。存(贷)款利息凭证记载:2005年5月21日,付款胡某向收款人户名为个人住房贷款利息收入转入261.x元。

 

  对于其余贷款的偿还情况,胡某称,一部分其给王某甲7万元交完购房款50x03元后剩余的钱,另一部分是涉诉房屋租金。租金汇入王某甲工商银行存折,用来偿还房贷。

 

  涉诉房屋1所有权登记在王某甲名下。2005年x月24日,王某甲与北京某房地产开发有限责任公司(以下简称某公司)签订《北京市商品房预售合同》,约定王某甲以人民币722075元的价格购买x某危改涉诉房屋1。付款方式为:定金1万元于2005年x月5日认购时支付,首付款252075元于签署合同之日支付,剩余房款47万元。2005年10月14日,王某甲与中国工商银行北京市东城支行签订《个人购房借款合同》,约定王某甲贷款47万元用于购买涉诉房屋1。从2005年10月14日起每期等额归还本息额3235.1x元;2008年8月2x日,王某甲取得涉诉房屋1的产权证。

 

  在审理过程中,本院向某公司调取了涉诉房屋1的付款记录,具体如下:

 

  2005年x月5日,定金1万元,交款方式为现金。胡某称,办理签字都是王某甲办的,但是钱是其出的。

 

  2005年x月11日,首付款6万元,其中现金支付1万元,招商银行卡刷卡支付40361元,中信银行卡刷卡支付1万元。胡某称刷的是王某甲的银行卡,但是钱是其给的。

 

  2005年x月24日,补首付款182075元,交款方式为王某甲的中国农业银行卡刷卡。胡某称,182075元是其向鲍某借8万元,胡某106728元所支付,并提交二人证言、存款凭条及银行业务回单为证。两张2005年x月21日的存款凭条记载:鲍某向王某甲账号存款106728元,胡某向王某甲上述账号存款8万元。鲍某和胡某的证言均陈述,钱系胡某因买房向其所借,并存入王某甲农业银行卡中。在审理过程中,本院调取了王某甲中国农业银行卡的交易明细。该明细记载,2005年x月21日,该账户现存8万元和106728元。2005年x月24日,该账户消费182075元。

 

  2005年10月1x日,交纳房款47万元,交款方式为中国工商银行发放贷款。胡某称,房屋贷款是用涉诉房屋的租金偿还。既有现金,也有转账。转账从是王某甲账户里转。双方均认可王某甲去世后由胡某偿还涉诉房屋1贷款。

 

  2006年12月26日,房款补差款142x元,交款方式为刷卡。胡某称其给王某甲1600多元用于交补差款。

 

  庭审中,胡某称自购买涉诉房屋1之后,一直在此居住,作为房屋实际产权人签订了一系列的协议,并提交《业主房屋装修管理协议书》、《供暖合同》、《天然气安全使用协议书》、《承诺书》、《消防安全协议书》、《物业管理服务委托合同》、北京某物业管理有限公司x路x号院项目部证明和x路社区居民信息登记表为证。《供暖合同》、《天然气安全使用协议书》、《消防安全协议书》、《物业管理服务委托合同》记载委托方均为王某甲,《业主房屋装修管理协议书》的乙方亦为王某甲,但上述合同及《承诺书》尾部署名均为胡某。物业公司证明记载,王某甲、胡某自2006年12月底入住涉诉房屋1至今。社区居民信息登记表记载,涉诉房屋1居住人有王某甲、胡某、王某乙丙。郑某对此不予认可。

 

  庭审中,胡某称因其无法贷款故借王某甲名义购房,为此提交了《备忘书》和《声明书》为证。《备忘书》内容为打印字体,署名有王某甲手写字样。该《备忘书》记载:“x某公寓和丰台区某房屋均是由我妻胡某独自出全资支付首付和月供购买。只为贷款和购房方便暂将两房落户在我名下,此两套房屋所有权应属我妻胡某个人所有,以上备忘书系我王某甲真实情况备忘,我本人亲笔签字确认具有法律效力。(签章)。确认人:王某甲。xxxx年xx月xx日。”备忘书上另有手写体,“见证人:方某甲,xxxx年xx月xx日;见证人:周某甲,xxxx年xx月xx日。”

 

