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律师谈经适房借名购买纠纷效力的认定

来源:未知   作者:未知   时间:2018-12-05

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告王书、安宁诉称:2006年原告位于X区X号院的房屋因城市改造面临拆迁,被告此时找到原告想以5万元购买原告的经济适用房指标。当时原告家庭生活拮据,加之文化程度低,不懂国家法律和政策。被告称自己是大学法学教师,经适房指标是可以转让的。原告于2006年12月26日与被告签订了“经济适用房指标转让协议书”约定,经适房的所有权和使用权永久归被告所有。如转让方或购买方反悔,违约方应以购房款的两倍补偿对方的经济损失。被告以原告名义入住,原告即借住亲友家。原告始终没有自己的房子,且已丧失了购买经济适用房的资格。原告得知转让经适房指标的行为是违反法律规定的,协议书也是违反法律规定的无效协议。被告身为法律工作者,知法犯法。故起诉请求:1、依法判决原被告所签“经济适用房指标转让协议书”无效;2、判决被告腾空位于北京市X区×号房屋并交还原告。

  二、被告辩称

  被告吕新、张中辩称:我与原告签订的合同是合法有效,是双方的真实意思表示,协议书中明确约定在该房上市交易期限届满后办理房屋所有权转移,该协议在当时并没有违背国家法律法规政策,也没有损害社会公共利益,合同并不具备法定无效的情形。我们全部履行了协议书的内容,支付了所有费用,现该房屋已经可以上市交易。被告不是大学老师。原告用拆迁费在通州购买了两居室的小产权房,他们现在就居住在此房中。原告要收回房屋的行为,属背信弃义的违约行为。请求法院驳回原告诉讼请求。

  三、审理查明

  2006年王书、安宁因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月26日,王书(买受人)与北京X房地产开发有限公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定出卖人将北京市X区×号房屋以367740.5元的价格出售给买受人。同日,王书、安宁(转让人)与吕新、张中(购买人)签订《经济适用房指标转让协议书》,约定将购买经济适用房的指标以5万元的价格转让给张中,全部购房款及相关一切费用均由张中支付。

  合同签订后,张中、吕新支付了全部购房款及相关税费,并向王书、安宁支付了转让费5万元。房屋交付后,吕新、张中对房屋进行了装修并占有使用该房屋至今。

  2008年10月27日,诉争房屋办理了产权证书,登记所有权人为王书,性质为经济适用房。

  四、法院判决

  驳回原告王书、安宁的诉讼请求。

  五、律师点评

  本案中双方签订的合同名为指标转让协议,但从双方协议的内容及履行情况来看,从开发商处购买诉争房屋时实际出资人系张中、吕新,诉争房屋交付后一直由张中、吕新占有、使用,房屋产权证书由张中、吕新持有,因此双方之间实质上是借名买房关系。

  关于双方之间的合同效力问题。因诉争房屋是因拆迁取得的购房指标,且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方签订的协议不存在法定无效的情形,应为合法有效,故王书、安宁要求确认合同无效并腾空、返还房屋,应依法不予支持。

  提示:经济适用房系具有人身属性的国家保障型住房,相关交易应符合政策、法规规定,借名购房具有一定风险,可能造成较大经济损失,建议交由律师对相关风险进行把控。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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