双方当事人借名购买经济适用房合同关系认定和效力认定
来源：未知 作者：未知 时间：2018-11-30
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某刚诉称：被告与我系祖孙关系。2005年，被告原居住房屋东城区同和里三巷12号拆迁，被告作为实际在册及居住人口获得相应的货币补偿，并取得北京市东城区太阳城111号楼12层1201号房屋(以下简称涉案房屋)的购买资格。在拆迁之初，被告与我父母及我协商一致，被告将该安置房的购买权让与我，由我父母代我支付购房款，我借用被告的名字购买涉案房屋。此后，我父亲王某某办理签订拆迁协议、签订购房合同、选房交款及新房交付等全部手续。我父母代我支付购房款251156元，我支付相关手续费用共计5623元。2009年3月19日，被告以书面形式再次确认上述事实。2011年10月30日，我办理相关入住手续，装修房屋，后实际居住至今。2012年，因被告挑起家庭内部矛盾并对允诺我借名买房反悔，多次要求我腾房。但我及其父母念及家庭亲情，还是希望能协商解决家庭矛盾，甚至借助媒体节目来协调解决家庭纠纷。此后，虽在我全家一再退让妥协下换来短时间的家庭平静，但自2013年末，被告继续干扰我一家生活，并在我一家不知情的情况下，以丢失购房原件为由，要求某公司补办了除购房合同副本之外全部与涉案房屋相关的票据和手续，并取得该房屋产权证。此后，家庭矛盾继续恶化，我父亲也因此导致疾病恶化于2014年7月去世，我因父亲去世本无暇解决此事，但被告继续要求腾房至今。至此，我不再寄期望于协商解决此家庭矛盾。我认为，原被告双方已形成借名买房关系，涉案房屋在几年后就可具备过户条件，被告依约履行合同是完全可行的。现因北京房价上涨巨大，在经济利益的驱使下，被告屡次不讲诚信，违背当初借名买房的承诺，现强行要求我腾房，而我要购买同样房屋，必须按市场价格支付购房款，我损失巨大。请求法院判令：1、被告返还我购房本金251156元;2、被告返还我公共维修基金5023元、有线电视入网费300元、对讲系统初装费300元;3、被告赔偿我涉案房屋增值1723344元及装修损失66137元。
2、被告辩称
张某清诉称：我和原告之间不存在借名买房合同关系，原告所谓借名购买的涉案房屋属于经济适用房，国家明令禁止借名购买经济适用房，且原告王某刚没有购买资格。我和原告双方没有书面或口头借名买房协议，不存在借名买房合同关系。一、原告提供的《关于太阳城经适房购买的说明》是原告的父亲王某某伪造的，并不是我的真实意思表示，且我已于2013年4月14日撤销了《关于太阳城经适房购买的说明》。另外，涉案房屋是我和丈夫王守为的夫妻共同财产，我擅自将夫妻共同财产赠与原告是无效的，原告父亲王某某支付的购房款是其归还我的欠款。(一)2005年11月24日我承租的公房北京市东城区同和里三巷12号拆迁，给予我拆迁补偿款207203.48元，给予原告的父亲王某某9.6万元，2005年11月24日我和丈夫王善乾及其五个子女签订了协议，将拆迁款10.4万分配给原告的父亲王某某，王某某获得了拆迁利益。另外，王某某此前由于车祸受伤和炒股赔钱向我借款1.7万元，因此王某某代我支付的购房款是王某某归还我的欠款。(二)因我年纪较大，不便自己亲自办理拆迁手续及购房手续，在拆迁时，原告父亲王某某主动提出代理我进行拆迁及房屋购买手续，利用我对王某某的信任，取得办理购买涉案房屋手续的委托书。正是由于我委托王某某办理拆迁及购房手续，才使得王某某有机会欺骗我签订了《关于太阳城经适房购买的说明》，当时王某某让我在空白纸上签名，并说是办理拆迁事宜，其它文字是王某某后加上去的，且我也不识字，签名是否是我所签不能确认。(三)我从未做过2009年3月19日的《关于太阳城经适房的声明》，此前对此事并不知情，直到2013年3月我一家在北京电视台进行家庭矛盾调解时，才将此声明公布于众，此前无论我及我家人对此均不知情。