借名购买限价商品房引纠纷——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告潘女士起诉称：2012年10月15日我获得《甲市XX街道限价商品住房购买资格审核备案通知单》，经审核符合甲市申请购买限价商品住房条件，予以备案。2014年12月24日我与甲市Z置业有限公司签订《XX国际选房确认协议》，确认我购买乙区XX国际903号房屋。2015年4月9日我与甲市Z置业有限公司签订了《甲市定向安置房销售合同》约定购买上述房屋。因我购房时曾向被告借款，2016年8月25日甲市Z置业有限公司交付房屋时，被告提出临时借住一下，我同意了被告的要求，现在我需要使用该房屋，要求被告归还房屋，但被告拒绝归还，无奈之下我只能起诉至法院，请求法院判令：1、被告潘先生腾退乙区903号房屋并返还于我;2、本案的诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告潘先生答辩称：原告所述的不是事实，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。首先、本案争议房屋并非如原告所述临时借住，而是借名买房，我和原告系亲兄妹关系，2012年原告符合申请两限房的条件，但因有父母的住房可以居住，也没有购房资金，一直不去申请。我因生有双胞胎儿子，对住房有更多的需求，因此，我二人当着父母的面，达成口头协议，原告去申请了两限房指标，由我出资买房，房屋归我所有，将来满足条件后过户至我或者我儿子名下，同时，我答应免除此前原告做生意时从我处借走的借款30万元。此后，我以原告的名义及两限房指标购买了本案争议的房屋。所有的购房款、税费、产权代办费及其他手续费等费用均由我方支付。房屋交付后，由我实际占有并进行了装修使用，与房屋有关的物业费、专项维修基金、有线电视费、车位使用费、取暖费等费用全部由我方支付，一直持续至今，父母对此事一直知情;其次，本案纠纷形成的原因是十多年来，原告潘女士在丙区租了5亩地收养流浪狗，狗数量逐年增多，现已有一百多只，花费了大量的人力、物力、财力。父母两处平房的出租所得全部由原告消费，并以各种理由将母亲多年积蓄近20万元骗走用于养狗，随着狗的数量越来越多，经济压力越来越大，且其本身一直没有工作，没有任何经济来源。原告此前一直同意等争议房屋达到过户条件后过户给我，但是从今年5月份开始，便改变主意，要求把诉争房屋卖掉，经过多次协商，我不同意卖房，且由于房屋过不了户卖不出合适的价格，只同意给原告一些补偿，但需要分阶段向她支付，且让她保证不再继续增加条件，而原告可能急于用钱，就想一次性得到钱款，而我方担心即使给了她钱，将来原告还可能反悔，没完没了，因此最终没有达成一致意见，原告才起诉至法院。综上所述，原告起诉要求腾房，随便编了个理由说是借住来起诉，实在是没有任何法律依据与事实依据，因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，同时考虑到双方系亲兄妹关系，又要考虑到父母的感受，我方同意在法庭的主持下进一步调解，妥善处理好家庭纠纷。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：潘女士与潘先生系兄妹关系。根据潘女士提供的《甲市XX街道限价商品住房购买资格审核备案通知单》显示，根据甲市限价商品住房管理规定，潘女士作为申请人符合购买限价商品住房条件，准予备案，备案日期为2012年9月3日。2014年12月24日，潘女士与甲市Z置业有限公司签署了《XX国际选房确认协议》，确认认购房号为903号，房屋总价款为1159156元，预测建筑面积为85.03平方米。2015年4月9日，潘女士作为买受人与甲市Z置业有限公司签署了《甲市定向安置房销售合同》，房屋坐落：乙区XX镇XX村西城区旧城保护定向安置房二期903号，房屋单价为每平方米13632.32元，总价为1159156元，付款方式为通过潘先生之妻何女士的银行账户向甲市Z置业有限公司转账，甲市Z置业有限公司开具了金额为1109156元和50000元的发票各一张，在办理该房屋的入住时，产生面积差价款、有线电视初装费、专项维修资金合计20548元，该笔费用也由何女士的银行账户支出。此外，潘先生也交纳了该房屋的热费、停车管理服务费、车位租赁费、有线电视收视费、物业费等费用。庭审中，潘先生称该房屋其还进行了装修，花费85000元，目前房屋出租给了蛋壳公寓。

　　另查，诉争房屋的《甲市定向安置房销售合同》、购房发票、交纳面积差价款、有线电视初装费、专项维修资金、取暖费、停车管理服务费、车位租赁费、有线电视收视费、物业费等相关书面文件的原件均在潘先生处。诉争房屋尚未办理房屋所有权证书，经询问原因，潘先生称目前可以办理房屋所有权证书，但因双方存在争议，己方持有购房合同原件和发票原件，故潘女士暂时无法实际办理登记。根据取暖费等单据和现场照片记载，目前诉争房屋的地址为甲市乙区903号。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告潘女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中潘女士以返还原物纠纷诉至法院要求返还诉争房屋，其诉求能否成立，关键在于其是否有充分证据证实潘先生对涉案房屋系无权或非法占有。潘先生主张双方存在借名买房的口头约定，潘女士对此不予认可，称其为借款买房。靳律师认为借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。认定存在口头约定应当综合房屋的出资、房屋的实际使用、购房合同和票据的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素来进行判断。本案中，根据庭审中的陈述，诉争房屋系潘女士通过摇号取得，只有潘女士具有购买资格，在购房时购房款直接由潘先生的妻子何女士通过银行转账的方式支付给开发商，并由潘先生持有相关购房合同和票据的原件，从双方的短信记录也可以看出双方当初对潘先生出资利用潘女士的购房资格购买诉争房屋是有过口头约定的，诉争房屋交付后也实际由潘先生进行了装修、对外出租和收取租金，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以确信双方之间存在借名买房关系具有高度可能性，故认定双方之间存在借名买房关系。潘先生占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系，并非无权或非法占有。鉴于以上情况，双方之间应先解决借名买房的问题，在该问题解决之前，潘女士要求潘先生退诉讼房屋的诉讼请求，不予支持。