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一起借名购买经适房无效后的返还相关费用纠纷案例——北京东城区借名买房律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-28 17:44

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年5月,李某诉称:李某冬是我弟弟,李某冬于2008年10月18日与某集团签订了一份北京市商品房预售合同,以225176元的价格购买了坐落在北京市丰台区701号的房屋一套。因李某冬无支付能力,与我协商由我出资借用李某冬名义购买上述房屋,购买后由我一家居住。之后,我出资购买了该房,并出资对房屋进行了装修,随即我一家搬入701号房屋居住至今。

  2013年7月16日,李某冬起诉我腾房并胜诉,该案判决已生效。我认为,我借用李某冬名义购买的房屋购房款全系我出资,且我一家一直在该房居住,日常生活消费也系我负担,李某冬要求我腾房应当对我做出相应的补偿。故诉至法院,请求判决:1、李某冬返还我购房款225176元、契税2251.76元、补交房款6526元、公共维修基金10282元、房屋所有权登记费40元、前期物业费861.04元以及入住时交纳的杂费3066.68元,合计241620元;2、李某冬向我支付房屋装修款10万元;3、李某冬向我支付房屋现价值扣除购房成本外的增值部分约20万元。

  2、被告辩称

  李某冬辩称:我患有严重疾病,购房时还在治疗,无能力支付购房款,所以与家人商量由我母亲和我二哥出资2万元、大姐出资7万元,其余购房款确实是我二姐即李某支付的,当时因为李某的住房要翻建,就协商由李某暂住我购买的房屋,我在我大姐家暂住。2012年春节后,我母亲、我大哥、二哥、大姐、李某都在一起时,协商让李某搬出我的房屋,2013年1月我带着24万元去找李某谈腾房的事,李某要我给她60万元,我们没谈妥,李某报警把我请出去了。我的意见是,李某当时出了多少钱我就还给她多少,房屋一直是李某在住,我没有享受过装修利益,但是也同意付给李某装修款5000元,不同意向李某支付房屋增值价值。

  二、法院查明

  李某与李某冬系姐弟。李某冬于2008年10月18日与某集团签订《北京市商品房预售合同》,以218650元的价格购买701号房屋(经济适用房)。李某冬当时身患严重疾病正在治疗中,无力支付购房款,遂同意李某以其名义购买该房屋,购房款系由李某及其他家人共同出资,后李某陆续将他人借款还清。

  2010年10月,701号房屋交付使用,该房契税2251.76元、补交房款6526元、公共维修基金10282元、房屋所有权登记费40元、前期物业费861.04元、杂费3066.68元均由李某支付,李某出资对房屋进行了装修后居住至今。2012年初,该房《房屋所有权证》下发,登记的所有权人为李某冬,房屋性质为经济适用房,该证一直由李某保管。

  2013年2月21日,李某冬提起排除妨害诉讼,要求李某搬出701号房屋,将房屋交给李某冬使用。法院经审理,于同年7月16日作出判决,认为701号房屋系登记在李某冬名下的经济适用房,李某冬系该房所有权人,其对该房依法享有占有、使用、收益和处分的权利,李某系经李某冬同意方能自2010年10月起在该房居住至今,同理,李某冬亦有权随时要求李某搬离该房,据此判决李某将701号房屋腾退,交付给李某冬使用。李某不服上诉,本院于同年11月6日作出判决,认为经济适用房是政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房,其购买资格不得转让,李某所称借名买房的行为属于无效民事行为,因此不能取得房屋的所有权,李某冬系701号房屋的合法所有权人,其对该房依法享有占有、使用、收益和处分的权利,李某应向李某冬腾退房屋,判决驳回上诉,维持原判。二审判决作出后,李某冬申请强制执行。

  本案审理过程中,双方对于701号房屋装修现价值的数额未能协商一致,李某申请对701号房屋装修的现价值进行评估,北京中新国地工程造价咨询有限公司于2015年5月28日出具《701号房屋装修工程现值鉴定意见书》,鉴定结果为38136.34元;李某、李某冬对该鉴定结果均无异议,双方均同意按鉴定结果计算李某冬应向李某支付的装修工程折价补偿款。李某冬坚持不同意向李某支付房屋增值补偿款,同意给付李某资金利息补偿款1万元。

  李某冬于2015年8月补交了701号房屋2012年10月21日至2016年10月20日的物业费、避雷检测费、生活垃圾清运费、公共照明费及2011年4月至2015年8月的水费。

  另查,李某不具备经济适用房购买资格。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)李某冬向李某支付购房款、契税、补交房款、公共维修基金、房屋所有权登记费、前期物业费、杂费共计二十四万一千六百二十元;

  2)李某冬向李某支付房屋装修价值补偿款三万八千一百三十六元三角四分;3)3)驳回李某的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权

  根据查明的事实,李某冬取得经济适用房购买资格后,以其名义签订了房屋购房合同。但李某支付了全部购房款及办理入住时所需交纳的各项税费,实际装修房屋并居住使用;购房发票及此后下发的产权证亦一直由李某保管;李某冬称其2013年1月与李某商谈愿支付24万元收回房屋,但并未达成一致。综合上述事实,可以认定701号房屋系借用李某冬之名,由李某实际购买。原审对此认定有误,二审法院予以纠正。

  由于经济适用房是政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。李某不具备经济适用住房购买资格,相应借名买房的行为亦已经生效法律文书确认为无效,法院不持异议。李某冬同意向李某支付购房款、契税、补交房款、公共维修基金、房屋所有权登记费、前期物业费、杂费共计241620元,同意按评估结果38136.34元支付房屋装修补偿数额,法院对此予以确认,处理正确。

  李某冬明知该保障性住房上市交易存在限制、不得随意转让,李某亦明知其不具备资格而借李某冬的名义购买经济适用住房,故双方对于本次借名购房所导致的后果均有责任。由于经济适用住房的特殊性,其市场价值不同于可自由交易的商品房,是否存在价值增值亦无法确定。即便存在房屋价值的增值,由于目前经济适用住房的转让政策,其利益亦不必然全部归于李某冬。现李某主张由李某冬补偿其房屋的价值增值部分,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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