房地产律师 ：借名购买他人单位房改房引发的纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告娄女士起诉称：被告姜某甲与姜某乙是兄弟关系。我与被告姜某乙是夫妻关系，于1998年7月24日登记结婚，在夫妻关系存续期间，于2006年3月购置位于XX县XX镇XX路45号房屋一套。在该房屋购置过程中，因我和姜某乙夫妻已享受过房改政策，故而被告姜某乙在未告知我，未征得我同意的情况下，单方决定借用被告姜某甲之名办理购置手续。因被告姜某乙原本就从事房产中介工作的，故在该房屋购置后诉争房屋的相关房产权证一直由被告姜某乙保管，被告姜某乙也一直隐瞒借名购置的事实。2006年下半年，我与被告姜某乙准备离婚，在谈论夫妻协议离婚、夫妻共同财产分割的问题时，我才得知诉争房产借名在被告姜某甲名下，我故而要求被告姜某乙负责处理上述房屋的过户手续，2006年9月14日，被告姜某乙向我交付了一份由被告“姜某甲”与我签订的《房地产买卖契约》，并办妥了契税缴费手续，但迟迟不办理房产过户手续。2006年12月19日，我被告姜某乙将XX镇XX路45号房屋作为夫妻共同财产分割归属我所有。事后，在我多次催促无果的情况下，我只能起诉到法院，同时得知《房地产买卖契约》中卖方姜某甲的实际署名是被告姜某乙，而非被告姜某甲本人。另，本案诉争房屋自购置以来一直由我经营使用或出租。所以请求法院判令：1、请求判决确认坐落于XX县XX镇XX路45号房屋的产权属于我所有;2、请求判令被告姜某甲、姜某乙立即协助我办理上述房屋的产权过户手续。

　　二、被告辩称

　　被告姜某甲答辩称： XX路的公有住房买卖协议上的名字、公有住房申请表上的签字以及06年跟娄女士的买卖房屋协议上的签名都不是我签的，是姜某乙签的我的名字;买XX路的房改房的钱我没有交的，实际是娄女士交的，姜某乙是出了钱的，房子跟我无关的。

　　被告姜某乙答辩称：借名买房，既需要有出资的事实也需要有借名的约定，本案中原告提供的证据不足于证明原告或我出资借名买房，与被告姜某甲之间也不能证明存在口头或书面的借名约定;本案诉争房改房的购买与被告姜某甲的身份不可分，如果不是基于姜某甲的职工身份和折抵工龄，诉争的房改房不可能以出售时的价格买到的;诉争房屋已被XX县XX镇拆迁事务所收购，房屋大部分也已拆除，房屋已经灭失，不具有过户的基础和条件;被告姜某甲目前的身体状况与生理状况已经不足以让他对客观事实作出正确的反应与表达，在实际生活中经常有词不达意的表示，在诉讼中也出现先后矛盾的陈述，故被告姜某甲的陈述不应作为认定本案存在借名购买房改房的有效证据。

　　三、法院查明

　　本案诉争房屋座落于XX县XX镇XX路45号，房屋建筑面积为60.39平方米。该房屋在2006年3月登记所有权人为姜某甲， 2010年12月15日以权属证书遗失为由申请补证，并于2011年1月18日补发房屋所有权证、于2011年2月24日颁发了国有土地使用证。2016年8月31日又以不动产权证书遗失为由申请补证，于2016年10月14日补发了房屋不动产权证书。被告姜某甲系被告姜某乙的哥哥，原系XX县银L公司职工。被告姜某乙原系XX县T公司职工，2004年8月至2006年12月期间在XX县X房地产经纪事务所工作。原告娄女士原系XX县某丝厂职工，1998年7月24日与被告姜某乙登记结婚，夫妻二人在1998年7月14日参加某丝厂单位房改并享受了房改政策。2003年12月原告娄女士落户××组29户(XX路45号)，2006年12月20日原告娄女士与被告姜某乙协议离婚。诉争的XX路45号房屋原系XX县房产管理处公有住房，原系被告姜某乙租住，原告娄女士与被告姜某乙结婚前已在该房屋共同租住。1998年7月24日被告姜某乙与原告娄女士结婚后，夫妻双方搬迁至某丝厂宿舍单位房改房居住。事后，被告姜某乙将诉争房屋用于开设自行车修理铺，直至2004年被告姜某乙去XX县X房地产经纪事务所工作止。

　　2003年实施 “XX县出售(换购)公有住房”政策，因姜某乙、娄女士夫妻二人已享受过房改政策，而姜某甲尚未享受过房改政策事宜，故被告姜某乙出面到被告姜某甲单位XX县L公司于2005年11月30日办理被告姜某甲未参加过房改的证明，用于借姜某甲名义购置房改房。事后，被告姜某乙、原告娄女士夫妻借姜某甲能享受房改政策的资格进行买房于2006年3月至7月期间出资12682元购买了XX镇XX路45号的房屋，并以被借名人姜某甲的名义进行办理房产权证手续。在该房屋购置过程中，因被告姜某乙原本从事房地产中介工作，故办理该房屋购置的相关手续均由姜某乙操作，被告姜某甲未参与也未办理过委托姜某乙代理买房的手续。事后，原告娄女士于2006年6月在XX路45号房屋内经营生意直至2010年5月止。