由于我不识字，又信任儿子王某某，2009年王某某假借办理拆迁手续，在没有对我说明真实意图的情况下让我在空白纸上签名，我认为签字的字体也存在仿造的可能。另外，我在2013年3月在北京电视台录制节目后，对此声明进行了撤销声明，我从未将涉案房屋的产权及过户权赠与原告，且我也己经撤销了赠予。二、2005年11月24日我承租的公房北京市东城区同和里三巷12号拆迁时还给了两个购买经济适用房的指标，一个是涉案房屋，另一个是北京市东城区太阳城11号住宅楼15层1501号房屋(以下简称1501号房屋)，该房屋己经登记在王某某名下，我从未与王某某签订过任何书面或口头借名买房的协议，原告所述借名买房不成立，王某某获得我给予的拆迁款后，通过购买1501号房屋已经投资获利。我有五个子女，不可能将购房款及两个购房指标全部给予王某某，王某某替我支付的购房款是王某某归还我的借款，属于债权债务关系，不存在赔偿王某刚涉案房屋增值问题。三、根据拆迁协议及拆迁政策，我取得涉案房屋所有权为合法行为，并合法办理了房屋所有权手续，王某某借我委托其办理拆迁及买房手续，私自藏扣涉案房屋购房合同、拆迁安置补偿协议及所有购房发票原件手续，我多次提出索要，王某某均拒绝归还。四、我之所以同意原告在涉案房屋内居住，是由于王某某因拆迁获得购买的1501号房屋与我的房屋相邻，原告的父母以原告结婚为由，并承诺我在1501号房屋中其中一间居住，我心疼原告，且王某某夫妻承诺照顾我，我考虑住在一起也容易得到子女照顾，才同意原告居住在涉案房屋。但原告一家并未履行照顾我的义务，2012年我老伴儿去世后，我才住进原告父母家中，原告父母不履行照顾我的承诺，制造家庭矛盾，恶意将我逐出家门，不再接受我住其家中，因此我才要求原告腾退房屋，但多次遭到拒绝。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护我的合法权益。
二、法院查明
被告系原告之祖母。王某某系原告之父。
2005年11月14日，被告与某中心签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明某中心需要拆迁东城区同和里三巷12号的房屋，该房屋有在册人口1人，实际居住1人，即被告。
2009年3月20日，被告与某公司签订了《太阳城经济适用房拆迁定向购房协议书》，约定被告同意按照北京市购买经济适用房的相关政策自愿购买某公司开发的涉案房屋。同日，王同利向某公司支付购房款248040元。
2010年5月14日，被告与某公司签订了《商品房预售合同(经济适用房)》，约定被告以248040元的价格购买某公司开发的涉案房屋，合同载明涉案房屋为经济适用房。
2011年11月1日，王某某支付涉案房屋购房款3116元及公共维修基金5023元。
2011年11月18日，被告与某公司确认涉案房屋结算总价为251156元。同日，原告支付了对讲系统初装费300元。
2011年12月，原告对涉案房屋进行了装修，后在涉案房屋居住。
2012年4月5日，原告支付了有线电视入网费300元。
2013年4月14日，被告作出《撤销〈关于太阳城经适房购买的说明〉(2009年3月19日)的声明》，称《关于太阳城经适房购买的说明》是在其不知情的情况下所签，此说明是无效文件，其撤回《关于太阳城经适房购买的说明》。
2014年9月24日，涉案房屋登记在被告名下，房屋性质登记为经济适用房。
