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借名买房的协议在什么情况下有效?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-23 17:31

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  刘某诉称:刘某、李某系朋友关系,2005年4月,李某所属的工人日报社通知符合经济适用房购买资格的员工参与位于北京市昌平地区的经济适用房的申购,每人需向中华全国总工会缴纳申购报名费10000元,中签后冲抵为首付款。李某符合申报条件但无意购买,此时刘某正打算在北京购买房屋,经朋友从中撮合,刘某、李某达成一致,决定由刘某出资以李某名义购买经济适用房。

  此后,李某报名参加了单位经济适用房的申购,由刘某交付了10000元报名费。后经中华全国总工会直属单位职工购买经济适用房审核排序,李某排名28,获得购买资格。2005年5月15日,李某与开发商签订了购房合同,以总价282993.5元购买了北京市昌平区902室,李某缴纳首付款72993.5元(其中10000元由中华全总转付,45000元由刘某交给李某后缴纳),将收据交给了刘某,同时着手办理210000元公积金按揭贷款手续。2005年6月7日,按揭贷款获批,李某将贷款合同和收付款用的银行卡交给了刘某。当日借款支付到李某贷款用的银行卡,同日转入开发商账户。

  2005年6月11日李某协助刘某办理入住手续,刘某支付公共维修基金、房屋面积差价和物业费等,购房相关的购房发票、入住手续等资料均由刘某收执。2005年7月6日,李某向刘某出具了收到刘某45000元的收条,刘某开始按月偿还房屋按揭贷款,购房贷款已于2015年6月7日前还清。

  同日,双方在中间人组织下就该房屋的购买出资和产权归属事宜签订了《房屋产权约定》,对刘某出资购房和李某交付房屋的事实进行了确认,并约定在具备过户条件时办理过户手续。

  2006年6月19日房屋取得房产证,2011年6月19日,房屋已符合购买5年上市交易条件,刘某找到李某要求办理过户手续,但李某故意推诿。刘某、李某之间具有真实的房屋转让法律关系,虽然房屋是经济适用房,但房屋转让交易和产权证取得时间均在2008年4月11日之前,刘某已经支付购房款且实际居住,目前该房屋也符合了上市交易的条件,依法应当确认合同有效,故刘某诉至法院请求:1、确认刘某、李某之间《房屋产权约定》有效;2、李某协助刘某办理房屋产权变更登记手续;3、本案诉讼费用由李某承担。

  2、被告辩称

  李某辩称:第一,刘某、李某双方之间不存在房屋买卖合同关系,房屋是李某享受单位福利而获得的经济适用房,2005年5月刘某通过朋友表达想借用李某名义购买房屋,且表示可以全额支付购房款,只是想借用资格,并给了李某一万元的好处费。2005年5月15日,李某与开发商签订合同,在需要交房款时刘某却提出资金紧张需李某先行垫付,且需要借李某的公积金进行贷款,答应资金一到位就将首付与贷款一并还清,不会影响到李某公积金的使用,李某碍于朋友的情面同意了刘某的请求,此后李某自行支付首付并办理了21万元的公积金贷款。

  2005年7月6日,刘某向李某提出,因为资金的原因不能按照之前约定将房款全部付清,只先给部分首付款35000元,剩余的首付款过几天就转给李某,贷款也只能按月慢慢还。因房屋当时已由刘某居住,李某也只好答应,李某于同日向刘某出具了10000元好处费和35000元首付款收条,双方签订了《房屋产权约定》。因此双方之间的法律关系是借名购买经济适用房,不仅没有房屋买卖的意思表示,双方之间的行为也不符合房屋买卖的构成要件。

  第二,该《房屋产权约定》应属无效,房屋是经济适用房,是政策性房屋,该类房屋的购买及上市交易具有特殊的规定和限制。本案中刘某不具备购房资格,借名买房想要获得保障性住房,属于恶意规避法律政策的行为,应属于无效约定。

  第三,即使该份约定有效,因刘某并未履行实际出资人的义务,其行为已经表明不再履行约定,故无权要求李某协助过户。请求人民法院驳回刘某诉讼请求。

  二、法院查明

  2005年7月6日,刘某与李某签订《房屋产权约定》。约定:“一、北京902室经济适用房由刘某出资购买,自2005年6月11日起房屋一切所有权属刘某所有。二、现房屋注册人李某在具备过户条件时及时协助房屋所有人刘某办理过户手续。过户一切费用由刘某自付。三、自约定生效之日起,刘某、李某关于此套房屋再无任何异议。”另有两证明人签字。

  经查,2005年,李某通过所在单位获得了购买经济适用房的资格并购买了坐落于昌平区902室的房屋。关于首付款的构成,2005年7月6日,李某向刘某出具收条4.5万元,李某称4.5万元中1万元是好处费,刘某仅支付了3.5万元首付款,其余首付款均由己方支付;刘某称该4.5万元均是首付款,剩余首付款也均以现金方式支付给李某。

  关于房屋贷款,系以李某名义进行的公积金贷款,贷款期限十年(2005年6月7日至2015年6月7日),由刘某每月转入李某的还贷银行卡中。2014年11月7日,李某办理了贷款结清手续,将剩余的14052.5元贷款全部提前还清。此后,刘某仍每月向贷款账户打款至2015年4月。

  另查,房屋购买后,一直由刘某占有使用。2006年,该房屋办理了房屋所有权证,登记在李某名下。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)确认刘某与李某签订的《房屋产权约定》有效;

  2)李某协助刘某办理902号房屋的产权过户手续,过户费用由刘某负担。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同对双方当事人即具有拘束力。

  本案主要争议焦点系李某与刘某之间是否存在借名买房合同关系。针对上述争议焦点,结合双方的诉辩意见,综合审查全案证据,法院认为,房屋现虽登记在李某名下,但是现有证据可以认定刘某出资支付了全部购房首付款,在李某办理贷款结清手续前,刘某亦按期归还贷款。购买该房屋后,刘某实际占有、使用房屋,并缴纳了相关税费,刘某同时持有购房款发票及相关税费等票据原件。上述事实足以认定李某、刘某之间存在借名买房的意思表示。本案中,李某虽否认刘某全额支付首付款的事实,但其陈述与现有证据以及《房屋产权约定》中的约定内容不符。据此,本院依据现有证据认定李某、刘某之间就房屋存在借名买房合同关系。

  合同依法成立后,双方当事人均应依约全面履行各自义务。本案中,房屋的房屋所有权证书已于2006年取得,且该房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订,该房屋现已具备上市交易条件。李某所持的《房屋产权约定》无效的理由,缺乏事实及法律依据,法院不予采信。基于此,法院判令《房屋产权约定》有效,并由李某协助刘某完成房屋的房屋产权过户手续,依据充分。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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