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如何认定房屋是借名买房?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-03 16:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  吴建豪诉称:2006年,我购买位于北京市通州区601号房屋。因我年龄不符合银行贷款条件,故借被告的名义购买了该房屋。房屋总价款500131元,首付款150131元,贷款35万元。我支付了首付款,之后我又偿还了贷款。交房后我对房屋进行了装修,并居住至今。房屋虽登记在被告名下,但由我购买、装修并居住至今,我系实际产权人,原被告形成借名买房法律关系。现要求被告配合原告办理位于北京市通州区601号房屋过户登记手续,将房屋产权人变更为原告;诉讼费由被告承担。

  2、被告辩称

  被告吴磊辩称:2006年购买房屋时,原告说过将房屋留给我。2013年原告表示要将房屋卖了,再买一套学区房,后来我了解到原告卖房真实原因是要给他的女朋友买房。我不明白原告为何起诉我,原告生病住院都是我在照顾。2006年根本不可能借名买房,当时我们关系不是太好。故我不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  吴建豪与吴磊系父子关系,二人均系山西人人。2006年1月14日,吴磊(买受人)与房地产开发公司(出卖人)签订《北京市商品房现房买卖合同》,主要约定:基本情况:商品房地址为通州区601号。建筑面积为141.64平方米,总价款500131元。付款方式:买受人签署《商品房买卖合同》当日支付给出卖人房价款150131元,其余房款35万元由买受人于七天之内提供齐全贷款所需资料并办理完毕贷款手续。合同还约定了其他内容。

  2006年2月24日,吴磊与中国建设银行股份有限公司北京通州支公司签订《个人住房借款合同》。2006年6月15日,房屋所有权证登记在吴磊名下。房屋设定抵押日期为2007年6月14日,注销抵押日期为2008年3月18日。诉争房屋交付后,吴建豪出资进行了装饰装修,并偿还了全部贷款。

  庭审中,关于房屋首付款交纳情况,吴建豪诉称全部首付款均由其交纳。吴磊辩称首付款其出资5万余元,其余首付款均为吴建豪所出。

  二审中,吴磊提交结婚证、离婚证,证明2004年4月8日至2012年9月吴磊与乔某存在婚姻关系,吴建豪对该证据的真实性没有异议,对吴磊与乔某的婚姻关系及状况没有异议,但不认可房屋系吴磊与乔某的夫妻共同财产;

  吴建豪提交董事会纪要,证明通过董事会开会形式一致通过为了解决吴建豪购房问题,由公司给其进行出资,吴磊对该证据的真实性不予认可,认为董事会纪要没有加盖公章;吴建豪提交董事会决议,证明当时参会的董事身份,吴磊对该证据的真实性不予认可,认为公司名称与公司公章不一致;

  吴建豪提交庭审笔录,证明在原有案件中,总经理许章出庭作证,认可公司出资15万给吴建豪,由吴磊进行购房,吴磊认为证人证言可信度低,许章与吴建豪有利益关系,二人是多年同事关系,并且是做生意的合伙人,吴磊询问许章时,许章无法证明15万元系用来买房。

  三、法院判决

  1、一审判决

  吴磊协助吴建豪办理601号房屋的所有权过户手续。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的争议焦点在于吴建豪主张的借名买房关系是否成立。对此,应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。

  关于借名买房的原因,吴建豪主张系因其年事已高,无法办理银行贷款,故向吴磊借名买房,并向公司借支款项用于支付购房首付款。根据吴建豪提交的北京建通兴业环境科技有限公司董事会纪要,公司董事会同意为方便工作,要求吴建豪尽快解决本市购房问题,并同意其首付款在公司借支,上述证据与吴建豪对于借名买房过程及原因的陈述相互印证,法院认为吴建豪对于借名买房原因的解释更具有合理性。

  本案中,房屋以吴磊名义签订买卖合同,房屋产权登记在吴磊名下,且购买时间和产权登记时间在吴磊与乔某婚姻关系存续期间。关于房屋购房首付款,吴磊主张其出资5万余元,但未提交证据证明,法院难以采信。另,根据查明的事实,房屋贷款系由吴建豪归还,吴建豪办理房屋入住手续后,出资对该房屋进行装饰装修,并且至今居住使用房屋。房屋的购房款票据、产权证书、装修票据等相关原始资料亦由吴建豪持有。

  综上,根据上述购房、付款、装修及居住使用的事实,结合在案证据及双方当事人的陈述,足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性,故应认定双方存在借名买房关系认定正确。吴建豪要求吴磊协助办理过户手续的诉讼请求,具有事实及法律依据,本院予以支持。吴磊主张房屋系吴建豪对吴磊、乔某的赠与,而非借名买房关系,依据不足,法院不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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