房产律师 对一起借名买房纠纷案例进行点评
来源：未知 作者：未知 时间：2018-07-12
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
郭红诉称：万小磊系其外孙。2006年万小磊因原居住房屋拆迁获得一套拆迁安置房屋，即本案房屋，房屋为经济适用房性质。万小磊通过拆迁获得涉诉房屋后与郭红达成口头协议，郭红从万小磊手中购买房屋，另外双方还口头约定待房屋可自由上市交易时，双方补签房屋买卖合同，且万小磊需尽快配合郭红办理过户手续，后郭红支付了购房款并居住使用该房屋至今。
目前房屋契税至今已满五年，符合经济适用房上市条件，房产证亦于2011年7月13日下发，郭红、万小磊双方满足过户条件。双方于2013年11月29日签订了《存量房屋买卖合同》(自行成交版)，房屋价款为30万元，并办理了网签。不料待双方签字确认过户时，万小磊拒不配合，导致过户程序无法继续进行。故起诉至法院，请求：1、判令万小磊履行双方于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》，配合郭红办理位于北京市昌平区602号房屋过户手续，将房屋产权人由万小磊变更为郭红;2、判令万小磊承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
万小磊辩称：不同意郭红的诉讼请求。网签不是我们出尔反尔，过户的时候需要万小磊的爱人签字，因为我当时不在场，网签需要房主到网上登记，房本一直在郭红那里，导致我们无法办理房屋登记出售。如果没有前提条件(郭红、万小磊以房换房，郭红以位于海淀区303号的房子60多平米换602号房屋)，602号房子不可能30万出售。网签合同有失公平。
二、法院查明
2006年12月26日，万小磊(买受人)与房地产开发公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定：万小磊购买昌平区602号房屋，房屋总价款197319元。2008年10月21日昌平区地方税务局第二税务所征收了房屋的契税。2011年7月13日，北京市住房和城乡建设委员会填发《房屋所有权证书》，写明：位于昌平区602号房屋为万小磊单独所有，房屋性质为经济适用房。
2013年11月29日，郭红(买受人)与万小磊(出卖人)签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋昌平区602号，建筑面积共74.74平方米;经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币30万元整。该合同对于价款支付日期、房屋交付、违约责任、权属转移登记等均未约定。
另查，郭红主张其与万小磊之间存在口头约定，约定郭红购买万小磊房屋，待房屋可自由上市交易后，双方补签房屋买卖合同并办理过户手续。郭红提交了2006年12月22日、2006年12月23日、2006年12月25日的银行存款回单共五张，证明先后向万小磊支付30.8万元。万小磊辩称只收到19.8万元，是郭红赠与万小磊，用于交纳房款。万小磊辩称，2006年双方并没有房屋买卖合同的口头约定，当时约定是将房屋交由郭红居住，郭红百年之后还给万小磊，2013年，万小磊之所以和郭红签订网签合同，是因为郭红、万小磊协商好以房换房，郭红用海淀区的房屋加上三十万补偿款换取602号房屋。
再查，房屋在办理入住手续后一直由郭红居住使用。
三、法院判决
1、一审判决
万小磊履行《存量房屋买卖合同》，配合郭红办理北京市昌平区602号房屋过户手续，将房屋产权人由万小磊变更为郭红。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，郭红与万小磊之间签订了《存量房屋买卖合同》，约定万小磊将房屋出售给郭红。万小磊主张其与郭红之间不存在买卖房屋的口头约定，双方之间是以房换房，对于该辩称，万小磊并没有提交证据予以证明，故法院不予采信。
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，郭红与万小磊签订了《存量房屋买卖合同》，该合同中，约定房屋成交价为30万元，但对于房屋过户并没有明确约定。根据郭红提交的银行存款回单，其已经向万小磊支付了30.8万元。现郭红、万小磊双方对于办理过户没有达成一致意见，郭红可以随时要求万小磊履行义务，但应当给万小磊必要的准备时间。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】