以借款为目的的借名买房的合同效力

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告金斯顿公司诉称，原告为企业融资需要，想通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用，待企业资金充足后如数归还银行。遂与被告协商，以被告的名义签订合同，房屋价款及利息均由原告承担，获得的银行贷款由原告使用，原告享有房屋所有权。2008年4月2日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定将原告开发的一套房屋出售给被告，房屋总价款为106万元，付款方式为按揭贷款。2008年4月2日支付首期房款318000元，2008年4月13日前将余款742000元付清。合同签订后原告支付了首付款及相关契税，2008年4月23日在被告的配合下以被告的名义办理了银行抵押贷款，所得贷款由原告使用，每月银行贷款均由原告偿还，被告均无异议。2009年8月19日原告将名为被告实为自己所有的诉争房屋出售给买受人李青，合同约定李青先支付原告房款39万元，从2009年8月19日起贷款余额均由李青承担，产权归李青所有，李青一直归还贷款至2012年3月，被告均无异议。2012年4月20日李青去还款时被告知贷款户已被被告销掉。原告为维护自身合法权益，请求法院依法确认2008年4月2日原被告双方签订的商品房买卖合同无效，被告在诉争房屋抵押借款结清之日配合注销诉争房屋的抵押登记，并将诉争房屋产权户名恢复登记至原告名下。

　　二、被告辩称

　　被告宋辉辩称：原告金斯顿公司所述与事实不符。1.关于签订合同的本意。被告不了解原告急需资金的状况，不可能主动表示愿意以自己的名义签订虚假合同套取银行资金。在主观上讲被告从未和原告合意订立虚假合同，商品房买卖合同及后来的银行贷款合同、抵押合同都是被告的真实意思表示。2.关于首付和银行贷款的偿还问题。在签订合同的时候约定首付款31.8万元由被告支付，但此款是先向被告借的，同时约定上房前的银行还贷和前期的办证费由原告代为支付，等到上房时一并结清。合同签订后，多次向原告要求上房，但原告都以种种理由推脱，被告并不是无异议，是因被告在购房合同中处于弱势，致使被告的利益一再被侵犯。3.关于李青二次购房的问题。据原告诉状所述，原告在2009年8月19日就将诉争房屋擅自二次出售给了李青，但被告并不知道这件事，直至2010年年底因还款存折消磁需要更换，被告才从原告工作人员处得知他的房子被二次出售，且当时银行贷款已经由李青偿还的事实，被告十分气愤，当即就找到了原告要求履行合同，算账上房。在被告的一再要求下，原告于2011年6月份同意履行合同，将诉争房屋的产权证件办理到被告的名下。被告还于2011年7月份挂失还款存折、变更密码，准备自己直接偿还银行贷款，但此后不久原告再次变卦，被告只好于2012年2月份变换了银行还款账户以偿还银行贷款，并于2012年5月份向原告发函要求履行合同。如果是虚假合同则剥夺了被告较大的实体利益。如按照原告自称该合同是为骗取银行贷款而签订的虚假合同，即可能涉嫌刑事犯罪，则本案应终止审理，将案件移送给公安机关处理。

　　三、审理查明

　　2008年4月2日，原告金斯顿公司与被告宋辉签订商品房买卖合同，约定宋辉购买的商品房总价款106万元，其中首付款31.8万元，余款74.2万元于2008年4月13日前付清。首付款一式三联收据均由原告保管。2008年4月7日，财政局出具了户名为宋辉、金额为42400元的契税完税证;2008年4月8日，物业维修基金出具了户名为宋辉、金额为7695元的物业维修基金缴款凭证;2008年4月15日和4月29日房产管理局产权管理处出具了金额为160元的所有权登记费收据。以上缴费款项均由原告交纳并持有缴费凭证原件。

　　2008年4月24日，被告宋辉作为借款人、原告金斯顿公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司签订《房地产抵押合同》，约定被告宋辉以涉诉房屋向该行贷款74.2万元，享受利率8.5折优惠，期限自2008年4月24日至2024年4月24日。抵押贷款到账后，原告每月按约定的还款数额向户名为宋辉、账号为125101998110795143的账户偿还银行贷款。

　　2009年8月19日原告金斯顿公司与第三人李青签订售房合同将某单元楼1单元1701室出售给李青，约定房屋价格为101万元。自此涉诉房屋的银行贷款由李青偿还。

　　2011年6月27日，房产管理局产权管理处出具金额为80元的所有权登记费收据、宏伟测绘制图公司出具金额为20元的配图费发票，当日被告宋辉取得了房屋所有权证，房屋所有权证上载明建筑面积171.66平方米;2011年6月29日，国土资源局出具金额为18元的土地登记费收款收据，当日被告取得了徐土国用(2011)第29338号国有土地使用证。以上缴费凭证原件及产权证、土地证原件由被告持有。

　　2011年7月7日被告宋辉向涉诉房屋贷款账户存款5000元，后于2011年7月18日将该款取出。2012年2月宋辉挂失了原还款存折，2012年3月20日李青通过建行ATM机还款5600元。自2012年3月21日后涉诉房屋的银行贷款由被告偿还。

　　另查明，2008年4月2日，原告金斯顿公司与包括被告宋辉在内的另外六人分别签订商品房买卖合同，合同编号为No.0130312-No.0130318。上述买卖合同原件及首付款等办理相关证件必需的原件均由原告持有。被告宋辉的合同编号№0130315。

　　再查明，被告宋辉系原告金斯顿公司法定代表人控股的企业法人。

　　四、法院判决

　　1、原告金斯顿公司与被告宋辉于2008年4月2日签订的合同编号为No0130315的《商品房买卖合同》无效：

　　2、被告宋辉在涉案房屋抵押借款结清之日起十日内协助原告金斯顿公司注销房屋抵押登记，并协助原告金斯顿公司办理涉案房屋产权登记。

　　五、房产律师靳双权点评

　　1、原被告双方签订商品房买卖合同时明知该合同非双方真实意思表示。本案中，原、被告双方对于2008年4月2日签订商品房买卖合同的事实不持异议，原告金斯顿公司主张其与被告宋辉签订该合同是为了获取银行贷款而借用被告的名义且被告明知，被告则主张双方签订合同为其购房的真实意思表示，争议在于被告签订合同时是否明知该合同非双方真实意思表示。法院认为，一方面，合同签订后，合同约定的购房首付款由原告支付，随后，原告亦以被告名义缴纳了42400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费，故应认定被告签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同。另一方面，原、被告双方分别以保证人和借款人名义于2008年4月24日与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》，之后，被告亦未按约归还贷款，而是原告以被告的名义偿还;被告虽然曾于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出，至2012年3月20日前并未对贷款予以偿还。被告虽然主张其曾要求原告交付房屋并与闫长印发生争执，且于2011年6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证，但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款。此外，2008年4月2日，原告与包括被告宋辉在内的七人签订了合同编号为No.0130312-No.0130318的《商品房买卖合同》共七份，宋辉名下的编号为№0130315的合同在其中间。根据提交的证据及出庭证人的证言，应认定被告对原告借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移为非其真实目的是明知的。

　　2、本案商品房买卖合同应当认定无效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因本案原被告当事人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，依法应为无效。双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此涉案房屋仍为原告所有，被告在2012年3月21日以后所偿还的贷款原告应向被告返还，被告可以就返还数额另行起诉索要。