房产律师 ：借名买房纠纷案件中，举证不能的要承担相应法律后果

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郎先生、朱女士起诉称：我二人系母子关系，2006年郎先生与严小姐在国外留学期间相识相恋。2007年，郎先生说服朱女士出资，由郎先生在国外投资房地产。2007年至2010年期间，我二人先后出资以二被告名义购买了国外位于A市332-15号房屋、位于A市223-21号房屋，及C-996商铺。为此，我二人累计出资折合2473457元。我二人之所以决定将前述房产登记在二被告名下，是因为董女士此前是中国XX单位作人员，能申请到较低的房贷利率。2012年初，郎先生打算出售前述房屋并将售房款用于归国创业，但二被告拒不配合并声称拥有前述房屋产权，房屋产权与我二人无关。2012年7月10日，郎先生回国就业。此后，我二人多次要求二被告返还我二人此前支付的投资款，双方多次协商未果。由于不动产登记在二被告名下，相关售楼款亦存放于二被告处，二被告声称对前述房屋拥有产权或许有理，但二被告取得的前述房屋产权及售楼款由我二人支付不假，于情于理于法均应返还玩儿。所以请求法院判令：要求二被告连带返还2473457元。

　　二、被告辩称

　　被告严小姐、董女士答辩称：我方与原告双方没有在任何时间和任何地点就二原告借名买方达成合同、协议;郎先生和严小姐在国外A市T公司购买房屋的时候有声明，明确约定双方共同声明，本案所涉房屋是二人共同购买，不存在借名买房的法律事实;二原告要求的是款项，提供的是不动产投资的证据，应当在不动产所在地起诉。

　　三、法院查明

　　二原告及二被告均确认2007年至2012年郎先生与严小姐曾存在同居关系。二被告认为与二原告之间不存在借名买房的关系，2007年将房屋从曹某和马某名下转到严小姐名下，是同居过程中家庭财产的安置。二原告针对借名买房关系陈述如下：朱女士出资给郎先生在国外投资买房，郎先生在国外以曹某、马某名义买房，后来郎先生与严小姐是男女朋友关系，将房产登记在严小姐名下。朱女士与郎先生之间是代理关系，投资款是朱女士出的，将郎先生作为原告是因为郎先生是实际执行人。买房成功的话，房子登记在郎先生名下，实际执行人是朱女士，买房过程中郎先生是以自己的名义进行的。朱女士和郎先生是委托关系，是郎先生借二被告的名义买房，朱女士与郎先生对外是一体的。当时买房和汇款的行为二原告均系自愿的。二原告所称的借名买房，二原告表示双方之间没有书面合同，是口头约定，在2007年8月份，郎先生与二被告约定郎先生自己要借名买房，在国外332-15号房屋中。有郎先生在国外的当庭陈述可以佐证，没有其他证据。

　　庭审中，二原告提交境外汇款申请书，用以证明其汇款情况，从该证据情况可见，大部分系朱女士汇入郎先生账户的款项往来。

　　严小姐、郎先生在购买332-15号房屋时有如下声明：关于T公司向严小姐和董女士出售A市XX大楼332-15，我们(严小姐和郎先生)郑重宣布：1、我们是上述房产的买方，了解并宣誓的事项的情况。2、我们将以同居关系共同居住在标的房产中。3、在《家庭法案》的定义中：我严小姐，不是配偶;我郎先生，不是配偶。4、我郎先生确认曹某是我的前女友。5、我严小姐确认董女士是我的母亲。我们诚实地做此郑重声明，相信此为真实情况，而且知道此声明与宣誓情况下所做声明具有同样的效力。

　　2013年3月， A市高等法院针对郎先生与严小姐之间争议做出判决书，有如下内容：“1、原告郎先生和被告严小姐在2006年或者2007年开始交往。育有一女出生于2011年2月17日。原告和被告于2012年分手。女儿被被告带回中国。2、在两人事实婚姻期间，购买了两处房产，都合法注册在被告人严小姐的名下。被告将其中一处房产50%的产权转让给了她的母亲。3、在2012年10月25日，原告申请签发了此申请书，说明自2012年7月6日分居以来，他居住在中国。他申请了一项因涉及未决诉讼原因颁布的332-15单位处房产的临时禁止买卖限制令(以下简称332-15处房产临时禁止买卖限制令)。申请书是在中国签署的。在2012年10月25日，一项动议的通知在没有发出通知的情况下被提交。原告的宣誓书是2012年10月25日在中国签署的。他提出在该房产中享有权益。原告提出他发现严小姐和董女士已经该单位挂牌出售。4、在2012年10月25日，法官在未发出通知的情况下签署命令，签发了因涉及未决诉讼原因颁布的332-15单位处房产的临时禁止买卖限制令(以下简称332-15处房产临时禁止买卖限制令)。开庭日期被推后至2012年11月6日。…….15、此案件的情况非常反常且令人惊讶。原告离开了A市中止了事实婚姻，并带走了18个月大的女儿。稍后又在2012年12月指出会返回A市并送女儿入托儿所(表示会提前返回)，但就在上个星期，在被告知被告提出申请动议庭审的同时或之后又开始在中国寻求抚养权的动作。在2012年十月，没有任何前兆性通知被告的情况下，其申请了对其非常有利的332-15处房产临时禁止买卖限制令，原告并没有按照法院要求履行延长限制令的要求，且根据其宣誓书，显示将来也无法满足条件。我只能从这些情况中推断，他利用了本法庭的司法管辖权来控制被告严小姐对于其(及其母亲)名下房产的处置能力，而且不尊重对他施加责任的法庭命令。这种行为不能得到支持。这与规则2中包含的主要目标，即公平处理案件正好相反。原告丧失了维持332-15处房产临时禁止买卖限制令。”

　　四、法院判决

　　驳回原告郎先生、朱女士的起诉。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：当事人对自己的诉讼请求和主张的事实负有举证之责，举证不能的应承担相应法律后果。二原告称与二被告存在借名买房合同关系，故其对此主张负有举证责任。针对借名买房的事实，二原告表示双方之间有口头协议，但对此仅有个人在国外的当庭陈述作为证据，无其他直接证据加以证明。郎先生系本案争议的一方当事人，作为存在争议利益一方主体的个人陈述，不能单独作为证据使用，必须有其他证据加以佐证才具有证明效力。从二原告提交的证据进行分析，无法得出二原告所主张法律关系的结论。且从目前证据所显示的内容和所反映出的事实来看，与二原告所主张法律关系不仅不具有因果关联，反而进一步对二原告所称法律关系构成无法排除的疑点。主要有：在332-15号房屋购买过程中所做声明中，郎先生已经郑重声明郎先生与严小姐系房产的买方，并声明二人将以同居关系居住在标的房产内。在严小姐、董女士被提出332-15号房产出售临时限制令的诉讼中，朱女士并未就上述房产提出过任何所有权的主张，而是由郎先生以其本人名义提出权利诉求。在二原告提交的境外汇款申请书中，大部分属于朱女士汇向郎先生账户的款项往来。

　　且二原告对于借名买房事实的叙述，与现有书面证据亦无法形成衔接，多有不可解释的矛盾之处。如二原告主张郎先生系朱女士的代理人，受朱女士委托买房，但其在叙述达成口头买房协议的过程时，又称郎先生与严小姐、董女士商议以郎先生名义买房。如二原告均确认郎先生与严小姐之间曾存在同居关系，在二原告主张款项中，不仅包括与房产有关的款项，还包括与房产无关的款项(二原告自述系为严小姐购买戒指)。故二原告主张与二被告之间存在借名买房法律关系不能成立，缺乏事实和法律依据。