北京房产律师 浅析以借名买房为由主张房屋所有权一案

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告宋女士起诉称：我属于XX单位退休职工，2009年，我以职工身份参加住房分配，购得了XX单位开发的房屋一套，该房位于C区XX小区10号楼505，房屋价格为315932元。该房交付后，暂时由我的女儿唐小姐与被告马先生、马某甲居住(唐小姐与马先生1994年12月27日登记结婚，2014年12月17日离婚，马某甲为其婚生子)。唐小姐与马先生离婚后，我要求二被告立即搬出该房屋，但均遭到拒绝，且声称该房屋属于二被告所有。根据相关法律法规，为维护我的合法权益，请求法院判令：1、依法确认C区XX小区10号楼505号房屋归我所有(房屋购买价315932元);2、判决二被告在判决生效后十日内停止侵权并搬出位于C区XX小区10号楼505号房屋;3、诉讼费由二被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告马先生答辩称：原告要求确认所有权的诉求不符合法律规定，不应予以支持。本案房屋是以原告之名购买的单位集资房，该房产在房管局没有任何登记信息，尚不具备办理不动产证的条件。原告持有涉案房屋的购房合同，如果具备办证条件，该房产的所有权自然会办至其名下，我是否占有房屋均不影响其办理不动产权利证书。但目前的情况是原告就该房产与开发商之间形成债权，尚不能登记物权(不动产登记部门没有任何该房屋的信息)，说明房屋所有权权利状况不明，无法确权，而根据物权法的相关规定，能够由人民法院确认物权的情况，只限于房屋征收、遗产继承、房屋建造拆除等情况，正常的房屋买卖、转让不应由人民法院确权。退一万步讲，即使本案可以由人民法院确认所有权，也应以房屋开发商为被告，理清双方购房合同的履行情况，来最终决定所有权的归属。因此，原告确权的请求不符合法律规定，应当驳回;涉案房屋是由我、第三人与原告约定借名购买，由我与第三人支付全部房款，我依据借名买房的事实占有使用房屋，不存在侵权的情况。本案涉案房屋的确是以原告之名，以其XX单位职工的身份购买的集资房，但当时原告无购房需求，又不想错过单位集资房的优惠条件，遂在家庭内部约定，由当时还是夫妻的我与第三人以原告之名购买该房产并共同居住，随后，我筹措了大部分购房款，第三人补足了剩余部分，由我以原告之名向XX单位缴纳了所有房款装修后当时的一家三口入住。因此，对于该房屋，原告与第三人有借名买房之实，也正是依据该事实我和第三人也拥有占有使用涉案房屋的权利，在没有明确房屋权属的情况下，原告要求我搬出房屋的请求无理。同时，借名买房成立，原告的诉求同时也影响到了第三人的权利，本案不应绕开第三人而在原告和我之间单独解决问题。我也保留在条件具备的情况下要求确认与第三人共同拥有房屋所有权的权利。我虽与第三人离婚，但双方并未对住房相关权利进行约定，目前房屋主要有二人之子马某甲居住，同时第三人有权随时居住、原告夫妇也有权随时居住，实际上2017年下半年尚在居住，本案事实上属于家庭内部财产甚至是感情纠纷。我希望原告在不伤害双方以及第三人权利和感情的情况下，协商解决涉案房产的归属以及居住问题。

　　被告马某甲答辩称：对于涉案房屋，我只知晓是之前父母双方出资购买姥姥单位的房子，房子交付后即随父母居住于此至今，即使在2014年父母离婚后，这里也一直是我的家，大学时每次放假回来，已经搬出房子的母亲仍然会回来同我一起渡过假期。如今我被以侵权之名要求搬出，在感情上很难接受。至于法庭如何判定该房屋的权利，我没有权利发表意见，只能尊重法院的判决。

　　第三人唐小姐述称：我倾向于原告的意见。

　　三、法院查明

　　原告宋女士与第三人唐小姐是母女关系。第三人唐小姐与被告马先生原系夫妻关系，双方于1994年12月27日登记结婚，2014年12月17日离婚，被告马某甲为其二人婚生子。原告宋女士现为XX单位退休职工，2009年8月15日原告宋女士(乙方)以职工身份与XX单位(甲方)签订《XX单位“XX小区”住房购销协议书》一份，购得了单位XX单位以“集资建房”方式开发的位于甲市C区 “XX小区”住宅区10号楼505室房屋一套，该协议约定该房实际销售价格为308010元，实测建筑面积为154.32㎡,乙方拥有本案住房100%产权及居住权、占有权、继承权。协议对该房屋的处分权作了约定，如乙方承诺购买本案住房后，自本协议生效之日起，在职职工必须服务XX单位20年，所有购房人员20年内不得自行销售、转让或抵押本案住房等，乙方各种原因欲退出本案住房，XX单位按本协议购房价款回购，乙方如有不再居住、离开XX单位、继承的情况，只能通过甲方办理转让等。该房原告实际交纳房款为315932.85元。庭审中双方认可购房款系被告马先生和第三人唐小姐共同筹资、由被告马先生代原告交纳。该房交付后，由被告马先生、马某甲、第三人唐小姐居住。

　　四、法院判决

　　被告马先生、马某甲于本判决生效后十日内搬出位于甲市C区 “XX小区”10号楼505室的房屋。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：原、被告所争议的涉案房屋系XX单位开发建设，该房屋仅针对本单位职工出售，该房屋系100%产权性质，原告以该单位职工身份购买了该房屋，虽尚未取得该房屋产权证书，但根据原告提交的证据和庭审调查的事实可以认定，原告对该套房屋拥有居住使用和支配的权利。因此原告要求二被告在判决生效后十日内停止侵权并搬出位于C区XX小区10号楼505房屋的诉求，理由正当，不违反法律法规的禁止性规定，应予支持。被告马先生的辩驳理由，证据不足，理由不充分，不予采纳。