庭审中，原告提交了《关于太阳城经适房购买的说明》，打印内容如下：“我叫张某清，今年81岁了。我名下的太阳城A区11号楼1501号两居室楼房壹套，是我原住在东城区同和里三巷12号的平房拆迁时所给的安置房。在平房拆迁之初，我已将此安置房的购买权和今后的产权让给了我的孙子王某刚(待日后办理过户手续)，因此此房从签动迁协议到选房交款我均未参与，该房全款由我的儿子王某某出资交纳，我本人并未出资。恐日后年久在此房产权问题上发生争议，特作此说明为证。以上说明是我真实意愿的表达。”口述说明人处签名“张某清”，落款日期为2009年3月19日。被告称签名系其书写，但其不识字，王某某利用其授权代办房屋拆迁和买卖事宜欺骗被告签字，被告对该说明内容不知情。
原告还提交了其与被告在2014年12月1日的谈话录音，录音中，被告认可同意把“两居室”给原告了，认可把“两居室那个号”给原告了。被告认可被录音对象是其本人，认为当时为了安抚原告，就顺着原告说，这是原告的诱导。
原告还提交了发票、收据、订货单、装修合同等证据，证明其装修花费66137元。
经原告申请，本院委托北京中联房地产土地评估有限公司对涉案房屋的现市场价值进行评估。北京中联房地产土地评估有限公司于2015年9月10日作出评估报告，结论为涉案房屋在2015年8月18日的市场价值(含装修价值)为2153500元。原告向北京中联房地产土地评估有限公司支付了评估费9000元。
经原告申请，本院委托北京中联房地产土地评估有限公司对涉案房屋的在2009年3月20日的市场价值进行评估。北京中联房地产土地评估有限公司于2016年4月5日作出评估报告，结论为涉案房屋在2009年3月20日的市场价值为1042800元。原告向北京中联房地产土地评估有限公司支付了评估费4100元。
经查，被告1960年8月1日登记的户籍卡文化程度一栏登记为“不识字”。被告2009年10月30日登记的户籍卡文化程度一栏登记为“小学”。派出所民警告知本院文化程度不是户口登记的关键要素，派出所在变更户口时以当事人自己的陈述来登记文化程度，无相关变更依据存档。
三、法院判决
1、被告张某清于本判决生效后七日内返还原告王某刚购房款二十五万一千一百五十六元、公共维修基金五千零二十三元、有线电视入网费三百元、对讲系统初装费三百元。
2、被告张某清于本判决生效后七日内赔偿原告王某刚房屋增值损失五十五万五千三百五十元。
3、驳回原告王某刚的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
被告主张其受王某某欺骗在《关于太阳城经适房购买的说明》签字，因其提交的证据不足以证明其主张，结合原告提交的原告与被告在2014年12月1日的谈话录音内容，法院对被告的主张应当不予采信。因此，法院应当认定原告与被告之间存在借名购房合同关系。
本案中，借名购买的住房为经济适用房，借名购买经济适用房所签订的合同应认定为无效，原因在于其严重不利于国家保障性住房政策的实施。根据相关法律规定，合同被认定为无效后，双方应返还财产、不能返还或没必要返还的要折价补偿、有过错的要赔偿损失。无效合同自始无效，且当然无效。无效合同是违反法律法规强制性规定、损害社会公共利益的合同，无需当事人主张，法院在审理过程中发现合同存在无效的情形就可以认定。借名买房合同无效后，法院直接确认名义登记人为涉诉房屋产权人，若因名义登记人的过错给实际购买人造成损失的，名义登记人需要承担损害赔偿责任，而且实际购买人可以要求名义登记人返还不当得利，用以弥补自己的购房损失。
涉案房屋系经济适用房，故原告与被告之间的借名购房合同应属无效。原告要求被告退还购房款、公共维修基金、有线电视入网费、对讲系统初装费的诉讼请求，本院予以支持。
房屋买卖合同等多个文件均载明涉案房屋系经济适用房，可以确定原告与被告对涉案房屋的性质系明知的。因此，对于借名买卖合同无效，原告与被告均存在过错。原告主张的房屋增值损失根据评估结论及双方过错程度法院应当予以支持。因装修价值已经包含在涉案房屋的评估价值中，原告主张的装修损失，法院不应当单独支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】