借名购买经济适用房的效力认定——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　许先生起诉称：我和被告双方系亲属关系。2007年6月，在我和被告胡某家庭聚会时，双方达成一致，将胡某名下的拆迁安置房指标借给我使用，用于我购置子女婚房。双方约定：我以胡某名义购买诉争房屋，我支付该房屋的购房款及税费，且实际享有房屋权益，待该房屋满五年满足上市条件后由胡某无偿过户给我。由于是亲属关系缘故，双方并未签订书面协议。双方达成一致后，我以胡某的名义购买了诉争房屋，并支付了购房款及相应的税费，除需胡某本人签字外其余购房手续均由我办理。2008年11月27日诉争房屋交付后，我对房屋进行了装修并支付了装修款。现我仍居住于诉争房屋中。我认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，是借名买房法律关系。现登记人反悔，不配合办理房屋过户手续，不支付综合地价款，并多次至法院诉讼，明确表明不再履行合同，后双方经多次协商未果。胡某违反双方约定，已造成合同无法履行，理应赔偿给我造成的全部损失。所以请求法院判令：1、解除双方关于501号房屋的借名买房合同关系;2、胡某返还我购房款262686元、赔偿我房屋装修价值54119元、税费损失10171.29元;房屋增值损失1821995元及前述四项诉请的利息;3、诉讼费由胡某承担。

　　二、被告辩称

　　胡某答辩称：不知道合同依据，不知道是和谁签订的合同，不知道合同从何而来，双方之间不存在借名买房的合同关系。许先生没有拿出可以证明我们之间是借名买房的合同关系的有效证据，借名买房本身就不存在。法院已经确认涉案房屋所有权人是我，房屋的处置都是我个人的利益，许先生提出的赔偿是无理的。房屋增值、贬值与许先生没有任何关系，我是基于亲情答应借住给他。我只能将许先生所出的房款、税费给他，增值部分与他没有任何关系。许先生住我的房屋我没有向许先生主张任何占用费用。许先生占用我的房屋，不予腾退。现请求法院判令许先生腾退501号房屋。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：胡某与许先生系亲属关系。2006年6月18日，胡某与甲市乙区市政管理委员会签订《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，需拆迁胡某位于XX巷的房屋。《甲市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》记载甲市乙区人民政府XX街道办事处于2006年9月4日审批，同意胡某购买经济适用住房。2007年10月17日，胡某与甲市Z房地产开发有限公司签订《甲市商品房预售合同》，购买501房屋一套。房屋总价款262686元。合同签订后，许先生交纳了购房房款262686元、产权代办费800元、房屋登记费40元、印花税费132元、住宅专项维修基金5254元、契税3940.29元。契税票的填发日期为2009年1月8日。房屋交付后由许先生进行装修并实际居住至今。2009年4月10日，涉案房屋取得房屋所有权证，登记的所有权人为胡某，房屋为501，房屋性质为经济适用住房。

　　2013年，胡某起诉要求许先生腾退房屋，许先生主张双方之间存在借名买房关系，不同意腾退房屋。法院经审理作出民事判决书，认为双方实际曾就许先生借胡某名义购买涉案房屋达成一致意见，形成借名买房关系，因此许先生占有房屋是基于双方之间的合同关系，判决驳回胡某的诉讼请求。

　　2014年，胡某起诉要求确认房屋所有权为胡某所有，法院经审理做出民事判决书，认为双方之间就涉诉房屋的法律关系是“借名买房”的合同关系。即使双方存在合同关系，但在未依约履行并办理所有权转移登记之前，胡某即应被认定为涉案房屋的所有权人。判决确认501号房屋为胡某所有。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除许先生、胡某关于501号房屋的借名买房约定;

　　2、胡某于本判决生效后六十日内返还许先生购房款二十六万二千六百八十六元、产权代办费八百元、房屋登记费四十元、印花税一百三十二元、住宅专项维修基金五千二百五十四元、契税三千九百四十元二角九分、给付许先生房屋装修价值五万四千一百一十九元、房屋增值损失一百五十七万三千零二十八元七角一分，以上共计一百九十万元;

　　3、在胡某履行完毕本判决第二项确定的付款义务后十五日内，许先生将501号房屋腾退给胡某;

　　4、驳回原告许先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据已生效的法院判决，双方之间形成借名买房合同关系。诉争房屋是因拆迁取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间关于借名买房的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现胡某明确拒绝办理所有权转移登记手续，也曾起诉要求许先生腾退房屋，以自己的行为表明不履行主要义务，故许先生请求解除双方关于借名买房约定的诉讼请求有事实及法律依据，应予以支持。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。许先生要求胡某返还购房出资的诉讼请求以及胡某要求许先生腾空涉案房屋的反诉请求，有事实及法律依据，故予以支持。现胡某同意返还许先生已支付的购房款262686元、产权代办费800元、房屋登记费40元、印花税132元、住宅专项维修基金5254元、契税3940.29元、房屋装修价值54119元，对此法院不持异议。合同解除的原因在于胡某明确表示拒绝履行，故对于因房屋升值所产生的收益，胡某应补偿许先生相应的房屋增值损失，损失数额由法院根据双方认可的房屋现值等酌情予以确定。许先生要求胡某承担利息的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综