  胡某申请证人方某甲和周某甲出庭对《备忘书》真实性予以证明。证人方某甲陈述:我与胡某有生意往来,是朋友、邻居关系。我们在毛里求斯打工时认识的。2005年10月份我来北京玩,胡某到南站接的我,住在丰台区李村。10月14日晚上,一起聊天时,胡某给我说买房子的钱是她出的。王某甲在写备忘书时,我和我丈夫周某甲都在场。我在备忘书上签了字。我签字时看见王某甲签字了。证人周某甲陈述:我和方某甲是夫妻关系。2005年时,胡某让我们到北京玩一趟。2005年10月14日晚上,在丰台区的老房子,大家一起聊天,说朝阳区及某的房子都是胡某出的钱。当天王某甲写了备忘书,我作为见证人在上面签了字。

 

  《声明书》内容为打印字体,署名处有王某甲印章。该《声明书》记载:“本人王某甲名下的北京市丰台区x路x号院x号楼x单元x号、两套房屋均由胡某委托借用本人名义购买,两套房屋的购房首付款、还贷款均由胡某支付,两套房屋的所有权实际为胡某所有,胡某可以随时要求本人过户,在未过户期间胡某及儿子王某乙丙有权居住、支配两套房屋。本声明永久生效且不可撤销!声明人:王某甲。2011年2月10日。”

 

  郑某对《备忘书》和《声明书》均不认可,并申请对两份材料全面鉴定。后郑某撤回鉴定申请。胡某申请对《备忘书》中王某甲的签字,及《备忘书》和《声明书》中王某甲的印章的真伪性进行鉴定。经本院释明,郑某未提交鉴定比对样本。胡某提交了2002年2月7日的中国建设银行《个人(住房)贷款支付凭证》作为鉴定比对样本。本院前往中国工商银行北京市某支行、中国工商银行北京市东城支行、延庆县住房和城乡建设委员会、北京某房地产开发有限公司、西城区国立公证处、北京某房地产开发有限责任公司调取的相关的档案资料作为鉴定比对样本。

 

  2014年3月10日,北京华夏物证鉴定中心作出如下鉴定意见:对现有送检材料检验分析:1、认为:检材一(《备忘书》)和检材二(《声明书》)上“王某甲印”人名章印文与样本一、样本二上“王某甲”人名章印文是由同一枚印章盖印形成。2、倾向认为:检材一(《备忘书》)上“王某甲”签名字迹与样本三至样本十上“王某甲”签名字迹为同一人所写。胡某、曹某、王某甲、王某乙丙认可鉴定意见。郑某不认可鉴定意见,并在原审一审中申请鉴定人员出庭。

 

  鉴定人当庭陈述:发现《备忘书》存有以下情形,纸张不是标准纸张,是12厘米乘以14厘米的,边缘有裁剪痕迹。“(签章)”及“年月日”为喷墨打印形成,其余打印字迹是激光打印或复印形成。两部分并非同一台打印机打印完成。“(签章)”及“年月日”有刮擦痕迹。鉴定意见中“倾向认为”是指,如果在现有检材中有差异,且在样本中没有完全反映时,只能做倾向认定。在本案鉴定中,发现“王某甲”签名字迹书写特征既有符合点也有差异点,因符合点多一些,故作出倾向性结论。

 

  庭审中,郑某称王某甲是涉诉房屋所有权人,为此提交了委托书、证明、某公寓住户档案、房屋租赁合同。

 

  2005年11月15日的委托书记载:“致:某房地产公司今有某公寓涉诉业主王某甲与贵司徐经理和财务部联系换领全款购房发票事(已获准),特委托胡某女士前往办理并赋予全权,望予以接洽协助办理为盼。王某甲,二〇〇五年十一月十五日。”胡某认可委托书真实性,但主张证明其与王某乙是朋友关系是不属实的;

 

  2010年5月4日的授权委托书记载,王某甲委托梁某代理其办理涉诉房屋的所有权转移登记事宜。同时,郑某提交了梁某的书面证明,内容为:梁某接受王某甲的委托办理涉诉房屋的房产证及国有土地使用权等事宜。所接受的款项均为王某甲本人交纳。王某甲本人未提及替别人代购的房产事宜。胡某认可2010年5月4日的授权委托书的真实性,但不认梁某的证明;

 

  2012年12月12日的某公司出具的证明书内容为:一、在王某甲购买该房产及事后物业管理等全过程中,本司未从购买人王某甲处获悉该房产是为他人代购;二、从未接受第三人以业主本人名义交来的与房产交易有关的任何款项。胡某对证明内容不予认可;

 

  某公寓住户档案记载,业主王某甲,入住时间xx年xx月xx日;

 

  xx年x月xx日证明记载:“委托我爱我家、链家地产的中介方到某公寓涉诉看房,特此证明。至九月二十二日止。业主王某甲,xxxx年xx月xx日。”;

