借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 理论知识 >

恶意串通签订的借名买房协议效力认定

来源:未知   作者:未知   时间:2018-04-04

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  陈某恺诉称:陈某恺与王某红于1995年9月经人介绍认识,1996年2月登记结婚。婚前陈某恺离异带有一子,王某红丧偶带有一子,双方婚后无子女。陈某恺与王某红婚后未能建立起夫妻感情,并自2011年10月起分居生活,该状态持续至今。2014年10月15日,陈某恺起诉请求判决与王某红离婚,并依法分割夫妻共同财产(主要为顺义区石园南区201号和顺义区金汉绿港二区301号)。

  在开庭审理前,陈某恺申请法院调取房屋档案材料,此时才得知王某红已将该楼房于2011年12月29日过户到其父亲王某科名下。301号房系陈某恺与王某红在2005年7月购买,当时房屋总价为68万元,双方共同出资20万元。301号房属于夫妻共同财产,王某红转让房屋时应征得陈某恺的同意,其个人无权处置夫妻共同财产,且买受人为王某科。王某科明知陈某恺与王某红之间已出现感情问题,而购买该房产,明显存在恶意。王某红与王某科之间的转让行为已严重损害陈某恺的利益,故起诉,要求依法确认王某红与王某科签订的《存量房屋买卖合同》无效。

  2、被告辩称

  王某科辩称:房屋系王某科夫妇借王某红名义购买,王某科是房屋的实际所有人。为履行借名买房约定的过户手续,双方就房屋签订的《存量房屋买卖合同》合法、有效,陈某恺主张合同无效没有事实与法律依据。王某红母亲名王某玉香,父亲名王某科,王某红是王某科夫妇唯一的子女。301号房是王某科夫妇因年老多病,希望改善住房环境而购买的房屋。王某科夫妇购房前一直居住在顺义区仓上小区。

  王某科夫妇考虑到原有住房位于一层,噪音较大,采光不好,房屋老旧,环境较差,希望改善住房条件,但双方均为企业退休人员,退休费较低,两人还有病,无购买房屋的经济能力。而且,两人均已退休,无法申请购房贷款。为此,王某科夫妇于2006年春节期间向王某红提出,希望以王某红名义以公积金贷款方式购买房屋,在市场价格适宜时,再卖掉原有住房偿还全部购房款,并将房屋过户到王某科夫妇名下。考虑到王某科夫妇的住房状况,作为家中唯一的子女,王某红理应为父母尽孝,故王某红同意了父母以自己名义申请公积金贷款购买房屋的请求。

  根据父母选定的房屋,王某红于2006年6月以自己名义办理了301号房屋的购房手续。王某科通过借款为王某红夫妇支付了首付款和月供,陈某恺未出资支付首付款,也从未支付按揭贷款。2010年,王某科卖掉仓上小区房屋,并将卖房款75万元支付给王某红,用于支付以王某红名义购房的合同价房款、装修及家具电器的费用。王某红收到75万元后,偿还了因替父母购房对外的借款。

  2007年7月17日,王某红母亲王某玉香去世。王某玉香去世后,由保姆照顾王某科的日常生活。在共同生活过程中,王某科与保姆之间互相产生了感情,王某红因此事与王某科产生了较深的矛盾,王某科对王某红也产生了较深的隔阂,担心王某红不将房屋过户到自己名下,从而导致无房可住,对保姆也不好交待。为此,在王某科的强烈要求下,双方于2010年6月20日签订了《以他人名义购买房屋协议书》,明确了王某科是房屋的实际所有权人,并确定了房屋过户等事宜。

  2011年12月,为履行借名买房协议的过户手续,王某红与王某科签订《存量房屋买卖合同》,将房屋过户至王某科名下。王某科实际支付的金额为75万元,为了少交税,过户合同确定的房屋价款为43万元。现该房屋由王某科居住,王某科无其他住房。综上所述,陈某恺主张《存量房屋买卖合同》无效,没有事实与法律依据,恳请法院驳回陈某恺的诉讼请求。

  王某红辩称:王某红的答辩意见同王某科。另补充王某红于2008年搬至房屋,2013年和陈某恺关系恶化;陈某恺对房屋没有出资出力,且其于2009年承诺过不主张房屋的权利。

  二、法院查明

  在夫妻关系存续期间,王某红于2006年6月14日与房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》,购买房屋,价款570615元。王某红向房地产开发公司支付首付款180615元,采用公积金方式贷款390000元。王某红与陈某恺共同办理了银行贷款手续。房屋产权初始登记在王某红名下。2011年7月王某红偿还全部银行贷款。

  2011年12月8日,王某红与王某科签订《存量房屋买卖合同》,将房屋以43万元的价格售予王某科,并办理了过户登记手续。现房屋登记于王某科名下。

  2014年10月15日,陈某恺向法院提起诉讼,主张与王某红自2011年10月起分居生活,故要求判决与王某红离婚,并依法分割夫妻共同财产。

  法院审理中,王某红与王某科主张双方之间是借名买房,为将产权办理至王某科名下,所以才签订存量房屋买卖合同。王某科为证实其主张提交了其与王某红于2010年6月20日签订的《以他人名义购买房屋协议书》、房屋买卖合同、房屋照片、银行转账凭条等。另,王某红在法院审理中认可其将房屋过户至王某科名下,陈某恺并不知情。

  一审判决后,王某红不服提起上诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  王某红与王某科就301号房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议的焦点是王某红、陈某恺与王某科之间就房屋是否属于借名买房关系。

  王某红主张房屋系王某科借用其名义购买属于借名买房关系。对此,法院认为,王某红、王某科虽提交了《以他人名义购买房屋协议书》、《存量房屋买卖合同》、资金往来证明并实际办理了产权变更手续,证明双方存在借名买房关系。但因王某红、王某科主张的借名买房时间发生在2010年6月即在王某红与陈某恺婚后,从常理分析,王某红与陈某恺系夫妻关系,借名买房涉及购房、缴纳契税、银行贷款等诸多事宜,如存在借名买房,相关事实应告知陈某恺,而诉讼中陈某恺均表示并不知情,王某红、王某科亦未提交相应证据,不能证明陈某恺知悉存在借名买房事实。王某红、王某科提交的证据不足以证明存在借名买房的法律关系。考虑王某科与王某红系父女关系,且王某红与陈某恺因夫妻感情不和存在离婚可能,王某科与王某红签署《存量房屋买卖合同》损害了陈某恺的利益。

  故综合案件事实,法院认定王某红、王某科属于恶意串通损害他人利益,认定2011年12月8日301号房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效 。
分享到:

上一篇:借名购买经济适用房,房屋符合上市条件后,法院判决过户

下一篇:因年龄无法办理贷款的借名买房纠纷案例



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


添加微信×

扫描添加微信