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借名买房协议中关于出资真实性的认定——北京东城区律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-17 18:05

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  金某伟诉称:2013年1月31日,原、被告签订《购房协议》,约定:原、被告共同购买涉诉房屋,房产价款共计5848000元,其中,被告出资70%,原告出资30%,所购房屋的产权由双方按照出资比例共同所有,所购房屋以被告名义办理产权手续。后双方按照各自的比例共同出资购买了上述房屋,并且原告委托被告购买了房产并办理了产权手续,但被告擅自将上述房屋登记在自己名下,且房屋由被告实际使用至今,侵害了原告的权利,故诉至本院。现要求判令依法分割原、被告共有的房屋,被告返还原告购房款1754400元以及房屋30%的增值部分。

  2、被告辩称

  张某涛辩称:上述房屋与原告无关,且原告不能证明其对于购买上述房屋有出资行为,其无权要求分割上述房屋,故不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  原、被告系北京某公司股东,该公司注册资本500万元人民币,原告出资数额为150万元,被告出资数额为350万元。2013年1月31日,原、被告签订《购房协议》,约定:为了公司长远发展,经双方协议,购置不动产写字楼,房产共计5848000元,其中由被告出资70%,原告出资30%;所购房屋的产权为双方按出资比例共同所有,房产的增值或贬值双方共同享有或承担;所购房屋以被告名义办理相关产权手续。

  2013年8月5日,被告与北京某房产公司(以下简称实地公司)签订两份《北京市商品房预售合同》,约定:被告向该公司购买涉诉房屋,二套房屋的预测建筑面积均为123.13平方米,套内建筑面积均为83.7平方米,该二套商品房按照套内建筑面积计算,单价均为每平方米32748.66元,总价款均为2741063元。上述两份合同签订后,被告向实地公司分别支付上述二套房屋的购房款共计5482126元。

  2013年12月9日,原告向实地公司分别支付涉案二套房屋的物业管理费及公共维修基金,以上费用共计114264.64元。

  2015年8月5日,被告向实地公司分别补交涉案二套房屋的购房款差价共计94970元,以及公共维修基金共计832元。

  2016年4月15日,被告取得涉案二套房屋的产权证书,证载权利人为本案被告,共有情况为房屋单独所有。

  另查,案外人王娟与本案被告原系夫妻关系,二人于2013年8月30日登记离婚。

  三、法院判决

  驳回原告金某伟的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案案由为共有物分割纠纷,分割共有物的前提为原告享有对分割财产的所有权,原告主张其享有涉案二套房屋所有权的依据为双方签订的《购房协议》,被告亦认可该《购房协议》的真实性,但否认原告已经依据该协议履行了出资义务,认为涉案二套房屋系被告个人购买,与原告无关。认为,双方签订的《购房协议》性质为借名购房协议,原告能否据该《购房协议》要求分割涉案二套房屋的关键在于原告是否履行了该《购房协议》约定的出资义务。据此,本案的争议焦点在于原、被告是否就其各自主张进行了充分举证。

  被告提交涉案二套房屋的购房合同、购房发票、被告本人及其前妻王娟名下银行转账记录、房款及相关款项收据、房屋所有权证,以证明涉案二套房屋系由被告个人出资购买,与原告无关。认为,根据被告提交的证据,其以个人名义签订购房合同,并以个人及其妻名义支付购房款及相关款项,后取得房屋产权证书,符合取得房屋所有权的逻辑及权利外观,故被告已经就其取得涉案二套房屋的所有权完成了基本的举证责任。被告虽与原告签订有借名购房协议,但仍不能排除被告签订借名购房协议后,并未实际履行借名购房协议,而是自行出资、以自己名义购房的可能。

  原告主张其已经履行了《购房协议》约定的出资义务,该出资系以公司的分红款支付,且因公司存在利用关联公司及公司员工个人名下账户进行转账的事实,故购买涉案二套房屋的购房款可能系由案外人王娟或其关联公司账户支付。对此,本案审理过程中,已调查公司的账户明细,该明细无法显示该公司分红款被用于支付购房款的事实,但因本案系审理原告据《购房协议》要求分割涉案二套房屋的共有物分割纠纷,原告所称的公司利用关联公司及公司员工个人名下账户进行转账等事实,因与本案并非同一法律关系,本案无法查清相关事实,故原告可以公司股东的身份,在相关诉讼中要求查清公司利用关联公司及公司员工个人名下账户支付涉案二套房屋购房款的事实。综合现有证据,原告无法提供充分证据以证明其已经履行《购房协议》约定的出资义务,故相应不利后果应当由其自行承担,对其基于此要求分割涉案二套房屋等诉讼请求,难以支持,原告可待相关证据充分后,另行起诉解决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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