借名购买经济适用房多年后引纠纷——房产纠纷律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李先生起诉称：2006年12月28日，我和被告双方签署《房屋转让买卖协议》，约定被告将甲市乙区C地93号房产出售给我，并约定双方应积极配合办理涉案房屋过户登记手续，如有任何一方违约，则违约方应向守约方支付违约金15万元等。合同签署后，我履行了全部合同义务，但被告在涉案房产满足过户条件后，拒绝配合我办理相应的产权变更登记手续。我认为双方签署的《房屋转让买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，系合法有效的合同，被告应按照合同约定诚信履约，现被告拒绝履行行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。所以请求法院判令：1、判令被告配合我将位于甲市乙区C地93号房产过户到我名下;2、判令被告支付我违约金15万元;3、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告姜先生答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告要求的违约金约定过高，不同意支付，如果法院经审理认为合同成立并且我们违约，要求法院调低。我和原告就甲市乙区C地93号房屋买卖一事曾于2006年12月28日签订《房屋买卖转让协议》，并于2007年10月23日签订《房屋买卖转让协议补充条款》，但上述两份协议均未明确写明转让房屋的价格、交付时间等合同成立所需具备的必要条款。双方就该房屋的买卖价格也从未形成口头或书面一致意见，且原告从未向我支付过任何房屋转让款，双方也从未办理过房屋的交付手续，该合同未实际履行。我认为只有具备合同成立必要条款的合同才涉及到是否具有法律效力的问题。而双方之间仅就买卖房屋意向达成了一致，但对于房屋买卖的价格等关键的合同成立必要条款并未达成一致，虽然双方曾签订补充协议，但仍然未确定房屋买卖的价款。因此双方的买卖协议因欠缺合同成立的必要条款而依法未成立，未成立的合同并不涉及法律效力问题，所以原告无权要求我履行未成立的合同义务或承担违约责任。为维护我的合法权益，请求法院判令：1、判令我和原告双方于2006年12月28日签订的《房屋转让买卖协议》未成立;2、判令原告返还甲市乙区C地93号房屋产权证及购房发票、公共维修基金收据原件;3、判令原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：姜先生因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月28日，姜先生(买受人)与甲市X房地产开发有限公司(出卖人)签订《甲市商品房预售合同》，约定出卖人将乙区C地93号房屋以275441元的价格出售给买受人。同日，姜先生(甲方)与李先生(乙方)签订了《房屋转让买卖协议》，约定甲方将C地93号房屋卖给乙方;因甲方卖此房产尚未取得房屋所有权证，但乙方已将此房款全款一次付清，所以乙方有对此房屋的全权处理权;因房屋使用所发生的费用由乙方负担;甲乙双方积极配合交易过户手续，以上条款如有一方违约，违约方赔付对方违约金人民币壹拾伍万元整。2007年10月23日，双方又签订补充条款，对如果出售的情况下政府优先回购造成的损失、如果出租的情况下承租人发生意外的责任承担等问题进行了约定。2008年11月20日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为姜先生，房屋性质为经济适用房，房屋坐落为乙区C地。购房发票显示购房款金额为274752元，庭审中，姜先生认可购买诉争房屋的款项系用李先生的银行卡直接向开发商支付。

　　另查，诉争房屋交付后，李先生对房屋进行了装修并居住使用该房屋，相关的物业费、水电费均由李先生交纳。现诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由原告李先生持有。再查，李先生在京购房资格核验结果为初步核验通过。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、姜先生于本判决生效后七日内日协助李先生办理甲市乙区C地×房屋的产权过户手续，相关土地出让金由李先生负担;

　　2、姜先生于本判决生效后七日内支付李先生违约金五万元;

　　3、驳回原告李先生的其他诉讼请求;

　　4、驳回反诉原告姜先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权分析认为：双方签订的合同名称为《房屋转让买卖协议》，但从协议内容和履行情况来看，原始购房合同中的房款系通过李先生的银行卡直接向开发商支付，房屋交付后由李先生进行了装修并居住使用，诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由原告李先生持有，因此可以推定双方之间实为借名买房关系。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中双方签订了书面合同，该合同自双方签字即告成立。姜先生称合同因欠缺价款及支付方式等必要条款而未成立，该主张没有法律依据，且合同中虽未直接写明合同价款，但依据庭审查明的事实可以认定双方形成借名买房关系，依据购房发票可以认定出资的数额，因此姜先生关于合同未成立的主张不能成立。因该诉争房屋的原始合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现李先生符合在甲市购房的条件，在庭审中也表示如果判决过户，则同意承担土地出让金，因此对李先生要求姜先生办理过户手续的诉讼请求，予以支持。对姜先生要求确认合同未成立及返还房屋产权证书、购房发票、公共维修基金收据的诉讼请求，不予支持。关于违约责任，双方合同中进行了明确约定，现姜先生不履行过户手续，应当向李先生承担违约责任。关于违约金数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金超过原始购房合同价款的50%，且原告并未提出充分的证据证明其遭受的损失，故违约金的数额依据被告的申请，法院可以结合本案的实际情况酌情予以确定。