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房产律师解析出卖未取得房产证的期房所产生的

来源:  作者:  时间:2016-02-15 00:00

   案件介绍:

  2009111日,北京某房地产公司作为出卖人,孙超作为买受人,双方签订商品房预售合同,约定出卖人向买受人出售诉争房屋;总价款188万元。

  201018日,孙超作为借款人(甲方),中信银行作为贷款人(乙方),北京惠明置业有限公司作为保证人(丙方),三方签订个人购房借款合同,约定甲方向乙方申请贷款113万元用于购买涉案房屋。

  20101231日,孙超作为出卖人(甲方),武青峰作为买受人(乙方),某中介公司作为服务方(丙方),三方签订《购房综合服务合同》,约定买卖标的为涉案房屋;成交价格300万元;在甲方得到领取该房屋的房屋所有权证通知后,甲方应于3日内通知乙方和丙方;丙方应协助甲乙双方签署《北京市存量房屋买卖合同》;甲乙双方应在签订《北京市存量房屋买卖合同》后3个工作日内,按照国家及北京市的相关规定将完整、有效、正确的房产交易相关资料和证件提供给丙方,并保证上述相关资料和证件的真实、合法、有效,以便丙方开始协助甲乙双方办理后续相关手续。

  同日,孙超作为出卖人(甲方),武青峰作为买受人(乙方),双方签订房屋买卖约定合同,约定甲方向乙方出售诉争房屋,因该房屋尚未取得所有权证,具体时间视开放商实际办理而定。该房屋抵押机构为银行总行,按揭额110万,甲方应于过户前办理完抵押注销手续,甲乙双方成交价格为300万,甲方应在得到领取房屋所有权证通知后3日内通知乙方和中介。甲乙双方应于乙方收到通知后10日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。

  当日,孙超作为出卖人,武青峰作为买受人双方签订了《补充协议》,约定房屋成交价格为300万元,于签订合同当日支付60万,于合同签订后8日内支付160万,于2011126日前支付20万,于约定的解押日支付余款50万,于办理过户手续当日支付10万。出卖人承诺在签订合同后3个工作日内将钥匙交付买受人,买受人自取得钥匙后享有居住权,出卖人不得提出租金要求。

  随后武青峰于201111日支付定金60万,于18日支付购房款160万,126日支付购房款20万。后在2011520日至20131120日期间,武青峰向孙超在中信银行开立的还贷账户中付款16笔共计11.4万。2011126日,孙超向武青峰借款12万,并称可以用来抵扣房款。

  2012331日,诉争房屋登记至孙超名下,当时原银行对涉诉房屋具有抵押权。201312月左右,武青峰找到孙超要求过户,但遭到拒绝。

  20144月,孙超将武青峰起诉至法院,要求解除双方所签合同及相应的补充协议等,并要求武青峰返还购房款赔偿经济损失12万。

  庭审中,武青峰提出反诉,要求孙超履行合同义务,配合办理解押及办理过户手续,并要求其赔偿损失共计100万元。

 

  审判结果:

  北京市朝阳区人民法院经审理后判决:

  一、武青峰于判决生效后三十日内代孙超向银行偿还剩余的个人贷款,以此消灭抵押权。

  二、孙超于抵押权消灭后十日内协助武青峰办理过户手续。

  三、驳回孙超全部诉讼请求

  四、驳回武青峰其他反诉请求。

  一审判决后,孙超不服上诉至北京市三中院,三中院经审理后判决:

驳回上诉,维持原判。

 

  资深房地产律师靳双权案件点评:

  资深房地产律师靳双权认为,本案中原被告双方所争议的焦点在于涉诉房屋的买卖合同能否解除,各方当事人是否存在违约行为。

  本案中,涉诉房屋的买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,因而合法有效。购房人武青峰缴纳了大部分的购房款,孙超亦将诉争房屋交付于武青峰占有使用,因而双方所签订的合同已经大部分得到了履行,只是部分尾款和房屋过户的后续问题,在武青峰表示原意代孙超清偿涉诉房屋剩余贷款本息的情况下,法院从维护交易公平稳定的角度出发,认为诉争房屋的买卖合同应予以继续履行,是正确的。

  而本案中双方的分歧在于房屋并未实际过户,这涉及房屋所有权争取的时间、抵押权解除时间及政策等多种因素,孤立认定任何一方违约都不实际,因此法院并未认定本案任何一方有违约责任。

  综上,法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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