北京借名买08年前“老经适房”者满足一定条件可过户
来源：未知 作者：未知 时间：2018-09-03
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
2014年某月，张永才起诉称：我与梁佳音系多年朋友。梁佳音的母亲曾在胡同X号承租私房一间，2004年5月梁佳音获得上述私房腾退补贴后，便购买了一套二手房。同年10月房管部门为梁佳音开具承租人购房证明书，其已没有经济能力再购买，故其将购房证明书给了我，由我出资购买X号房屋，梁佳音承诺协助我办理过户手续。2005年1月28日，我代梁佳音与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，从选房到签订购房合同梁佳音都没有参与，购房合同中买受人“梁佳音”的签字也是我书写。签订购房合同后，我支付了购房款，并于2006年1月25日入住房屋至今。房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日，至今已满5年，具备上市交易条件，可以过户交易。现我起诉，要求梁佳音配合我将涉案房屋的所有权过户至我名下。
二、被告辩称
梁佳音称：涉案房屋是我的合法财产，所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后，获得购买经济适用房资格后购买。张永才在另案中认可为我垫付购房款，故双方应为债权债务关系，其不应因此主张所有权。假设双方存在借名购房，因为涉案房屋为经济适用房，借名购买经济适用房属于违反强制性规定，故借名合同应属无效。张永才已自行购买2号房屋，其无权再购买经适房。张永才从未给我任何款项。
三、第三人述称
第三人张泉述称：涉案房屋属于我与梁佳音婚后取得，属于夫妻共同财产，故我的诉讼地位应为被告。我与梁佳音共同申请购买了涉案房屋，后我支付了部分首付款，也偿还了部分贷款，张永才对房屋的出资属于垫付。无论张永才与梁佳音之间是否存在借名买卖关系，因我对此不知情、不同意，故都应属于无权处分。我不同意进行过户。我与梁佳音因感情不合分居，分居期间梁佳音与张永才进行一系列诉讼，二人恶意串通，通过诉讼的方式转移财产。
四、审理查明
2005年1月28日，梁佳音作为买受方、北京市X总公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。双方约定：出卖人向买受人出售涉案房屋，房屋建筑面积57.76平方米，总价款216022元;购房定金3万元、首付款36022元，余款15万元以公积金贷款方式支付。张永才、梁佳音均表示该合同落款处买受人“梁佳音”字样系张永才代签。
2005年3月31日，梁佳音、张泉作为借款人与贷款人交通银行、担保人北京市住房贷款担保中心签订《贷款借款合同》，约定梁佳音、张泉获取贷款15万元用于购买涉案房屋。
张永才支付涉案房屋的购房首付款67070元;并由张永才以现金存入梁佳音账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日，涉案房屋交付后，梁佳音于当日将房屋交予张永才使用，张永才使用该房屋至今。2008年12月17日，由张永才出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖涉案房屋、办理贷款的资料原件均在张永才处。
2007年9月27日，涉案房屋登记至梁佳音名下，该房屋性质为经济适用住房。
五、法院判决
北京市朝阳区人民法院判决如下：
梁佳音协助张永才将X号房屋过户至张永才名下。
六、房地产律师靳双权点评
张永才与梁佳音就双方之间是否存在借名买房，各执一词。根据查明的事实，涉案房屋的买卖合同虽记载买受人为梁佳音，但该合同中的“梁佳音”字样实际由张永才代签，张永才支付了该房屋的首付款及全部贷款，自房屋交付之日起即实际使用该房屋，且有关买卖该房屋的相关资料原件均在张永才处，故可认定张永才与梁佳音形成借名买卖关系。梁佳音应协助张永才将X号房屋过户至张永才名下。
梁佳音称张永才代为垫付购房款，证据不足。因该房屋买卖合同签订时间系在北京市经适房相关规定出台之前，且涉案房屋登记至梁佳音名下的时间距今已满5年，故该借名买卖关系合法有效。
注：北京市建委于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称，对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】