 

  xx年xx月xx日的房屋租赁合同记载,王某甲将涉诉房屋出租给某有限公司,租期为xxxx至xxxx;

 

  xx年xx月xx日王某甲向某公寓物业出具的证明记载,请某公寓物业协助办理租户的暂住证;

 

  胡某对住户档案、证明及房屋租赁合同真实性均认可,但表示是胡某以王某甲名义办理的。

 

  另,郑某提交了王某甲部分个人所得税完税证明和工资单,用于证明王某甲具有购房能力。王某甲个人所得税完税证明记载,2005年度纳税43417.1元,2007年度纳税41547.65元。2011年度纳税41909.79元。工资单记载,2004年8月工资12632.5元、2005年x月工资158504.06元、2006年1月工资81461.54元、2006年9月工资10438.55元、2007年2月工资136300.5元、2008年2月工资244608元、2008年8月工资19565.6元、2009年5月工资19575元、2010年2月工资111664元。

 

  另查,2003年8月21日,胡某向王某甲汇款21500元,鲍某向王某乙此账号汇款43000元。

 

  上述事实,有结婚证、死亡证明、民事判决书、《北京市外销商品房预售契约》、《北京市商品房预售合同》房产证、产权查询信息、《个人住房借款合同》、发票、收据、证人证言、备忘书、声明书、鉴定意见书、中国工商银行特种转账借方凭证和中国工商银行存(贷)款利息凭证、存款凭条、银行回单、银行卡交易流水明细及当事人陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回原告胡某的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  借名买房律师靳双权认为:

 

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

 

  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据现有的证明表明,涉诉房屋和涉诉房屋1登记在王某甲名下,应当推定房屋所有人为王某甲。

 

  现胡某主张其为两处房屋实际产权人,理由主要有以下两点:第一,涉案两套房屋的购房款均由胡某出资;第二,依据《备忘书》和《声明书》的内容,胡某是借王某甲名义购买房屋,房屋实际所有权人是胡某。因此,核心争点为:一是胡某是否是房屋的出资人,二是胡某和王某甲之间是否存在借名买房的关系。

 

  关于胡某是否是两套房屋的出资人一节。第一,依据从某公司调取的涉诉房屋房款的支付记录来看,除某公司出具的装修差价款(72元)收据记载是胡某代王某甲交纳外。其余的房款支付凭证记载内容不能直接证明是购房款系胡某所交。胡某提交的现有证据亦不能证明上述钱款由其出资。至于涉诉房屋的房贷还款情况,依据现有证据,可以证明2005年4月8日的最后一次偿还房贷,即本金197

 

  274.32元和利息261.9元由胡某转账支付。但2002年7月23日和2003年12月2日的两次提前还贷,胡某提供的外币银行存单和村委会证明仅能证明其自身财产状况,不能证明还贷所用钱款就是其出资。第二,依据从某公司调取的涉诉房屋1房款的支付记录来看,房款支付人均为王某甲。依据胡某提交的证据,可以证明胡某和鲍某在向王某甲的账户转款186728元之后,王某甲通过该账户于2005年9月24日补交了首付款。因此,虽然胡某主张其余购房款仍由其出资,但并无充足证据予以佐证。至于涉诉房屋1的房贷还款情况,王某甲去世之后由胡某偿还涉诉房屋1贷款,但并无证据显示王某甲去世之前的贷款全部由胡某偿还。综上,胡某主张涉案房屋的房款由其出资,证据不足,不予采信。

 

  关于胡某和王某甲之间是否存在借名买房的关系一节。双方主要争议点是《声明书》和《备忘书》的证明力问题。首先,打印《备忘书》的纸张尺寸明显小于常规打印用纸,且“(签章)”及“年月日”为喷墨打印形成,其余打印字迹是激光打印或复印形成。无论是《备忘书》的用纸,还是打印内容非同一台打印机打印完成的情况,均显示与日常生活经验不符。其次,《声明书》和《备忘书》均系打印形成,并加盖王某甲印文,而在双方提交的证据中并无充足的证据证明王某甲日常生活中有打印文件和使用印文的习惯。再次,《备忘书》上的见证人系胡某的朋友,证明力较低。最后,胡某和王某甲之间还存在同居关系。因此,在无其他证据佐证的情况下,《备忘书》和《声明书》不能证明胡某和王某甲之间存在借名买房的事实。

 

  综上所述,王某甲系涉案房屋登记所有权人,胡某的证据不足以证明其系房屋实际产权人,故对其诉讼请求不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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