借名买房案件发生后，被借名人反悔，借名人该如何维护自身合法权
来源：未知 作者：未知 时间：2018-10-22
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告欧某诉称，原告与被告欧某芳是兄妹关系，原告曾是某报社职工，涉案房屋是某报社集资所建房屋，面向某报社职工出售。2006年1月13日，原、被告签订《房屋权属协议》，约定由被告借用原告名义购买涉案房屋。涉案房屋建成交付后，由被告居住使用至今。2008年10月8日，原告取得涉案房屋的权属证书。但由于涉案房屋的性质为单位集资房，原告单位某报社禁止涉案房屋进行转让，故原告无法为被告办理房产过户手续，双方签订的《房屋权属协议》无法实际履行。原告曾与被告协商解除协议，要求被告交还涉案房屋，但被告拒绝腾退。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判决：1、解除原、被告签署的《房屋权属协议》;2、被告返还房屋的购房发票;3、被告腾退交还房屋。
2、被告辩称
被告欧某芳辩称，不同意原告诉请。一、被告为涉案房屋的实际出资人及所有权人。原告无权要求腾房及返还购房发票。原告主动要求被告购买涉案房屋并与被告达成书面协议，约定被告以原告名义出资购买涉案房屋，在政策许可时，原告应配合将涉案房屋产权过户到被告名下，相关费用由被告承担。被告作为实际购房人及所有人，已支付全部购房款、房屋调剂金、公共维修基金等款项，并对房屋进行了装修装饰，作为产权人居住至今，且已按期向所属物业公司交纳了物业费、取暖费、停车费等费用。二、原告无权单方解除《房屋权属协议》。解除合同的事由只有法定解除和约定解除两种情形。而在本案中，被告不同意解除合同，且被告并未违反合同约定，原告无权单方解除合同。另外本案也不存在法定必须解除合同的情形。且被告实际购买涉案房屋的时间为2005年11月，实际办理《房屋买卖合同》的时间为2005年11月29日。双方约定借名买房的行为发生于2008年4月11日限购政策之前，并未违反法律、法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，故该合同应属有效。三、原告违反诚实信用原则，违约、恶意起诉意图侵占被告房屋。原告的主张违反我国法律所保护的诚实信用原则，依法应予以驳回。
二、法院查明
2006年1月13日，原告作为名义购房人(甲方)、被告作为实际购房人(乙方)，双方签订《房屋权属协议》(以下简称协议)。协议载明：“第一条、甲方单位向本报社职工集资建房并出售，甲方自愿放弃出资购买并同意乙方作为实际购房人及产权所有人出资购买。第二条、乙方以甲方名义出资，作为实际购房人及产权所有人购买房屋。第三条、乙方按照甲方单位交纳房款相关规定及程序向甲方单位一次性支付购房款、房屋调剂金、公共维修基金等全部款项。第四条、乙方按期向所属物业公司交纳物业管理费，取暖费，停车费等费用。第五条、在政策许可时，甲方应配合乙方及时将房屋产权过户到乙方，相关费用由乙方承担。乙方不涉及向甲方支付任何费用。本协议有效期自签署之日起生效，在办理房屋产权证过户手续后本协议自行终止。”
庭审中，原告提交了不动产权证书、房屋所有权证书等证据复印件一组，以证明涉案房屋登记在原告名下，其为合法产权人;且其实际居住房屋建筑面积仅为57.08平米，其受限购政策影响无法再次购房改善居住环境。被告就该证据真实性予以认可，证明目的不予认可。
被告提交了落款日期为2005年11月29日的《经济适用住房买卖合同》、账户交易明细、购房款支付凭证、装修费及公共维修基金支付凭证、购房调剂金支付凭证、及装饰费、物业费、暖气费、水电燃气、有限电视费票据等证据一组，以证明其实际出资借用原告名义购买涉案房屋，并一直实际占有、使用至今。原告对前述证据真实性认可，亦认可涉案房屋一直由被告占有使用。
三、法院判决
法院审理后作出判决，驳回原告欧某的全部诉讼请求。
四、律师点评
北京房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告均认可《房屋权属协议》及被告出资购房的真实性，协议的签订系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照协议约定履行义务。
现原告依据《合同法》司法解释二第二十六条，认为因目前限购政策禁止办理涉案房屋过户手续，因此应视为发生了情势变更而导致合同目的无法实现，并据此要求解除双方协议。本案中，协议订立时双方当事人均已明确知晓涉案房屋并不具备过户条件，且就此已进行了明确约定，即便此后相关部门出台了房屋限购政策，双方签署协议并不违反当时的法律、行政法规强制性规定，且限购政策并非法律规定的情势变更情形，因此本案协议并不符合前述第二十六条规定。现被告已如约履行了合同义务并实际占有使用涉案房屋至今，原告的主张既不符合法定解除情形，亦不符合约定解除条件。综上，原告要求解除合同、返还发票及腾退交还涉案房屋的主张无法律及事实依据，不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】