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因年龄无法办理贷款的借名买房纠纷案例

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-04 18:12

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  宋某哲诉称:宋某哲与宋某茜为父女关系,宋某哲与其生母于2003年4月10日离婚,宋某茜仍上学而随宋某哲生活。后宋某茜结婚生子,宋某茜居住在昌平区102室。2009年6月初,宋某茜向宋某哲介绍其家附近有房屋出售,宋某哲当时考虑到住在女儿附近,相互照顾都比较方便,所以就于2009年6月8日购买了北京市昌平区201号房屋。但由于该房屋需要办理房屋贷款,而宋某哲的年龄也无法办理银行贷款,所以当时双方协商以宋某茜的名义办理贷款,并以宋某茜的名义办理房屋买卖手续,但该房屋为宋某哲所有,待宋某哲需要时宋某茜随时配合办理过户手续。

  2009年6月8日,宋某哲以宋某茜的名义与房地产开发公司签订了商品房现房买卖合同。宋某哲向房地产开发公司支付该房屋的首付款,后收房时又支付了公共维修基金、契税、印花税、产权证登记费及代办费等费用。从2009年7月18日开始,宋某哲一直偿还该房屋的银行贷款。在收房后,宋某哲出资进行装修,购买了家具家电,并入住该房屋至今。2009年11月20日,该房屋办理了房产证。

  现宋某哲多次催促宋某茜,要求其协助办理房屋过户手续,宋某茜一直拖延不予配合。后宋某哲在获知宋某茜擅自以谎言而挂失房产证并重新补办。201号房屋在购房时所花费的一切费用都是由宋某哲支出,银行按揭贷款一直由宋某哲偿还,宋某哲进行装修并购置家具家电,并且所有花费的原始凭证票据都在宋某哲处,而且该房屋一直由宋某哲居住使用,所以宋某哲为该房屋的实际产权人。故诉至法院,请求依法判令:1、确认201号房屋为宋某哲所有;2、宋某茜协助宋某哲将201号房屋过户于宋某哲名下。

  2、被告辩称

  宋某茜辩称:宋某茜不同意宋某哲的诉讼请求。第一,201号房屋系宋某茜购买,购买该房屋的背景是,2009年正值房屋价格低谷,宋某茜想买一套房子将来儿子可以用,因此才有了买房的想法,购房的首付款是宋某哲出的,关于宋某哲为宋某茜出购房首付款的原因是,宋某哲系宋某茜父亲,宋某哲与宋某茜的母亲离婚时,夫妻双方共同经营的石材厂归女方所有,但是宋某哲一直还在经营石材生意,急需要石材厂营业执照等经营手续,宋某茜母亲一直不同意宋某哲继续使用经营手续,在宋某茜的极力劝导下,宋某茜母亲同意将石材厂的营业手续给宋某哲使用,后在宋某哲经营过程中,宋某茜作为女儿为父亲提供了巨大的帮助。

  第二、宋某哲与宋某茜之间仅存在资金关系,宋某哲不能因此取得房屋的所有权。虽然宋某茜在购买房屋时支付的首付款使用了宋某哲的钱,宋某哲的款项是父亲承诺给女儿的钱,而且此后还贷款的行为也是为了帮助作为女儿的宋某茜买房,付款行为并不是为了取得房屋的所有权。退一步讲,宋某哲与宋某茜之间的资金关系是一种赠与,宋某哲不是房屋的购买人,因此不能取得房屋的物权。

  第三、宋某哲与宋某茜之间并不存在所谓的借名买房合同关系,双方从未就此问题有过此种合意,购房时双方都明确知道是房屋是宋某茜的房。

  第四、截止到目前,房屋的贷款还未还清,因双方已经发生诉讼,宋某哲以自己出钱为由要求房屋的所有权,改变了当时出钱的初衷,宋某茜为此也不想再用宋某哲的钱,因此宋某茜自2014年5月之后已经变更了还款账户,一直自己偿还贷款。

