借名买房，协议有效吗

 　　借名买房，是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意，以出名人名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的新型不动产交易类型。

　　借名买房的大致过程是：借名人与出名人书面或口头订立借名买房协议，约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项;再由借名人或出名人与房地产公司订立买房合同，并以出名人名义办理房产证书和房产登记;待时机成熟时，由出名人协助借名人办理房屋过户登记;购房款项和相关费用均由借名人支付，因双方常具亲友关系，故只有在特别情况下借名人才给付一定报酬。这一系列约定构成了借名买房协议的全部内容，其中既涉及买卖关系，又有间接代理的影子，还牵涉不动产登记和物权归属，可谓错综复杂。如出名人擅自处分房屋，将涉及借名人、出名人、第三人等多方利益，法律关系则更为复杂。

　　在借名买房中，尽管双方订有借名买房协议，但该协议的效力有待认定。同时，当事人虽然有约定房屋归属于借名人，但毕竟房屋的登记名义人为出名人，由此导致房屋上法律物权与事实物权相分离，这时应如何确定房屋的权属、划定法律物权与事实物权的保护范围?

　　根据借名原因不同，借名买房可分类为规避限购政策型借名买房、回避贷款限制型借名买房、为享受购房优惠型借名买房及其他;而根据房屋类型，可分为借名购买政策房与借名购买普通商品房。

　　对借名购买普通商品房，法院以认可居多;而对借名购买经济适用房等政策房，否定意见则占了绝大多数。

　　在审理借名买房案件时，绝大多数法院均采用“借名买房合同”的用语，并从合同角度判断借名买房协议的性质;部分省地方高级人民法院亦发布了相关司法性文件，直接对“借名买房合同”作了规定。

　　借名买房协议实际上包含了借名买房合同、借名登记合同、过户房屋等一系列内容，双方以真实意思约定彼此的权利义务，并循此协议为法律行为，故该协议实质上是一种合同。根据该协议，出名人对借名人负借名订立买房合同、登记房屋和过户房屋的义务，借名人除支付购房款和相关费用外，仅在个别情况下对出名人负给付报酬的义务

　　借名买房协议的效力问题

　　认定借名买房协议的效力的总的思路是：只要当事人意思表示真实，内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定的无效合同情形，即应认可其效力。总的原则是：为适应现代社会交易的髙速和频繁、维持交易秩序的稳定，应尽量减少无效合同的认定。

　　《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　一般来说，借名买房当事人真意即在于订立买房合同取得房屋，双方虽有串通之嫌，但罕有以此损害买房合同相对人利益的，故仅在确有恶意串通损害第三人利益情形时，才能依此否定借名买房协议的效力。

　　在借名人亲自缔约情形，若相对人不知借名情事而与借名人缔约，为保护善意相对人的利益，应认可该借名买房合同的效力。此时，借名买房合同的当事人应为相对人与出名人，出名人依此合同而对相对人享有权利和负担义务，但在出名人与借名人间，依两者的内部关系，该合同权利义务的行使与承担，移转于借名人。

　　当借名人亲自缔约，且相对人知悉借名情事时，若相对人仍与借名人缔约，则表明了相对人与借名人缔约的真意，则借名买房合同在借名人与相对人之间成立。除了借用出名人的名义缔约，该合同与一般合同无异，只要其满足一般生效要件，即应认可其效力，借名人与相对人依该合同而互为给付。

　　在出名人代为缔约情形，出名人以自己名义为借名人缔约，且法律效果归属于借名人。若相对人知悉借名情事，即知道委托人(借名人)的存在，而仍与出名人缔约，则成立隐名代理，由于隐名代理实质上仍为代理，其法律效果应直接对借名人发生。而若相对人不知借名情事，即不知委托人的存在，则成立间接代理，由于间接代理并非真正代理，其法律效果应先对代理人即出名人发生，再由出名人内部关系转移于本人即借名人，才对借名人发生效力。

　　借名买房合同订立之后，当事人须经登记才能取得房屋所有权，则借名登记合同实为借名买房合同的延续，其效力一般与借名买房合同共命运。因而借名买房合同无效时，借名登记合同相应无效，则借名买房协议亦无效;而借名买房合同有效时，借名登记合同一般同为有效，则借名买房协议亦有效。