　　2006年下半年，原告娄女士与被告姜某乙因感情不和欲离婚，对夫妻共同财产进行分割时，因诉争房屋登记在被告姜某甲名下，原告娄女士要求被告姜某乙负责处理诉争房屋的产权过户手续(转户至原告名下)，被告姜某乙未提出异议，并于2006年9月14日、12月4日原告娄女士与被告姜某乙夫妻以原告娄女士与被告“姜某甲”签订的《房地产买卖契约》一份，缴纳了房屋的契税、印花税、房产登记费办理过户，但事后迟迟未能完成房产的过户登记手续。2006年12月20日，原告娄女士与被告姜某乙因夫妻感情不合而协议离婚，其中约定将XX镇XX路45号房屋作为夫妻共同财产分割归属原告娄女士所有。离婚后，原告娄女士仍在45号房屋做生意直至2010年5月止。2010年5月后至2016年9月期间，原告娄女士将XX路45号房屋用于出租并收取租金。

　　2016年8月，案外人XX县XX镇拆迁事务所与被告姜某甲签订了《房屋收购协议》以人民币259677元收购了诉争的XX路45号房屋。事后，XX县XX镇拆迁事务所对诉争房屋进行原地维修、改造，但房屋的登记权属未发生变动。期间，原告娄女士因诉争房屋的收购、维修、改造事宜与被告姜某甲、被告姜某乙、XX县XX镇拆迁事务所发生争议。

　　2016年11月原告娄女士对诉争房屋的产权进行维权，原告娄女士于2017年5月11日在诉讼中申请法院对诉争房屋诉讼保全，法院于2017年6月2日依法查封了XX县XX镇XX路45号不动产的房产权属。

　　又查明，诉争的XX路45号房屋在原告娄女士与被告姜某乙于2006年12月20日协议离婚约定归原告娄女士所有后至2016年8月发生收购事宜止，该房屋一直由原告娄女士控制使用、出租经营并收取租金，被告姜某甲、姜某乙一直未均提出过异议，同时，原告娄女士在控制、使用、出租诉争房屋的过程中以房东身份多次与邻居、承租户发生纠纷，并出现报警、社区调解等事宜，被告姜某乙、被告姜某甲也均未提出过异议。且原告娄女士一直持有诉争房屋的出资购置凭证、门牌证、有线电视用户证、曾因办理过户事宜缴纳的税款凭证和2011年颁发的登记户名为姜某甲的房屋所有权证和国有土地使用证及诉争房屋的水表缴费清单。还查明，原告娄女士与被告“姜某甲”签订的《房地产买卖契约》中的“姜某甲”签名均非被告姜某甲本人签字，被告姜某甲陈述本人不识字、不会写字，且均不知情。

　　四、法院判决

　　1、座落于XX县XX镇XX路45号房屋归原告娄女士所有。

　　2、被告姜某甲、姜某乙于本判决生效之日起三十日内协助原告娄女士办理上述房屋的产权变更登记手续，办理产权过户的全部费用由原告娄女士承担。

　　3、原告娄女士补偿被告姜某甲人民币86559元，限于本判决生效后十日内支付。

　　4、驳回原告娄女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但其只具有“推定的证据效力”，不具有“绝对”的证据效力，即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情况下，应推定不动产权属证书记载的事项真实，但产权权属证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，即因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人，不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应当根据当事人的举证，法院查明的事实确定物权所有人。故本案原告娄女士以“借名买房”的合同之诉提出请求，应依法予以审查。

　　“借名买房”是指实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名人为名义购房人或出名人。经审查，本案原告提供的证据足以证实原告娄女士及其配偶姜某乙与被告姜某甲之间存在借名买房关系，且因原告娄女士与被告姜某乙离婚约定诉争房屋归原告娄女士所有，该约定对双方具有法律约束力，故原告娄女士有权对诉争房屋请求确认权利。

　　本案中，借名买房的房屋系借被告姜某甲名义参加房改政策购置的房改房。对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房，是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令)第5条的情况下，借名买房合同应为有效。但该房屋在适用房改政策时体现了被告姜某甲按政策职工可享受的工龄住房补贴、优惠标准等国家对职工的福利、补偿政策，原告娄女士及其配偶姜某乙出资12682元并非该房屋真实的实际出售价格。故对被告姜某乙、姜某甲均提出该房屋中被告姜某甲存在工龄住房补贴贡献和价格政策优惠的观点，予以采信。原告娄女士、被告姜某乙在作为诉争房屋的实际购房人，且原告娄女士根据离婚协议财产分割而取得房屋所有权的同时，应就诉争房屋购置时被告姜某甲付出的工龄住房补贴、价格政策优惠的贡献作出一定的补偿。根据参考第三方XX县XX镇拆迁事务所在2016年8月对诉争房屋作出259677元的收购价格，在综合考量诉争房屋的价值积累及增值和被告姜某甲享受房改政策资格的工龄价格贡献和政策优惠价格贡献，酌情认定由原告娄女士补偿被告姜某甲人民币86559元(参照收购价格259677的三分之一计算)。

　　对被告姜某乙向法院提交了的《房屋收购协议》复印件，法院依法核实后进行了审查，因本节相关事实与本案不属同一法律关系，且不是必要的共同诉讼，不宜在本案中一并解决，故在本案中不予处理，相关当事人可另行主张权利。

　　关于被告姜某乙提出被告姜某甲的身体状况和生理状况已经不足以让他对客观事实作出正确的反应与表达的意见，根据综合考量、观察了被告姜某甲在法院工作人员送达文书时姜某甲的陈述行为、在第一次庭审未出庭后主动要求参加第二次庭审的行为和在庭审中的陈述行为，以及被告姜某甲在XX镇拆迁事务所收购事宜中所作的民事处分行为，且在被告姜某甲本人及其相关亲属也未提出姜某甲民事行为能力的审查申请的情况下，确认被告姜某甲在本次诉讼中具有相应的民事诉讼主体资格。

　　本案中，对原、被告双方与法院认定不一致的其他各观点，均不予采信。