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二手房买卖中的“阴阳合同”

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-26 15:46

  当前二手房交易频繁,时常有因房屋涨价而发生违约的情况出现,2017年春节之后,“317”新政出台之前,房价大幅上涨,好多房子一个月、甚至一周就涨大几十万,因此,违约的情况非常多,那时每周都能接到涨价违约的案件咨询。在这种情况下,好多卖方找不到对方违约的情况,就以阴阳合同为由要求法院解除合同或确认合同无效(几乎所有的二手房买卖都是阴阳合同)。

  一、什么是阴阳合同

  二手房的实际交易中,买卖双方为达到避税或其他目的,向有关部门登记时用一张合同,通过少报价格或少报面积的方式,降低买卖合同标的,报低价格少纳税,称为“阳合同”;卖家与买家另签一份合同,作为实际支付交易金额的合约并实际履行,称为“阴合同”。

  其中:“阳合同”分为两种:

  1、虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;

  2、填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税;

  二、阴阳合同的效力如何

  那么,房屋买卖合同的一方以阴阳合同严重违反了税收管理规定,损害我国的税收利益为由,向法院起诉要求解除合同或确认合同无效时,法院如何处理?

  依据――北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(京高法【2014】489号)中第四条的规定,当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,

  但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

  三、怎么处理?

  “该价格条款无效”与“合同无效”是合同部分无效与合同全部无效的关系,此时的解决方案?由于是价格条款无效,因此需要按照阴合同中约定的价格进行实际缴税和支付房款,因此,买房可以这么办:

  第一、按照实际购房款缴纳税收;第二、与卖方协商,给对方加价,要求对方在法院判决之前撤诉或者调解结案;综上,用哪种方法主要看哪个付出的钱少。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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