  综上所述,宋某茜是房屋的所有权人,本案一直就不存在宋某哲诉称的借名买房关系,房屋系宋某茜购买,宋某哲仅凭支付过部分购房的资金就要求房屋的所有权没有事实与法律依据,因此宋某哲要求确权并且配合过户的请求没有事实依据,另外,正因为宋某哲与宋某茜是父女关系,因此才存在宋某哲出钱,房屋共同居住的情况,本案不同于一般的社会上存在的借名买房,法庭在处理时考虑双方是父女关系,请法庭驳回宋某哲的诉求。

  二、法院查明

  2009年6月8日,宋某茜购买了201号房屋一套,房屋总价款1152734元。当年6月18日,宋某茜(借款人)与中国工商银行股份有限公司北京昌平支行(贷款人)及房地产开发公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》,约定宋某茜向该行贷款790000元用于购买前述房产,贷款年限为20年。同日,中国工商银行住房信贷借款凭证中记载借款金额为79万元整,还款方式为每期等额归还本息4853.27元。2009年11月20日,相关行政部门为房屋办理了房屋所有权证书,登记的所有权人为宋某茜,共有情况为单独所有,房屋性质为商品房。

  一审庭审中,双方均认可房屋的首付款系由宋某哲出资支付。宋某哲主张其偿还了自2009年7月至2014年6月的银行贷款,之后宋某茜变更了还款账户。宋某茜认可宋某哲偿还了大部分银行贷款,并称其也偿还了部分银行贷款,有证据证明的约为5万元。宋某哲称房屋交付后对房屋进行了装修并居住至今,并提供了装修的相关票据。宋某茜称其与宋某哲共同对房屋进行装修,并一同居住在房屋内,直至2011年10月宋某茜搬出房屋。宋某哲称借宋某茜名义买房的原因是宋某哲年龄较大,无法办理贷款。双方均认可目前银行贷款尚未还清。另查,宋某哲目前不具备购房资格。

  宋某哲、宋某茜均不服一审判决,提起上诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回宋某哲的诉讼请求。

  2、二审判决

  1)撤销一审判决;

  2)宋某哲一次性偿还201号房屋上的全部剩余贷款,由宋某茜予以协助配合;

  3)宋某哲偿还北京市昌平区201号房屋上全部剩余贷款后十日内,宋某茜将北京市昌平区201号房屋产权过户至宋某哲名下;

  4)驳回宋某哲的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议焦点为:1、宋某哲与宋某茜之间是否构成借名买房合同关系;2、在宋某哲不具备购房资格的情况下能否判决宋某茜将201号房屋产权过户至宋某哲名下。

  借名买房约定的形式既可以书面约定,也可以口头约定,认定存在口头约定应当综合以下几点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。201号房屋系宋某哲实际出资购买,尽管以宋某茜名义贷款,但一直由宋某哲在还贷,且宋某哲自购房后就进行了装修并在此居住使用,购房的相关手续由宋某哲持有,而其对于自身因年龄问题无法办理贷款的解释亦符合常理,故一审法院认定宋某哲与宋某茜存在借名买房关系正确。宋某茜主张双方系资金赠与关系,但未提交证据予以证明,法院对此不予认可。

  根据相关房产调控政策,北京市对居民家庭在本市购买住房作出了资格限制和套数限购,不具备购买资格的居民不得在北京购房。如果买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格,但买卖双方在限购规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可以支持。因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持。

  宋某哲与宋某茜的借名买房系在北京市限购政策实施之前,并不存在规避限购政策的故意,现购房款项已经支付,且一直由宋某哲占有使用房屋,该房屋为宋某哲在京唯一住房,不予过户将导致宋某哲的利益严重受损,因此,对于宋某哲要求过户的诉讼请求,应当予以支持。宋某哲表示能一次性偿还201号房屋上的全部剩余贷款,法院不持异议,宋某茜应当予以配合。一审法院以宋某哲不具备购房资格为由,判决宋某哲可待资格具备后再行主张权利,既不符合上述有关规定,也将造成明显的利益失衡,故一审判决驳回宋某哲的诉讼请求错误,二审法院依法予以改正。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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